Las entidades financieras liderarán el mercado residencial en Barcelona capital y su corona metropolitana en los próximos años

Las entidades financieras que se han adjudicado proyectos mantienen, en términos generales, unos plazos de comercialización mejores que los proyectos comercializados por los promotores. Este hecho se debe a que pueden vender el producto eliminando el margen del promotor e incluso desde este límite, bajando aún más el precio, aunque suponga incurrir en pérdidas controladas; una posibilidad que la mayoría de los
promotores no puede permitirse.

También el inicio de nuevos proyectos en Barcelona estará liderado por las entidades financieras. En determinados casos, ya están empezando a realizar los trámites correspondientes para la construcción de promociones en los suelos que se han visto obligados a adjudicarse y de los que quieren obtener liquidez.

En Barcelona capital se ha producido un descenso generalizado en el precio de las viviendas del 9,8%, mientras en la corona metropolitana prácticamente se han mantenido los precios, siendo el ajuste observado del 1,4%. El descenso generalizado del precio de la vivienda en el
municipio de Barcelona, que de media ha supuesto en los últimos 12 meses una reducción del 9,8% en el precio del m2 hasta los 5.140 euros/m2, supone el tercer descenso anual consecutivo, siendo la bajada acumulada de los tres últimos años del 25,8% respecto al nivel máximo alcanzado en 2007. En el caso de la corona metropolitana, el precio por m2 se ha situado en los 3.635 euros/m2 después de un ajuste del 1,4% en los últimos 12 meses.

En términos de sobreoferta del mercado, la comercialización activa de viviendas en alquiler y la venta de viviendas como consecuencia del ajuste en los precios están contribuyendo a reducirla progresivamente, aunque la sobreoferta no es generalizada en todo el mercado residencial analizado. En determinadas zonas como pueden ser los distritos de Les Corts, Sarrià Sant Gervasi y Ciutat Vella, la oferta de producto disponible es muy reducida y existe el riesgo de que a medio plazo (entre 2 y 3 años) la disponibilidad de vivienda nueva libre se sitúe
en niveles residuales o incluso pueda desaparecer si no se inician nuevos proyectos.

En cuanto a los plazos de comercialización, han aumentado de manera generalizada en todos los distritos de Barcelona, situándose de media en los 55,8 meses necesarios para una promoción media en la capital catalana. El incremento porcentual de los plazos de comercialización en el periodo 2009-2010 ha sido del 17%, frente a un incremento del 77% en el periodo 2008-2009 y del 37% en el periodo 2007-2008. En estos momentos, los promotores están aceptando márgenes de negociación que varían entre el 5% y el 10% sobre el precio oficial de salida.

El estudio de Aguirre Newman refleja el reducido nivel de demanda de vivienda libre en Barcelona capital y en los principales municipios de su Corona Metropolitana en los últimos 12 meses, aunque se aprecia una clara mejoría en las ventas de viviendas a partir del cuarto trimestre de 2009 en tasa interanual, motivado especialmente por el efecto "adelanto de la decisión de compra" consecuencia del incremento del IVA -en un 1,0% a partir del mes de julio de 2010- y por la desaparición de la desgravación por la compra de vivienda habitual en el IRPF a partir de 2011.

Pese a ello, existen una serie de impedimentos que están frenando el crecimiento consolidado de las transacciones de viviendas. Entre ellos, destaca el "motivo precaución", originado por la situación de incertidumbre económica que existe en nuestro país y que está llevando a posibles compradores con capacidad de gasto y de endeudamiento a no consumir ante las posibilidades de perder su empleo. Esta misma tendencia está provocando que demandantes con capacidad de endeudamiento retrasen la compra de vivienda ante las expectativas de un mayor ajuste en los precios en el futuro o que esperen a vender su piso en el mercado de segunda mano para comprar una vivienda de obra nueva.

Según el estudio de Aguirre Newman, las entidades financieras liderarán nuevos proyectos de promoción en Barcelona en el próximo ejercicio, al haberse observado cómo en determinados casos están empezando ya a realizar los trámites correspondientes para la construcción de promociones en aquellos suelos que se han visto obligados a adjudicarse. Son varios los factores que van a determinar este protagonismo de las entidades financieras en el inicio de nuevos proyectos: inexistencia de demanda de suelos residenciales que les impide la venta directa de los mismos, posibilidad de acceso a financiación, existencia de una demanda latente de producto en niveles de precios adecuados y la necesidad de poner en valor dichos suelos con el objetivo de mejorar sus balances.

Además, estas entidades se pueden beneficiar de precios en la construcción inferiores, dada la situación del sector, y están en disposición de ofrecer condiciones de financiación muy favorables a los interesados en la adquisición de una vivienda en alguna de sus promociones.

El estudio muestra que será más difícil observar el inicio de nuevos proyectos por parte de promotores ante las dificultades que van a tener a la hora de obtener financiación para el desarrollo de los mismos, aunque determinados grandes promotores están iniciando los trámites para el desarrollo de proyectos concretos en áreas en las que la oferta de producto es escasa. Sin embargo, las entidades financieras se van a mostrar reacias a financiar proyectos ajenos sin una prueba de verdadero interés de la demanda por el proyecto, algo que sólo es posible conseguir presentando un alto nivel de preventas que, en la actual situación del mercado, es muy complicado conseguir.

La dación en pago supondrá, un año más, un cambio en la propiedad de determinados proyectos inmobiliarios, que pasarán de los promotores a sus entidades financieras acreedoras. Aquellas que estén en manos de promotores que no tengan la suficiente capacidad financiera para aguantar su estructura de costes y que no tengan posibilidad de ampliar sus líneas de crédito, no tendrán más remedio que entregar el proyecto a la entidad financiadora.