La baja productividad empresarial lastra los alquileres de las oficinas que caen un 2,7%

Pablo Sola.

Madrid

“Nos encontramos en el mejor momento desde hace cinco años para contratar oficinas, por la oportunidad en los precios y porque más adelante será más difícil encontrar el edificio adecuado”, dice Pedro de Churruca, consejero director general de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle, tras anunciar que los alquileres de las oficinas en Madrid han bajado un 2,7% entre enero y marzo.

¿Hasta cuándo va a durar esta caída? Esa es la pregunta que se hacen propietarios, inversores e inquilinos cada vez que se dan a conocer los datos sobre el mercado de oficinas.

La oferta futura.- En realidad, las bajadas son cada vez menores, y todos los analistas pronostican un próximo equilibrio entre la oferta y la demanda que estabilice los precios, como ha ocurrido en la zona prime de Barcelona este trimestre. Además, en la Ciudad Condal se han registrado incluso ligeros aumentos de precio en los alquileres en el Distrito de Negocios, gracias a la firma de arrendamientos de edificios de alta calidad.

La clave está en la oferta de inmuebles de oficinas que saldrán al mercado en 2004, cifrada en 137.000 metros cuadrados en Madrid para después de verano. Esto, unido a una demanda que mantenga los ritmos actuales de contratación, podría hacer que, a partir de entonces, la tasa de disponibilidad iniciase un cambio de tendencia o, al menos, dejase de aumentar, lo que, poco a poco, iría repercutiendo sobre los precios, “hacia final de 2004, principios de 2005”, señalan desde Jones lang LaSalle.

Sin embargo, los hay menos optimistas, que alargan el plazo una vez más. “Durante este año irán añadiéndose al mercado nuevos proyectos, que provocarán un descenso de rentas, y la estabilización de los precios no llegará hasta la última mitad del próximo año”, explica Virginia García, directora de la división de oficinas de la consultora King Sturge.

El pronóstico para Barcelona es el contrario, al menos en el centro de la ciudad, donde en pocos meses las opciones para alquilar edificios de oficinas nuevos o rehabilitados de calidad con superficies superiores a 3.000 metros cuadrados serán escasas, por lo que es posible que la demanda presione al alza los precios en esta zona, aunque, no es muy probable que esto ocurra, ya que la demanda tiene dónde acudir. En concreto, a las nuevas zonas emergentes, como Diagonal Mar o 22@, que lanzarán al mercado 120.000 metros cuadrados de oficinas.

Productividad empresarial.- Sin embargo, no todos los profesionales del sector creen que el aumento de los precios se base en la lucha entre oferta y demanda. De hecho, según Beatriz Luján, de la consultora Irea, cualquier crecimiento de rentas y precios que no pase por la elevación general de la productividad de las empresas españolas no podrá ser sostenible en el tiempo.

“Esa evolución de la productividad provocará un volumen creciente de demanda de espacios de calidad”, explica Luján. Y añade que debe haber una evolución en el grado de madurez del mercado, alcanzando un mayor nivel de profesionalización y transparencia.

No parece muy desencaminada esta idea si se coteja la bajada de los alquileres de oficinas con las últimas declaraciones del ministro de Economía, Pedro Solbes, que advierte de la “decepcionante evolución de la productividad” como principal limitación del crecimiento de nuestra economía.

Además, la analista de Irea expone otros dos factores que contribuyen a la elevación de rentas en determinadas ciudades. Por un lado, la existencia de serias limitaciones al desarrollo, fruto del planeamiento urbanístico o de la orografía propia del terreno. Esta circunstancia se da en Barcelona, pero no en Madrid y curiosamente, según hemos visto, ha producido el efecto previsto en los alquileres de oficinas.

El segundo factor es la existencia de lo que llama “demanda cautiva”, esto es, administraciones públicas y empresas de carácter nacional con presencia en una capital determinada. Este factor, bastante evidente en Madrid, ya que fue la administración pública la que realizó el 42% de las operaciones de alquiler durante el primer trimestre del año, no ha producido una subida de los mismos.

