¿Cómo ajustar la oferta a la demanda?

Esto se traduce en una marcada “prudencia” por parte de los promotores de polígonos industriales y parques logísticos, que no se arriesgan a construir este tipo de complejos ante la posibilidad de que el alto coste que implica su desarrollo y la probable falta de inversores dificulten la salida al mercado de las nuevas naves. Es decir, los operadores no encuentran el producto adecuado y los promotores corren el riesgo de gastar mucho dinero en un parque logístico o industrial para que luego se quede vacío por falta de demanda si tratan de desarrollar ese “producto adecuado”.

Pero, ¿cuáles son esos esos requisitos que debe tener un complejo logístico para cumplir las expectativas de un usuario? En primer lugar, se está experimentando una evolución de la compra al alquiler, por lo que se debe plantear un espacio en renta y el tipo de contrato más conveniente para las grandes operadoras. Buscar una localización geográfica, cerca de alguna autovía, estación de tren o aeropuerto, y cuyos accesos faciliten el tráfico de los vehículos pesados es el primer requisito indispensable para cualquier cliente potencial del parque. El complejo debe estar dotado, además, de infraestructuras y servicios de última generación, incluyendo sucursales bancarias, talleres, mutuas de seguros, gestorías, restaurantes, parque tecnológico y guarderías. Debe contar también con un servicio de mantenimiento de las infraestructuras en materia de agua, saneamiento, electricidad, telefonía, alumbrado y recogida de residuos, así como sistemas de seguridad y prevención de incendios adecuados. Es fundamental, además, que disponga de accesos en transporte público para el personal.

En lo que respecta a las naves, la construcción debe ser de buena calidad, de manera que el edificio sea un bien duradero y se optimice su utilización. Aunque las dimensiones dependerán del tipo de actividad del operador, una “nave prototipo” debería tener 100x100 metros y altura libre de 12/14 metros para almacenaje, con el primer pilar a 30 metros, como mínimo, de la fachada para garantizar unas playas diáfanas. Si es posible, los pasillos de estanterías tienen que tener luz natural y un pavimento de hormigón con fibras de acero y antipolvo.

Los locales de carga de baterías deberán estar aislados del almacén y el edificio tendrá que contar con un muelle para cada 1.000 metros cuadrados, con plataforma hidráulica, abrigos y topes y marquesinas en las zonas de carga/descarga para grandes vehículos. Es imprescindible, además, que se piense, a la hora de diseñar el inmueble, en los trabajadores y transportistas, habilitando, al menos, un aseo completo, con plato de ducha, y una sala de espera.

Dos importantes parques logísticos que se están desarrollando actualmente en España y que cumplen los requisitos fundamentales para los demandantes son Pla-Za,À³¸—Zaragoza, y el Centro Integrado de Transportes, en Murcia.