El Estudio Planner-Asprima muestra las interioridades contables del sector

La buena acogida que tuvo el primer estudio Planner-Asprima elaborado por Analistas Financieros Internacionales (AFI) la pasada edición del Salón Inmobiliario, ha llevado a los promotores de la feria a continuar ofreciendo en el apartado de encuentros para profesionales un nuevo estudio, que aspira a convertirse en “un referente dentro del sector inmobiliario y a contribuir a la transparencia de este mercado”, según Rafael Santamaría, presidente de la Asociación de Promotores Madrileños (Asprima).

Si el anterior estudio analizaba en profundidad el mercado inmobiliario español, en esta ocasión los profesionales de AFI han querido enseñar las “interioridades contables” de las empresas inmobiliarias para que toda la sociedad pueda ver lo que desde el propio sector se “autoexigen”, la actividad que desarrollan y los verdaderos márgenes de beneficio. “Es importante, además, que que se sepa que las empresas asociadas a Asprima facturaron 8.000 millones de euros, un 7,4% del producto interior bruto (PIB) regional de Madrid y del 1,1% nacional”, dice Santamaría.

Pocas empresas activas.- Como primera conclusión, el estudio asegura que, de las 42.278 empresas inmobiliarias censadas en España según el INE, tan sólo 4.680, un 11% del total, están activas. Reduciendo el ámbito territorial, en la Comunidad de Madrid los datos oficiales lanzan una cifra de 5.700 promotoras censadas, de las que tan sólo 648 están en activo. De éstas, 210 pertenecen a Asprima.

En términos de facturación, las empresas del sector acumulan 48.000 millones al año, un 7% del PIB nacional, mientras que en la Comunidad de Madrid la facturación global es de 11.000 millones, lo que significa un 1,7% del PIB nacional y un 10,8% del PIB de regional madrileño.

La radiografía de la empresa media promotora en España muestra una sociedad con una cifra de negocio media superior a 10 millones de euros y una estructura de personal de alrededor de los 10 empleados.

Vista la importancia de las compañías promotoras, tanto en la economía nacional como regional, el estudio Planner-Asprima entra poco a poco en aspectos más técnicos, para lo que comienza dividiendo las promotoras en activo en dos grupos: patrimonialistas y promotoras puras.
“Las empresas patrimonialistas son aquellas cuyo activo fijo supone más del 40% del balance y cuentan con patrimonio en alquiler”, explica José Manuel Galindo, secretario general de Asprima, “mientras que las promotoras puras se dedican a desarrollar y vender, y su activo fijo significa entre el 9% y el 12% de su balance”, concluye.

El sector patrimonialista se diferencia de la promoción estrictamente dicha en su mayor nivel de capitalización o de recursos propios, factor que supone un 35% en las empresas patrimonialistas y un 20% en las promotoras. “Esto supone que tiene una menor necesidad de endeudamiento o nivel de apalancamiento”, comenta Galindo. Así, el apalancamiento de las patrimonialistas es del 65%, frente al 80% de las promotoras. “Por lo tanto, tienen menos rentabilidad”, apostilla el representante de Asprima.

Stock de suelo necesario.- La causa de esta mayor necesidad de endeudamiento hay que buscarla en los largos trámites administrativos que requiere la calificación y recalificación de los suelos y que obliga a las promotoras a dotarse de stocks de suelo suficientes para cubrir entre 2 y 2,5 años de promociones. “Son necesarios suelos en diferentes estadios, para que vayan madurando y que cada año se puedan hacer unas 1.000 viviendas”, dice Galindo.

Los plazos de maduración de suelo suelen rondar los cuatro años, mientras que la construcción de una promoción puede durar dos años más. Esta lenta rotación de los activos exige que las inmobiliarias cuenten con un margen de beneficio más elevado de lo normal. “Con esto quiero decir que Asprima representa a un sector industrial que no busca beneficio para salir corriendo, sino que produce un bien como son las viviendas, pero de manera profesional y a largo plazo”, añade el secretario general de Asprima.

Las empresas inmobiliarias son muy solventes debido a que las deudas que adquieren son subrogables al adquirente. Esto les confiere una gran capacidad de cobertura de endeudamiento, que es el número de veces que el beneficio de la empresa permite pagar la deuda contraída. En el caso de las compañías madrileñas, esa cobertura de endeudamiento asciende hasta cinco veces la deuda, por lo que cuentan con una gran capacidad de devolución de los créditos.

Gracias a esta solvencia, las entidades bancarias prestan el dinero fácilmente y a tipos de interés bajo, “mucho más barato que el que nos prestan nuestros propios accionistas”, según el representante de los promotores madrileños.

El sector sigue igual.- Otra parte del estudio traslada el informe base del pasado año a la situación actual del mercado, según explica Angel Bergés, de AFI, para destacar un conjunto de grandes cuestiones como, por ejemplo, la constatación de que la economía española depende de los sectores de la construcción e inmobiliario.
“El sector representa el 15% del empleo y un tercio del crecimiento diferencial de la economía respecto a la zona euro, que no ha crecido nada frente al 2,5% de crecimiento de España”, analiza Angel Bergés.

Los profesionales de AFI han querido dejar constancia en el estudio de los factores que han hecho que las predicciones realizadas el pasado año no fuesen acertadas. “Si el precio de la vivienda ha aumentado un 17% en 2003, cuando nosotros pronosticamos una subida de entre el 12% y el 15%, es porque los elementos que han provocado un incremento de los precios se han mantenido, e incluso agudizado”, justifica Bergés.

De hecho, ha habido un nuevo incremento de la creación de hogares, con 700.000 personas más en nuestro país, es decir, un incremento de la población del 2% en 2003 gracias a la inmigración, además de un 4% más de extranjeros en busca de una segunda residencia. Los tipos de interés, lejos de subir, han bajado a mínimos históricos, con el euribor en el 2% “pelao”.

Ante esta situación, el sector ha respondido produciendo lo que se demandaba, alcanzando un nuevo record de edificación, superior al que marcó Alemania en los años posteriores a la caída del muro, a mitad de la década de los noventa.