Retos del mercado hotelero español

En los últimos años se ha producido un crecimiento significativo de la oferta hotelera en España, especialmente en el segmento de 4 y 5 estrellas, con crecimientos anuales compuestos superiores al 10%. Este crecimiento de la oferta es fruto de los planes de expansión elaborados por las cadenas hoteleras a raíz de los buenos resultados obtenidos en los años 1999 y 2000. A esto se añade el incremento de la inversión en activos hoteleros por parte de inversores inmobiliarios que buscan estrategias de diversificación para poder obtener rentabilidades superiores a la de activos de renta fija o variable.

Este crecimiento de la oferta no ha venido acompañado por un crecimiento sólido de la demanda. Los atentados terroristas del 11-S, la guerra de Irak y la situación de incertidumbre económica de los últimos años a nivel mundial, han influido de forma decisiva sobre la evolución de la demanda. Así, sobre el periodo 1999-2004, en España se pone de manifiesto una reducción generalizada en el número de pernoctaciones de extranjeros, principalmente alemanes, frente a un importante incremento en el número de pernoctaciones de viajeros nacionales. Por ello, frente a un crecimiento medio anual de la oferta del 10% para dicho periodo, el crecimiento en el volumen de pernoctaciones ha sido prácticamente nulo.

Este desajuste entre oferta y demanda, unido a importantes cambios en los patrones de contratación de viajes (vía internet) y desplazamientos (proliferación de líneas aéreas de bajo coste), así como al redireccionamiento de la demanda por los touroperadores a destinos más rentables, ha dado como resultado un escenario de fuerte presión sobre las tarifas y ocupaciones. En efecto, la ocupación ha experimentado una caída de algo más del 7% entre 1999 y 2004, descenso que ha venido acompañado de una reducción de las tarifas medias, para mantener los niveles de ocupación. El resultado ha sido un importante recorte de la rentabilidad media de los establecimientos hoteleros españoles de entre el 15% y el 20% en los tres últimos años. Esta situación es extensible tanto a entornos urbanos como vacacionales.

Al margen del desajuste entre oferta y demanda y de la caída de rentabilidad, se mantiene el pulso inversor en el sector hotelero en nuestro país, centrado en la adquisición de activos “trofeo”, operaciones de sale & leaseback de productos urbanos y operaciones estratégicas de posicionamiento de cadenas hoteleras principalmente en mercados urbanos.

Las perspectivas del mercado a medio plazo apuntan a un aumento del número de pernoctaciones como consecuencia de la recuperación económica de Alemania y de la mejora de las infraestructuras y comunicaciones en nuestro país, pero existe una todavía importante oferta en proyecto prevista para los próximos años (cerca de 100.000 nuevas habitaciones en los próximos tres años), que hace prever una prolongación de la actual situación de sobreoferta y presión sobre las tarifas con bajos niveles de ocupación a corto plazo.

Los elevados precios del sector inmobiliario unidos a la caída de rentabilidad en general en el sector hotelero suponen un reto para el desarrollo de nuevos proyectos hoteleros en nuestro país, y llevan a las cadenas a buscar nuevos campos de operaciones (Caribe, Croacia, etc.). Todo esto podría traducirse en un crecimiento más moderado de la oferta hotelera española a largo plazo.

Existe una gran liquidez entre los fondos internacionales que hará que se mantenga el pulso inversor, centrado en el sale & leaseback y en la financiación de procesos de concentración, que se retomarán para disfrute de las cadenas hoteleras.