El gran atractivo de las medianas para los inversores

Hasta hace pocos años las medianas superficies se limitaban a completar los hipermercados ubicados en zonas periféricas, agrupándose en parques comerciales que desarrollaban las grandes cadenas de alimentación, altamente patrimonialistas, lo que hacía que las transacciones fueran prácticamente inexistentes. Pero en los últimos años el concepto de ‘parque de medianas’ ha evolucionado notablemente y han empezado a aparecer promotores especializados, menos patrimonialistas y más ágiles.

El atractivo del segmento de parques de medianas superficies se fundamenta en las características propias de este mercado, entre las que destacan una mejor relación riesgo-retorno respecto a otros segmentos del sector inmobiliario; la facilidad de gestión, que no exige que sea muy activa ni muy especializada; el potencial de crecimiento de las rentabilidades, que tienen todavía un largo recorrido si se toma como referente el mercado de Reino Unido, mucho más maduro; las previsiones de subida de las rentas, ya que en otros países casi doblan las de las medianas en España; la gran solvencia económica de los operadores de este tipo de productos, lo que refuerza el nivel bajo del riesgo para la inversión y, finalmente, el hecho de que no exista saturación comercial, lo que da lugar a que la competencia sea, por el momento, reducida.

Holandeses, ingleses y alemanes.- Los primeros que se han interesado por invertir en el mercado español de medianas superficies han sido los fondos holandeses, ingleses y alemanes, además de las inmobiliarias españolas. Desde 1998, estos agentes han sido los más activos en este segmento, aunque poco a poco empiezan a entrar otro tipo de inversores.

Cuando se trata de operaciones de volúmenes inferiores a 30 millones de euros, la agresividad de los grupos españoles privados es muy superior a la de los fondos extranjeros, ya que están dispuestos a pagar un precio mucho más alto por estos productos y acaparan prácticamente la totalidad de estas adquisiciones. Para volúmenes más elevados, en cambio, los inversores alemanes e ingleses siguen siendo los que llevan las riendas, mientras que los holandeses buscan productos que requieran una gestión más activa y un mayor recorrido.

En la cima de las rentabilidades prime del sector retail, según Jones Lang LaSalle, se encuentran los centros de ocio, con un margen de entre el 7,5% y el 8,5%, seguidos por los complejos pequeños, con un 7-8%, los parques de medianas, con un 6,75-7,25%, los centros grandes, entre el 6,25% y el 7%, los regionales, con un 6-6,75%, y los locales a pie de calle, con un margen de entre el 4,75% y el 6%.