La contratación de oficinas retrocede un 37% en Sevilla en 2009

Ocho de cada 10 operaciones de 2009 se cerraron en zonas urbanas y consolidadas (Centro Urbano y CBD), el doble que en años anteriores, certificando así la tendencia de las empresas a aprovechar los reajustes de las rentas para conseguir mejores localizaciones. En la actualidad se constata una demanda potencial que podría activarse en función de la recuperación de la economía local y nacional.

Al parque de oficinas de Sevilla -casi 1,2 millones de metros cuadrados- se ha añadido una nueva superficie de 80.000 m² en 2009. La superficie disponible ha alcanzado 174.000 m² y la tasa de disponibilidad media ha escalado 2,3 puntos porcentuales hasta situarse en el 14,7%. Destaca el reparto por zonas: tan solo el 3,9% de superficie disponible en la Zona CBD mientras que se supera el 25% en las Zonas Descentralizada y Periferia.

En las condiciones actuales, se necesitarían diez años para comercializar la superficie disponible en las zonas exteriores (descentralizada y periferia), una situación de evidente sobreoferta. En el Distrito de Negocios y en la Zona Centro serían necesarios cuatro y seis años, respectivamente, para agotar el espacio vacante. La oferta futura prevista suma 137.000 m² hasta 2012/2013, de los que unos 70.000 m² corresponderían a la Torre Pelli-Cajasol.

La caída de la actividad económica en 2009 se ha traducido en un reajuste a la baja de las rentas, acumulando dos años consecutivos de descensos. Las rentas máximas han retrocedido casi un 10%. En cuanto a las medias, los descensos más acusados se han registrado en el CBD (-14,7%) y la Zona Centro (-15,8%), pese a la escasa disponibilidad de estas áreas. Tras la importante caída de las rentas medias de 2008 en las Zonas Descentralizada y Periferia (-15%), el pasado año éstas solo retrocedieron un 4,8%. La renta máxima de la ciudad se volvió a localizar en la Avenida de la Palmera: 20 euros por metro cuadrado al mes. Es previsible que 2010 transcurra con descuentos de las rentas cada vez menores y que las rentas se estabilicen a finales de 2010 o principios de 2011.

La disponibilidad global en el mercado de locales comerciales ‘prime’ de Sevilla es actualmente del 7%, un valor que alcanzaba el 8% en 2009 y el 4% en 2008. La Plaza Nueva (zona prime por excelencia) mantiene plena ocupación, mientras que Calle Asunción (segunda línea) supera el 11,5% de establecimientos disponibles. La tasa de rotación de negocios en las principales calles comerciales de la ciudad fue del 9,1% en 2009, cuatro décimas menos que en 2008 y menor que los registros de Madrid y Barcelona (10% y 21%, respectivamente).

Las rentas de los locales comerciales de Sevilla oscilan en una amplia horquilla que va de los 14 €/m2/mes de calles comerciales pero secundarias en Los Remedios-Nervión, a los 130 €/m2/mes del eje Tetuán-Velázquez. El precio de alquiler ha continuado su recorrido a la baja con una variación interanual media del -7,5% en 2009. El eje más afectado por el descenso de precios ha sido la Avenida Eduardo Dato (-18%), en Nervión, en tanto que las rentas prime en la Zona Centro se han mantenido estables. Los precios de venta muestran un diferencial negativo de entre un 10% y un 15% respecto a los precios de hace tres años.

La contratación de espacio logístico en Sevilla y su área metropolitana se aproximó a los 17.000 m² durante 2009, lo que supone una reducción del 70% respecto de la que se produjo en 2008. El 72% de la absorción ha correspondido a la zona más integrada en el entorno urbano de la capital andaluza, al ser la más competitiva por su proximidad al centro de consumo y las posibilidades de acceso al transporte multimodal. La superficie media contratada por operación ha rondado los 3.000 m². Para el ejercicio 2010 se prevé un volumen de contratación similar al del pasado año.

La tasa de disponibilidad alcanza un 27%, un valor ciertamente alejado del rango de equilibrio establecido entre el 6% y el 8. Los proyectos industriales-logísticos en desarrollo suman cerca de 800.000 m², aunque es posible que la mayor parte sufran una paralización prolongada o incluso definitiva.

El reajuste medio de las rentas ha sido del -3,2% respecto de 2008, y corresponde a la zona centro-urbana la mayor caída, con un -4,9%.

En 2009 se registraron en Andalucía ocho operaciones de inversión -13 en 2008-, cinco de ellas en Sevilla -dos en 2008-. Los inversores más activos han sido particulares y ‘family office’ locales, que han mostrado interés por locales comerciales sobre todo y en algún caso en oficinas. Durante el primer trimestre de 2010 no se ha cerrado ninguna operación de inversión reseñable aunque se observa “cierto apetito inversor” especialmente enfocado a locales en calles “prime” y hoteles. Las rentabilidades en oficinas estarían entre el 7% y 9%. En el caso de los locales prime se cerrarían entre el 6,5% y 7,5%. Para naves industriales/logísticas se estima -sin testigos- que podría superar el 10%.

Las operaciones de suelo se han limitado a permutas por deuda, aunque se mantiene el interés por el suelo destinado a vivienda protegida.