Expectación ante el plan de choque que aprobará el primer Consejo de Ministros

Clara Pascual y Roberto Pastrana
Madrid

El nuevo Gobierno no esperará a afianzarse para salir al paso a la crisis que se está cebando en el inmobiliario y la banca. Las insistentes reclamaciones del sector se plasmarán en una serie de medidas que intentarán estabilizar una situación marcada por la escasez crónica de liquidez. El sector espera ávido el plan de choque, sumido en una situación muy delicada.

Desde el ámbito de la promoción, los empresarios han hecho un llamamiento a las Administraciones para que intervengan. Afirman que ni el propio sector ni otros como los servicios o la industria tendrán la "fortaleza suficiente para absorber toda la mano de obra" procedente de la construcción.
Ángel Berges, consejero delegado de Analistas Financieros Internacionales (AFI) reclamaba en una intervención reciente que las autoridades españolas copien el ejemplo de la Reserva Federal de EEUU, "que no ha dejado pasar ni una sola semana sin tomar medidas". Berges destacó las iniciativas de la FED referentes al recorte de tipos, las subvenciones a las hipotecas de riesgo y otras medidas encaminadas a incrementar la liquidez en el sistema financiero, porque se trata de "un sector que sin financiación no vive".

Las propuestas de los promotores son múltiples. Desde la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) se ha sugerido rebajar los impuestos para fomentar el consumo. El secretario general de la patronal, Manuel Martí, ha animado al próximo Gobierno a diseñar una política económica anticíclica, tendente a generar confianza.

Esta línea de actuación es compartida por muchos. Marcos Dorado, representante de King Sturge en Andalucía, coincidió en que es necesario que la gente "reponga su capacidad de endeudamiento". Pese al grado de acuerdo, dentro del sector inmobiliario, queda por ver si el Gobierno atenderá estos consejos.

Graves consecuencias.- Mientras llegan las ansiadas medidas correctoras los estudios que analizan la situación actual son cada vez más alarmantes. El último estudio Planner-Asprima pone de relieve que la ralentización del mercado residencial tendrá consecuencias sobre el conjunto de la economía. En primer lugar, la crisis inmobiliaria provocará un recorte en el número de viviendas iniciadas. Así, se espera que en 2008 se terminen alrededor de 680.000 inmuebles iniciados en años anteriores. Sin embargo, apenas se construirán 300.000 nuevas viviendas, según unas correcciones a la baja que hizo Galindo desde las casi 400.000 previstas en el informe. Es decir, en 2008 se iniciarán alrededor de la mitad de las que se construyeron durante los años 2005 y 2006.

Este descenso de la construcción tendrá también su reflejo en el desempleo. Durante este año se suprimirán 260.000 puestos de trabajo y a lo largo del 2009, “el año más afectado” según Galindo, 356.000. Es decir, se recortarán dos puestos de trabajo por cada vivienda no iniciada.

Además, el reajuste en el sector influirá negativamente sobre el Producto Interior Bruto (PIB). En 2008 la construcción hará una aportación de -5,4%, según las estimaciones de Asprima y AFI, por lo que la previsión de crecimiento para la economía española durante este año es del 2,4%. Para el 2009, las previsiones son aún más desalentadores, estimando un crecimiento del 1,9% para la economía nacional. Las cifras ofrecidas son muy similares a las previstas por el Banco de España, que sitúan en el 2,4% y en 2,1% el incremento del PIB para los próximos dos años.

Sequedad bancaria.- La avalancha de malas noticias parece que tiene como origen la crisis de las hipotecas subprime. Así, el ajuste que los promotores y el Gobierno presuponían “suave”, se ha acentuado a partir del verano debido a la crisis de las hipotecas subprime provocando “sequedad” en los mercados financieros, según José Manuel Galindo, presidente de Asprima,
El agotamiento del factor demográfico y de la financiación obligaban a un reajuste progresivo del sector, “que fue suave hasta mediados del año 2007, ajustándose a las 450.000 viviendas demandadas”, explica Ángel Berges, consejero delegado de AFI. Sin embargo, la crisis de las subprime, “sobrevenida”, es la que ha provocado que el aterrizaje sea brusco y que las entidades financieras del mundo entero se vean perjudicadas por las hipotecas de alto riesgo, “salvo las españolas, que no tienen subprime porque tenían mercado suficiente para prestar”, puntualiza.

Frente a la visión general que ve en EE.UU. el origen de las desgracias inmobiliarias españolas, hay voces que afirman que la crisis de las hipotecas basura es tan sólo un factor circunstancial que precipitó una situación cada vez más insostenible, a la vista del sobrecalentamiento del mercado, durante los primeros años del siglo. El propio estudio Planner-Asprima reconoce que el cambio de ciclo que vive el mercado residencial “se anticipa en 2004, con la desaceleración gradual del precio de la vivienda, pero se inicia a principios del año 2007, con la caída de las transacciones”.

En la actualidad, esta caída de las transacciones se ha hecho ya una realidad patente.