Calidad.- De todos modos, una situación como ésta, debería ser aprovechada por todas las empresas que tengan pensado cambiar su ubicación a medio plazo. “Ante la bajada de las rentas, las empresas pueden sentirse atraídas a trasladarse, pero esto viene normalmente motivado por la combinación de esa reducción de los alquileres con la posibilidad de optar a inmuebles de alta calidad”, comenta Virginia García.

Pero a la calidad hay que añadir buenas comunicaciones y los costes de traslado. “Hay zonas en la periferia madrileña donde los precios no pueden bajar más, están ya a 17,30 euros el metro cuadrado al mes, simplemente es que la demanda no quiere ir allí y punto”, dice De Churruca.

También hay que tener en cuenta a aquellas empresas que quieren o necesitan quedarse en zonas céntricas, las más caras por excelencia y las más resistentes a la bajada, porque el tipo de servicios que prestan requiere una fácil localización. “Firmas de abogados, compañías financieras, centros de formación o consultoras, son claros ejemplos”, añade la analista de King Sturge.

Inversión.- Parece evidente que los bajos alquileres afectan también al mercado de inversión en oficinas, ya que uno de los elementos más buscados por los compradores es que el inmueble esté arrendado, a buen precio y a largo plazo o con expectativas de revisión del contrato de alquiler en un momento en que las rentas estén al alza.

Así, los ajustados precios de alquiler hacen que el producto siga siendo escaso tanto en Madrid como en Barcelona, a pesar de contar con una demanda fuerte, tanto nacional como extranjera.

Eso sí, los inversores españoles han dominado el 75% de las operaciones en Madrid y el 100% en Barcelona, en especial los privados, ya que en muchos casos manejan intereses diferentes a los exclusivamente referidos a las rentabilidades.

Es el caso de la compra para transformar en viviendas, que según Vanessa Gervers, directora de Capital Market de Jones Lang LaSalle, han supuesto el 25% de las adquisiciones realizadas en el primer trimestre del año. “Ya durante 2003 se empezó a apuntar esta tendencia y se comenzaron a realizar operaciones de venta de edificios que se destinan a uso residencial y la transformación de uso mixto, especialmente en la zona centro de Madrid”, dice Virginia García, de King Sturge.

Los ejemplos son diversos, como el edificio de Ríos Rosas que Telefónica vendió por 111 millones al fondo inmobiliario Peabody Fund o el inmueble que Urbis está rehabilitando en la Red de San Luis, entre otros.

Vender.- En todo caso, los especialistas de Jones Lang LaSalle insisten en que es un buen momento para vender consiguiendo maximizar el precio. “A lo largo del segundo trimestre veremos operaciones de sale & leaseback de compañías cuyo negocio no es el inmobiliario”, comenta De Churruca.

Las rentabilidades mínimas en la zona prime de Madrid se encuentran en el 5,5% , mientras que en Barcelona alcanzan el 5,75%. En la periferia cercana de la capital han subido hasta el 6,5%, siendo superadas por la misma zona de la capital catalana, donde la banda es de entre el 7,25% y el 7,5%. En el área secundaria de Madrid, las rentabilidades están entre el 6% y el 6,25%, y en la periferia lejana, entre el 6,75% y el 7%.

En cuanto a las transacciones, a pesar de la escasez de oferta, incluyendo las operaciones llave en mano y excluyendo las adquisiciones de solares, han alcanzado hasta marzo los 632 millones, de los cuales 486 millones han correspondido a Madrid y 146 a Barcelona.

Los que sí parece cierto es que vender oficinas está de moda, y si no que se lo digan a Luis Pereda, consejero delegado de Grupo Lar, cuya empresa ha decidido esperar a que lleguen mejores tiempos para el mercado de oficinas desinvirtiendo 243,30 millones en Madrid y Barcelona, lo que significa un 67% de su facturación en 2003. “Los precios han tocado fondo y pensamos que al mercado de oficinas aún le quedan años duros”, afirma Pereda.