El mercado inmobiliario industrial y logístico en España continúa en niveles mínimos

“La mayoría de las empresas usuarias de espacio en España buscan abaratar costes, externalizar servicios y reducir alquileres. La demanda en compra de naves industriales es muy escasa y puntual”, comentó Gustavo Rodríguez, director de la división de industrial y logística de Jones Lang LaSalle en España.

La escasez de la demanda de naves en España, los problemas de financiación y el todavía elevado precio ha provocado que los promotores no hayan desarrollado nuevos proyectos de suelo industrial en 2010 en nuestro país y que hayan existido pocas transacciones.

En las principales ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia, la disponibilidad de inmuebles continúa siendo muy elevada. No obstante, mucha de ella se caracteriza por ser naves industriales obsoletas y de calidad media-baja, lo que plantea problemas a propietarios e inquilinos.

El estudio añade que en España existe una falta de oferta de inmuebles de gran tamaño superiores a 20.000 m², por lo que las escasas demandas puntuales de estas superficies tienen muchas dificultades para encontrar el espacio deseado. Sin embargo, este hecho podría facilitar a los inquilinos la elección de una nueva ubicación a un precio muy interesante. Así, las operaciones llave en mano se han convertido en la única fórmula disponible para las empresas que precisen de estas grandes superficies y de una calidad por encima de las existentes en el mercado.

El informe de Jones Lang LaSalle señala que se ha producido una estabilización en las caídas de rentas que se han venido produciendo en los dos últimos años, sobre todo en las zonas prime (Coslada, San Fernando de Henares, Getafe, etc.). En las ubicaciones más secundarias y alejadas, los descensos han sido mucho más rápidos y se encuentran en unos niveles de mínimos. Las rentas en la primera corona se sitúan entre los 5 y 6,5 €/m²/mes. En la segunda, oscilan entre los 3,7 y los 4,5 euros/m²/mes y en la tercera, las rentas máximas se encuentran entre 2 y 3 euros/m²/mes.

En cuanto a la demanda, 2010 se cerró con un volumen de contratación de 421.082 m², que supone un aumento del 18% respecto del mismo periodo del año anterior, cuando fue de 325.000 m². Se ha centrado sobre todo en naves pequeñas en las zonas cercanas a Madrid como Coslada, San Fernando de Henares o Getafe. Pese a ello, el departamento de Industrial y Logística de Jones Lang LaSalle acaba de intermediar la operación por la que el operador logístico Factor 5 ha alquilado una nave industrial de 9.176 m2 en Cabanillas del Campo (Guadalajara).

Si hablamos de la oferta, en la región existe una disponibilidad total de naves logísticas de 868.741 m² (el 14,12% del total) cuando hace un año era de 750.000 m². Más del 60% de esta oferta se concentra en el Corredor del Henares y el resto en la zona sur. Por coronas, la tercera es la que concentra mayor superficie disponible, un 51,79% del total. En cuanto al tamaño de los inmuebles, la mayoría de la oferta disponible son naves medianas y pequeñas, de 2.500 m² hasta 15.000 m² de superficie.

Según el informe, en Cataluña se ha producido en 2010 un ligero incremento de la disponibilidad de inmuebles industriales, así como un leve descenso de las rentas y un incremento en la flexibilidad de los contratos de alquiler para los inquilinos. En zonas muy concretas se ha reactivado la demanda debido a nuevos proyectos que han surgido en el sector de la ‎automoción o la alimentación, como es el caso de Martorell-Abrera.

El estudio añade que se ha dado una bipolarización entre Madrid y Barcelona y el resto de las ciudades españolas. Mientras que en las primeras la superficie media demandada de una nave es de 10.000 m², en el resto no pasan de los 3.000 m². La excepción ha sido Zaragoza, que ha protagonizado grandes operaciones llave en mano gracias a la disponibilidad de suelo a bajo precio.

Valencia ha registrado una notable mejoría respecto a 2009 triplicándose el volumen de contratación (90.000 m²), pero sigue estando muy lejos de los niveles de Madrid (421.082 m²) o Barcelona (289.000 m²). La demanda se centra sobre todo en las zonas prime (especialmente Ribarroja), aunque los proyectos periféricos que se han desarrollado en los últimos años siguen sufriendo elevadas tasas de disponibilidad. La ciudad ofrece un parque logístico totalmente renovado a unos precios muy competitivos y ofrece ahorro de costes de transporte y portuarios.

En el País Vasco la zona con mayor demanda es la situada en los alrededores de Bilbao, mientras que la zona de Álava tiene una disponibilidad mucho mayor. La razón está en que muchas empresas organizan desde Zaragoza su logística y distribución a Navarra y La Rioja.

En Sevilla la demanda continúa siendo muy escasa y siempre para superficies menores de 10.000 m². La zona logística de Dos Hermanas presenta una alta desocupación y proyectos como el de Carmona se han estancado. La reorganización logística que preveía el Plan General de la ciudad ha quedado relegada a mejores momentos. En Málaga, por su parte, sigue existiendo una escasa oferta de naves industriales.

El informe de Jones Lang LaSalle señala que el volumen de inversión en naves industriales y logísticas en 2010 ha sido de aproximadamente 100 millones de euros en España, ligeramente superior al del año 2009, que superó los 92 millones. El volumen de inversión en Madrid fue de 55 millones (cuando en 2009 fue de casi 40), mientras que en Barcelona ascendió a los 38 millones.

La mayoría de las operaciones en España han sido protagonizadas exclusivamente por inversores privados, familly offices nacionales y empresas por volúmenes inferiores a los 10 millones de euros.

“La incertidumbre ha afectado muy negativamente. Los inversores están optando por volver al mercado vía oficinas y retail. No obstante, 2011 presenta atisbos de reactivación del mercado por varias razones: bajarán los precios, se han constituido nuevos fondos paneuropeos que invertirán en nuestro país en sus objetivos de diversificación, escasean las naves de más de 20.000 m² de calidad en las zonas más consolidadas y habrá un repunte de las operaciones llave en mano. Además, se ha agrandado el diferencial de rentabilidad con los principales países europeos donde las yields están contrayéndose”, finalizó Gustavo Rodríguez.