Diversas fuentes admiten que el mes de enero fue especialmente crítico, ya que la actividad cayó hasta niveles prácticamente nulos. Las estadísticas oficiales confirmaron esta tendencia. El Instituto Nacional de Estadística reveló recientemente que la transacción y compraventa de viviendas cayó un 27% en el primer mes de 2008 en relación al mismo periodo de 2007. Por su parte, la concesión de hipotecas se recortó en tasa interanual un 25,71%, alcanzando el mayor descenso desde 2004.

Aunque no hay cifras oficiales más cercanas en el tiempo, fuentes del sector afirman que en febrero y marzo ha habido cierta recuperación, aunque estos datos hay que ponerlos en cuarentena. "Mejorar desde cero es muy fácil -afirman estas mismas fuentes-, pero hay que ver si esta incipiente mejora se mantiene en el tiempo o volvemos a caer".

La presión sobre los precios.- Pese a la ralentización del mercado, los promotores y AFI defienden que sigue existiendo una demanda potencial de vivienda, por demografía, que se aproxima a las 400.000 unidades al año, una demanda que en los momentos en que el sector funciona bien se multiplica "por 1,5 o incluso por dos". De la misma opinión es Daniel Martínez, director general de Planner Reed, la firma que organiza el Salón Inmobiliario de Madrid, que afirma que "sigue existiendo demanda de compra de vivienda como se puede comprobar por el mantenimiento del prerregistro de visitantes para el SIMA 2008, muy similar al de años anteriores".

Muchos visitantes acudirán en busca de gangas, a pesar de las declaraciones oficiales de los promotores acerca de que los precios se van a mantener. Por mucho que los portavoces del sector repitan el mismo mensaje una y otra vez, la demanda sigue parada, a la espera de que el stock de pisos continúe subiendo y presionando sobre los precios.

Asprima, la patronal madrileña, ha calculado en 400.000 las viviendas nuevas que esperan actualmente un comprador. Una cifra que podría ascender hasta las 600.000 unidades a finales de 2008 si el mercado continúa en la misma tónica.

Los representantes de los promotores madrileños han considerado que durante 2008 y 2009 se pueden producir descuentos en proyectos concretos en los precios para tratar de acabar promociones. Fuentes del mercado explican que los descuentos son imposibles en las promociones a medio construir, ya que la promotora, "cautiva" de financiación externa, no tiene libertad de acción para modificar los precios. Sin embargo, la situación cambia en los proyectos acabados, en donde la promotora se puede considerar "dueña" de los pisos. En esos casos se han llegado a registrar rebajas de dos dígitos.

Los descuentos son más difíciles en las promociones que se levantan sobre suelos adquiridos a partir de 2005, con precios altos. Sin embargo, en terrenos comprados anteriormente o en proyectos con márgenes altos, las promotoras pueden ofrecer incisivas ofertas para animar a los compradores.

En todo caso, José Manuel Galindo, presidente de Asprima, considera que sólo cuando se dé salida al stock existente se producirá realmente "un ajuste en el precio de la vivienda".

Pese a la atención social que merecen los precios de la vivienda, la deuda financiera que arrastran muchas empresas hace que las ventas hayan pasado casi a un segundo plano. "Ahora la salida no es lograr vender diez pisos en un mes, sino convencer a los bancos de la propia fórmula de negocios", afirma Gonzalo Ortiz, director del portal inmobiliario Globaliza.com. "Los bancos han cerrado el grifo de la financiación y ahora son los que deciden si se completa un proyecto o no. En algunos casos han establecido en el 40% la comercialización de un proyecto a medio construir para seguir financiándolo", explica.

Calidad frente a cantidad.- Existe una opinión mayoritaria acerca de que es necesario recuperar la confianza para que la liquidez vuelva al mercado. Mientras tanto, los operadores inmobiliarios hacen lo que pueden para sortear la crisis. Asprima defiende que frente "a la apuesta indiscriminada por la cantidad en detrimento de aspectos cualitativos muy relevantes del ciclo reciente, el nuevo ciclo inmobiliario español se caracterizará por una selección hacia la calidad". En este sentido, las empresas deberán cubrir las nuevas necesidades de movilidad de los jóvenes o las de funcionalidad de los mayores. Para ello piden a las instituciones un recorte de los "excesivos costes de transacción que conlleva la transmisión de viviendas".

Pero no cesan ahí las propuestas de los promotores. En un intento de salvar un sector que a fecha actual parece sentenciado, Galindo defiende que existen otras fórmulas que contribuirían a dinamizarlo. Por una lado se encuentran las hipotecas inversas, que permitirían a los mayores de 65 años complementar su renta y por otro los REIT o fondos de inversión, líquidos y que nos aportarían competitividad de cara al exterior.

Por otro lado, las empresas están proyectando aumentar su peso en sector no residenciales. "La vivienda ha dejado de ser ya lo que nos saque del atolladero -declara Javier García-Renedo, presidente de la Asociación Española de Centros Comerciales-. Hay mucho por hacer en España en sectores como las oficinas, el retail, la logística y los hoteles".

La situación de crisis del mercado residencial es interpretada por algunos como la señal de madurez del mercado español. "Estamos llegando a un parque de viviendas acorde a nuestras necesidades. A partir de ahora, las crisis inmobiliarias se traducirán en más o menos ventas, pero ya no en una complicación añadida por sus repercusiones en la construcción, que se dedicará a otros segmentos", concluye García-Renedo.