La caída de la demanda residencial hace que los precios crezcan un 3% menos

Pablo Sola
Madrid

El precio de la vivienda nueva en España creció durante 2004 una media del 12,5% en las capitales de provincia, lo que supone el menor aumento desde 2001 y un primer síntoma de desaceleración respecto al 15,8% registrado en 2003, según los datos de Sociedad de Tasación.

La principal razón que encuentran lo expertos a este frenazo es la disminución de la demanda. “Después de ocho años de aumento imparable de la demanda residencial, existe un gran porcentaje que ya está satisfecha”, explica José Luis Estevas-Guilmaín, presidente de Sociedad de Tasación. “Además, el Ibex 35 ha dado este año una rentabilidad del 17,4%, por lo que muchos inversores han regresado a la Bolsa, dejando atrás el sector inmobiliario”, añade este experto.

Respecto a los inversores, Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, cree que, aunque tienen cierto peso, no es una parte muy importante de la demanda, ya que “el inversor de Bolsa y el inmobiliario tienen perfiles diferentes”.
“Lo que ha ocurrido estos años es que las buenas condiciones económicas y financieras han permitido adquirir una vivienda a todo tipo de economías, pero al seguir subiendo el precio de las casas y no mejorar más esas condiciones favorables de compra, la demanda se ha retraído”, comenta Smerdou.

Desde Foro también creen que la subida de precios de los últimos años se ha debido a que la fuerte demanda hacía que los promotores, al ver que una promoción se vendía sobre plano y en tres meses, aumentaran los precios, con el consiguiente alargamiento de los periodos de comercialización hasta plazos más rentables, como los 24 meses que transcurren desde la puesta en marcha de la obra hasta su entrega. Ahora, en cambio, los plazos ya no se pueden alargar más, pues supondría tener viviendas en stock. Así, alcanzados los plazos máximos y con menos visitas a las promociones, esto explicaría que los precios hayan subido menos.

Otro elemento de caída de la demanda es que la generación del baby boom -aquellos nacidos entre 1967 y 1973- han sido los que han protagonizado la mayor cantidad de las compras de pisos en años anteriores, pero “muchos de ellos ya cuentan con una primera vivienda y se está produciendo el relevo a una generación que presiona menos”, señala Gerardo Mochales, director de marketing corporativo de Aguirre Newman.

La incertidumbre del suelo.- Las previsiones para 2005 vienen marcadas por tres factores fundamentales, según Mochales: “la confianza que muestre la demanda, pero también la evolución de los tipos de interés, que subirán un 0,25%, y la incertidumbre en cuanto a la legislación de gestión de suelo”.

Recientemente, el Ministerio de Vivienda ha hecho público el borrador de la futura Ley del Suelo, que pretende calificar todos los terrenos como no urbanizables, dejando a los ayuntamientos la capacidad de calificarlos como urbanizables según sus necesidades. “Esto va en contra de lo que reclama el sector, que pide una mayor liberalización del suelo para que aumente la oferta y bajen los precios”, dice Mochales.

Carlos Smerdou también cree que el otro gran factor de aumento de los precios de la vivienda junto a la fuerte demanda ha sido el suelo. “Los promotores compran suelos caros con previsiones de subida que incrementan el valor de las promociones”, comenta. “Esta situación acarrea riesgos si pensamos en que la demanda pueda caer aún más y los promotores tengan que quedarse con esos terrenos sin construir”, añade.

En cualquier caso, estos expertos del sector coinciden en que los promotores pueden detectar rápidamente el comportamiento de la demanda y frenar la oferta, por lo que los riesgos son mínimos. No ocurre igual cuando aumenta la demanda, ya que el proceso constructivo lleva entre dos y tres años.
“Aún queda recorrido para que la oferta y la demanda se estabilicen, una situación que podría llegar hacia 2007, pero estamos tendiendo a ello”, dice Mochales. De hecho, la previsión de oferta para 2005 es de 620.000 casas iniciadas y 525.000 entregadas, frente a las 670.000 iniciadas y las 480.000 entregadas de 2004, lo que supone un incremento del 9,3%, según el BBVA.
“Una vez que el mercado se estabilice, estaremos en una situación más parecida a la anglosajona o a la alemana, donde las viviendas no aumentan de precio o las subidas se ajustan a la inflación”, señala el experto de Aguirre Newman.

Smerdou añade que la subida de tipos de interés en Gran Bretaña ha provocado incluso que los precios de las viviendas hayan bajado, por lo que nunca hay que descartar una situación así a largo plazo. “Además, esta situación económica ha hecho que la demanda británica se haya retraído respecto al mercado de vivienda turística en la costa española”, añade. Sin embargo, la previsión de subida de los tipos de interés en España es de un 0,25% y estos profesionales no creen que vaya a afectar al mercado inmobiliario.

Un subida del 10% en 2005.- Pero, después de analizar estos factores, ¿cuánto van a subir los precios en 2005? “Desde que comenzó el boom de la vivienda nadie ha acertado en sus previsiones. Además, nosotros no tenemos ninguna justificación científica para dar una cifra concreta, sólo sabemos que subirá”, señalan desde Foro. En Aguirre Newman aseguran que este año es la primera vez que se han acercado, pues a principios de 2004 pronosticaron una subida de entre el 10% y el 12%. Para el ejercicio que acaba de empezar prevén una subida de entre el 8% y el 11%. Algo menos concreto es Estevas-Guilmaín, de Sociedad de Tasación, que cree que la subida estará por debajo del 10%.

Desde el Servicio de Estudios del BBVA apuntan a que la progresión de los precios de las viviendas en España va a converger hacia la inflación en los próximos dos años, de tal forma que en 2005 las subidas estarán en torno al 10% y en 2006 se reducirán hasta el 5%.

Las subidas de precio en 2004.- A lo largo de 2004, la vivienda se encareció en todas las capitales de provincia, pero destacaron algunas ciudades, como Girona, donde los precios se incrementaron un 21,8% respecto a 2003; Huesca, que registró un aumento del 21,5%; Málaga, donde la subida fue del 20,3%; y Cádiz, con un crecimiento en el coste por metro cuadrado del 19,3%.

Por el contrario, el precio de los pisos de nueva construcción subió de manera mucho menos pronunciada en Oviedo, con aumentos del 1,7%; Santa Cruz de Tenerife, donde apenas creció un 2%; Pontevedra, que vió incrementar sus precios un 3,6%; Las Palmas, con un 3,9% de incremento; y A Coruña, donde subió un 4,9%.

Por comunidades autónomas, el precio medio de la vivienda nueva más elevado a 31 de diciembre del pasado año correspondió a Madrid, con un coste de 3.379 euros por metro cuadrado construido, seguida de Cataluña, donde el precio alcanzó los 3.143,60 euros, y en tercer lugar se colocó el País Vasco, con un valor de 2.821,20 euros por metro cuadrado de nueva construcción. Estas tres comunidades tienen precios que sobrepasan la media nacional, que se situó a finales del pasado ejercicio en 2.286 euros por metro cuadrado.

En el lado opuesto, la comunidades más económicas son Extremadura, con un precio de 1.213,10 euros por metro cuadrado; Galicia, donde su valor es de 1.337,10 euros; y Murcia, que ocupa el tercer lugar de la lista con un precio de 1.343 euros por metro cuadrado.