Los ganchos comerciales y las campañas para contratar hipotecas con tipo fijo que lanzaron primero el BBVA en el segundo semestre de 2003 y luego el Santander, secundados por una marea de entidades financieras no ha convencido a los clientes. Las medidas aprobadas por el anterior Gobierno para incentivar el paso a hipotecas de tipo fijo parece que tampoco ha tenido el efecto deseado.
Si en agosto de 2003, las hipotecas variables suponían el 97,5% del total, según datos del Banco de España, el año pasado en vez de bajar se incrementaron hasta el 99,2%. Así lo resalta un informe de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), formada por los principales bancos y cajas. Este hecho supone un 'evidente riesgo de interés' para las hipotecas ya que los tipos llevan casi dos años en mínimos (están en el 2%) y las expectativas son de subida. ¿Cuándo? La mayoría de los expertos la prevén para el segundo semestre de este año y de poca entidad, de un cuarto de punto o un máximo de 50 puntos básicos.
La AHE ha realizado un informe sobre el coste de la deuda hipotecaria en el que calcula el impacto de una subida de tipos a corto plazo (dos años) y a medio y largo plazo (entre dos y seis años) haciendo un supuesto de alzas máximas. Este estudio se difunde después de que el Banco de España haya lanzado insistentes avisos a las entidades financieras para que informen mejor a sus clientes del impacto de una subida de tipos en sus créditos para vivienda.
Y, según este análisis, salen más perjudicados aquellos españoles que contrataron su hipoteca recientemente, entre 2002 y 2004, ya que se han beneficiado de los tipos de interés más bajos de la historia. Estos préstamos presentan 'el mayor riesgo a largo plazo' de subidas en la cuota anual.
De acuerdo con la tabla (ver gráfico adjunto) los aumentos entre el coste actual y el estimado para los próximos seis años oscilarían entre el 15% y el 40%. Por ejemplo, si el coste actual medio de un préstamo de 106.867 millones contratado en 2004 es de 6.121 euros a un tipo del 3,41% y podría pasar a los 7.172 en los próximos dos años y a los 8.567 euros en 2010.
Para el cálculo a corto plazo la AHE se ha basado en el euribor actual (en febrero era el 2,31%) y le ha sumado una hipotética subida de 1,50 puntos más un diferencial de 0,75. A largo plazo, ha estimado el índice de referencia para préstamos hipotecarios (IRPH) del conjunto del sector más alto, el 6,39%, registrado desde que se creó la Unión Económica y Monetaria.
Los más beneficiados serían aquellos que han contratado su hipoteca antes de 1998, ya que 'mantendrían cuotas de amortización inferiores a las iniciales aun en el caso de que (a largo plazo) los tipos de interés alcanzasen los niveles máximos que han registrado desde la creación de la UEM', por encima del 6%.
A corto plazo, los más penalizados vuelven a ser los créditos contratados recientemente, en 2003 y 2004. Para éstos, la AHE cree que el incremento máximo puede llegar los 1.000 euros anuales (83 euros al mes). Y para las formalizadas antes de 2003 'es muy poco probable' que 'puedan tener costes superiores' a los que asumieron el primer año en los próximos 24 meses.
Se queja de que en otros países europeos hay condiciones más flexibles para contratar estos préstamos. El vicepresidente económico, Pedro Solbes, ya ha anunciado medidas para abaratar las hipotecas, aunque el ministerio aún no ha concretado en qué van a consistir. La AHE sitúa las 'amenazas por riesgo de interés' en las hipotecas en el medio y largo plazo y apunta que las medidas anunciadas 'si se aplican con prontitud y acierto pueden contribuir eficazmente a paliarlas'. La preocupación por un cambio de ciclo ha llevado al Banco de España a exigir en reiteradas ocasiones moderación y más transparencia.
Aquellos que tengan que revisar la referencia de su hipoteca este primer trimestre y la hayan contratado antes de 2004 seguirán teniendo unos costes brutos de amortización 'netamente inferiores' a los iniciales, según la AHE. De acuerdo con sus cálculos, las variaciones sobre el coste inicial irían desde los 235 euros para el préstamo estándar de 2003 a los 4.025 euros menos para un crédito de 1990, cuando el tipo estaba en el 17%. La caída del euribor, la referencia utilizada en un 62% de las hipotecas, hasta mínimos en los últimos años ha propiciado la escalada hipotecaria. El año pasado el volumen contratado creció un 24,3%, el máximo desde 1990. La previsión es que este año llegue la moderación y crezca en el entorno del 17%.
La web de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) ha empezado a ofrecer más información sobre el impacto de los tipos de interés en las cuotas de las hipotecas (
www.ahe.es). Aparece en la parte destinada a los consumidores. La AHE ha incorporado unas tablas de cuotas mensuales estimadas por cada 10.000 euros prestados a un horizonte de hasta 40 años. En ellas 'usted puede fijar el escenario que desee', apunta la web, pero no ofrecer ninguna estimación a corto plazo que pueda servir de orientación al consumidor. Ha añadido, también, más información sobre evolución histórica de tipos y mantiene el simulador con el que ya contaba. La AHE prevé seguir incorporando más herramientas para mejorar la transparencia.
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