El Gobierno atrae a las promotoras al mercado de alquiler de vivienda

En junio del pasado año, Pedro Gamero, presidente de la Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (Asipa) declaró que en los próximos cinco años iban a hacer falta en España un millón de viviendas en alquiler, de 90 metros cuadrados de superficie media, con rentas de entre 300 y 500 euros al mes, para lo que era necesario que el Gobierno contase con los promotores, “los únicos profesionales capaces de aumentar el parque de pisos en alquiler a bajos precios”.

Ahora, el Consejo de Ministros ha aprobado un proyecto de ley, por el procedimiento de urgencia, que incluye algunas medidas para impulsar a las empresas a dedicarse al negocio del alquiler. Por un lado, se permite a las sociedades de inversión entrar en el negocio del alquiler, siempre que los inmuebles permanezcan en sus patrimonios al menos durante siete años y que no superen el 20% de los activos que tienen en cartera.

Ventajas fiscales.- Por su parte, las empresas dedicadas a la promoción de viviendas en alquiler tendrán que explotar al menos 10 unidades, el valor contable del parque en arrendamiento no podrá superar el 20% del total de las inversiones residenciales de la empresa, y la superficie de los pisos no podrá exceder de 135 metros cuadrados, frente a los 110 que se establecían antes, teniendo que permanecer alquilados al menos durante siete años.

Además, a las promotoras se les mantiene la bonificación del 85% en el Impuesto de Sociedades y se moderan una serie de medidas, establecidas por decreto en diciembre de 2003, que habían suscitado las quejas de los empresarios. “Eso sí, se mantiene la doble tributación del dividendo de la filial y la empresa matriz al 17%”, señala Gamero que, pese a considerar positivos los nuevos criterios, se mantiene a la expectativa hasta que la nueva legislación se publique en el BOE.

Respecto a la mejora de la seguridad jurídica de los propietarios, el Gobierno no ha anunciado ninguna modificación ni de la Ley de Arrendamientos Urbanos ni de la Ley de Enjuiciamiento Civil. “La ausencia de cambios en este aspecto genera problemas a los propietarios individuales, no a las grandes sociedades, que cuentan con asesorías jurídicas bien dotadas”, señala Gamero. “Además, el porcentaje de impagados en las promociones gestionadas es muy bajo”, añade.

Desde Hercesa señalan que la rentabilidad que una inmobiliaria obtiene de una promoción en alquiler es muy distinta a la que le proporcionan las actuaciones destinadas a la venta, ya que con el alquiler se trata de obtener una rentabilidad a largo plazo, al mismo tiempo que una estabilidad en los recursos.
“La rentabilidad entendida como renta sobre coste de una promoción en alquiler puede alcanzar entre el 7% y el 8%, pero a largo plazo, nunca inicialmente”, calcula Gamero. “Pero se trata de un negocio que tiene unos gastos muy elevados, puesto que hay que pintar y reponer algunos elementos cuando sale un inquilino. Además, es un negocio que depende de tener ocupada la totalidad del inmueble”, añade.

Recursos financieros constantes.- “Una de las ventajas más interesantes de tener en explotación una promoción en alquiler es la de obtener de manera constante recursos financieros que son ajenos al ciclo de actividad de la promoción inmobiliaria”, señala Monserrat Cercadillo, directora comercial de Hercesa. “De esta manera, facilitan recursos financieros permanentes especialmente atractivos en los momentos bajos del ciclo ”, añade. Eso sí, Cercadillo afirma que tener en cartera estas promociones supone inmovilizar un volumen de recursos muy importante, para lo que es necesario primero disponer de estos recursos y en segundo lugar tener una posición lo suficientemente sólida como para poder inmovilizarlos durante años.

Hercesa, cuenta con nueve promociones en alquiler con un total de 103 viviendas repartidas entre Madrid y Guadalajara. El plan de expansión de la compañía prevé multiplicar por cuatro esta cifra en los próximos 4 ó 5 años. Por su parte, Testa, filial de patrimonio de Sacyr Vallehermoso, que preside Pedro Gamero, tiene una cartera de viviendas en alquiler de 1.200 unidades, todas ellas ubicadas en Madrid.

En Europa, las empresas acaparan casi el 70% del negocio de alquiler de viviendas, mientras que en España tan sólo el 1% es explotado por sociedades patrimonialistas, algo que el Gobierno ha decidido cambiar.

Alquiler europeo.- El parque de viviendas en alquiler en España se sitúa, según el gabinete de abogados Letra2, entre el 7% y el 9% del total, un porcentaje muy alejado de la media europea del 32%, que en Alemania llega hasta el 55%, en Holanda al 46% y en Dinamarca y Austria al 40%.

El objetivo de las administraciones públicas es fomentar este mercado mediante la creación de agencias públicas de alquiler municipales, autonómicas y estatales, que proporcionen ayudas económicas tanto al inquilino como al propietario, además de asegurar el pago de las rentas al arrendador, así como la conservación de los pisos y la asistencia de incidencias y siniestros, mediante la suscripción de seguros de caución y multirriesgo de hogar.
“El alquiler está de moda”, señala Fernando Encinar, de idealista.com. “España llega tarde al alquiler respecto a sus socios europeos, pero, como en todo, cuando nos ponemos, lo hacemos más que nadie”, añaden desde el portal inmobiliario.