Los precios de la vivienda caerán hasta un 15% en 2010 en algunas zonas

Estos datos han sido incluidos por la consultora inmobiliaria Forcadell en su Informe Inmobiliario Actualidad y Perspectivas.

El alquiler repunta en grandes ciudades, sobre todo por motivos económicos. Sin embargo, según el informe, nuestra cultura es reacia a la movilidad laboral y, en consecuencia, a la movilidad familiar. En la medida en que dicha movilidad laboral se vaya introduciendo en España, se cambiará la cultura de la compra por la cultura del alquiler, como en otros países. Será un proceso a largo plazo acompañado de un cambio generacional.

El alquiler puede ser una forma de resolver el problema del stock de viviendas a la venta, pero el planteamiento del alquiler debería ir más allá de la situación actual y se debería considerar como una tendencia a largo plazo, al margen de que el mercado se active de nuevo y se solucionen lo problemas actuales.

Hasta ahora, la vivienda se ha utilizado como forma de inversión, de ahorro, y como instrumento financiero para endeudarse y emplear el dinero para otras cosas. En adelante, se deberá considerar la vivienda como un bien de primera necesidad, y así lo debería entender el Gobierno, los promotores y las entidades financieras, según Forcadell. Posiblemente en el futuro las familias no dispongan de medios para poder adquirir una vivienda y se debe pensar seriamente que la vivienda en alquiler debe tener un espacio mucho mayor del que tiene actualmente. En consecuencia, el mercado del alquiler debe pasar por una reforma importante para convencer a los promotores y a los fondos de inversión de que inviertan en este tipo de viviendas.

Actualmente, según el informe, no existe una política estatal de fomento de la inversión en vivienda de alquiler. Además, la atomización legislativa entre todas las comunidades autónomas, junto a la falta de visión estructural a largo plazo, minimiza el interés del inversor. La acción de las SOCIMI no está clara y falta una política del suelo.

El mercado de alquiler no prosperará mientras el precio de la vivienda se incremente en mayor porcentaje que el IPC, como ha pasado en los últimos años, porque en este caso el posible arrendatario ve la compra como un sistema de inversión rentable y el arrendador ve el alquiler como un contrato a largo plazo con menor rentabilidad. El alquiler no se podrá generalizar, pues, hasta que el precio de la vivienda se estabilice.

La normativa legal determina que el inquilino puede forzar un plazo máximo de alquiler de 5 años y cualquier plazo mayor ha de ser en libre pacto con el propietario. Si los precios del alquiler crecen más que el IPC, el propietario no querrá un plazo mayor de 5 años, porque transcurrido el período podrá ofrecer la vivienda a un precio de alquiler superior al que está percibiendo del inquilino actual. En contrapartida, un inquilino que piensa en una vivienda a largo plazo y cada 5 años se debe plantear el abandono de la vivienda desconfía del sistema de alquiler. En la medida en que el precio de la vivienda se estabilice y, por tanto, también lo haga el precio del alquiler, ambas partes aceptarán contratos de alquiler a largo plazo.

En estos aspectos, según el informe, la falta de regulación del mercado del suelo y la libertad de las entidades financieras para cambiar su actitud sobre el préstamo hipotecario concedido a los compradores, generan fluctuaciones en el mercado de la vivienda que hacen muy difíciles los cambios culturales y racionales hacia el alquiler.

En conjunto, según Forcadell, las reformas legislativas del último año de Gobierno y Generalitat incrementarán poco la tendencia al alquiler. Además, todas las ventajas están orientadas al propietario para que genere una oferta y, por el contrario, los incentivos a la demanda todavía son muy reducidos, cuando unas mejoras en la fiscalidad del arrendatario ayudarían mucho a la promoción del alquiler. Si se analizan los cambios legislativos individualmente el informe encuentra:

• La reducción del IVA del alquiler con opción de compra del 16% al 7% -incluida en la Ley 11/2009, de 26 de octubre- es bastante positiva para la promoción de este tipo de arrendamiento. Esta modalidad tendrá un efecto positivo para la reanimación del sector, quizá sobre todo en VPO. Sin embargo, su aparición es recurrente a la crisis y no cambiará la tendencia de nuestro país a la compra sin pasar por el alquiler. Además, su extensión requiere una estabilización de los precios de la vivienda, para así evitar el componente especulativo que se genera en cada una de las partes (si la expectativa de precios va al alza, el promotor preferirá vender directamente; y si va a la baja, el inquilino no aceptará alquilarlo con opción a compra a no ser que el importe de compraventa sea inferior al de ese momento).
• La “Ley del Desahucio Exprés” -Ley 19/2009, de 23 de noviembre-, a pesar de sus buenos propósitos, depende del buen funcionamiento de los juzgados en la tramitación de las demandas, y éstos tradicionalmente llevan mucho retraso. Por tanto, la medida será de éxito y ayudará a promocionar el alquiler en la medida en que se consiga que los juzgados actúen con la rapidez suficiente.
• El Avalloguer, que el Decret 13/2010, de 2 de febrero, incorpora al Pla per al Pret a l’Habitatge 2009-2012, según el cual la Generalitat paga cinco meses de alquiler en caso de morosidad del inquilino siempre que se consiga orden de desahucio, es muy positivo, pero su éxito dependerá de dos factores: de una suficiente asignación presupuestaria y de la agilidad del sistema judicial en la tramitación de los desahucios. Por otro lado, el Avalloguer sería realmente interesante si se combinara con un seguro de vandalismo a un precio razonable.
• La Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), levantó expectativas importantes para la promoción de inmuebles en régimen de alquiler, las cuales no se han cumplido, aunque aún es pronto para tomar una posición definitiva de su incidencia. Es una ley que llega tarde y no en el mejor momento, que no tiene una orientación clara, pues no queda claro si está dirigida a pequeños o a grandes inversores, y cuyo desarrollo viene limitado por la falta de confianza en el mercado de alquiler. Además, preocupa el fuerte compromiso que exigen este tipo de sociedades.