La disponibilidad de oficinas en Madrid disminuye tras tres años de crecimiento

Según el estudio, la desconfianza ante la evolución de la situación económica en España ha provocado que el mercado de las oficinas en la capital muestre síntomas de estancamiento. Tanto, que el volumen de absorción, cerca de 73.000 m², se ha situado un 25% por debajo de la cifra registrada en el mismo período del año anterior. Además, la demanda ha dado muestras de cautela ya que las operaciones han sufrido un descenso del 8%.

Dentro de este contexto de atonía, uno de los aspectos más reseñables ha sido la caída de la tasa de disponibilidad. Tras trece trimestres consecutivos de crecimiento, el mercado de oficinas de Madrid ha dejado un volumen de superficie vacante por debajo de la barrera psicológica de 1,5 millones de m². “Estas cifras se pueden explicar en base a varios factores. Por un lado, debido a la discreta incorporación de nuevos desarrollos y, por otro, a las compañías que durante el ejercicio pasado firmaron grandes operaciones y que todavía no han desocupado sus sedes. Así, la tasa de disponibilidad en el mercado global de Madrid quedaría en un 11,5%”, explica Ana Zavala, directora del departamento de Agencia de Oficinas de Savills.

En el apartado de las rentas, el mercado de oficinas de Madrid, a juicio de los analistas de la consultora británica, avanza a dos velocidades. Por un lado, la fortaleza del CBD (Central Business District) y de las áreas prime de la periferia han conseguido que se aminore el ritmo de los descensos. En cambio, en las áreas más alejadas del centro, donde el exceso de oferta supera con creces los niveles ‘saludables’, el factor precio se convierte en el principal incentivo para atraer a la demanda.

El valor teórico del CBD se mantuvo estable respecto al trimestre anterior entre los 27 euros/m²/mes y los 28 euros/m²/mes, con una variación interanual del -3,5%, si bien el 60% de las operaciones firmadas en esta zona se situaron en una horquilla entre los 25 euros/m²/mes y los 30 euros/m²/mes. En cuanto al área urbana, la dispersión de los valores de renta es más amplia, sin embargo en el 38% de las operaciones el precio se situó entre los 18 euros/m²/mes y los 20 euros/m²/mes.

Durante los tres primeros meses del año el mercado de inversión superó ligeramente los 100 millones de euros. Sin embargo, como señala el informe, aunque el volumen dobla la cifra alcanzada en el primer trimestre del año anterior, el dato resulta poco alentador teniendo en cuenta que ha sido el mínimo de la última década. En la opinión de los consultores, el nivel de rentabilidad en CBD mantiene el registro del trimestre anterior, entre el 5% y el 5,25%, pero si se detectase un edificio en venta que cumpliese todos los fundamentos de inversión, la voracidad de los inversores nacionales comprimiría las yields.

Todo apunta a que el año 2011 será un año de transición, en el que las rentas continuarán su ajuste bajista y el mercado de inversión alcanzará el nivel de los últimos dos años. Sin duda, los inversores internacionales afianzarán su regreso al mercado de oficinas de la capital, lo que incrementará el volumen medio por operación, cuya capacidad inversora le permite acceder a producto que queda fuera del alcance del inversor nacional.

En cuanto a las yields, el incremento de los tipos de interés por parte del BCE podría conllevar la demanda de mayores rentabilidades por parte de potenciales inversores, en contraposición con la tendencia bajista actual.

“Nos encontramos en un momento de transición en el que se conjugan varios elementos: escasez de producto, incertidumbre económica y aumento del coste de la financiación, entre otros. No obstante, en los próximos meses aumentará la oferta de inmuebles de calidad, lo que provocará una mayor actividad inversora”, concluye Pavía, director de Inversión de Oficinas Nacional de Savills.