El interés inversor en el mercado de retail de España aumenta con fuerza en 2010

La densidad comercial de España ha alcanzado en 2009 los 319 m² por cada 1.000 habitantes, lo que ha supuesto un incremento del 3,4% en 2009 con respecto al año anterior. Este dato es inferior a la media de crecimiento anual de los últimos 10 años, que fue del 8,3%. Por comunidades autónomas, las que tienen la mayor densidad son Madrid, Murcia, Asturias, y Canarias, mientras que en los puestos más bajos se encuentran Castilla y León, Baleares, Cataluña y Extremadura. La Comunidad que ha notado un mayor aumento de la densidad con respecto al año anterior ha sido Galicia, seguida de Murcia.

Las principales inauguraciones de 2009 han sido el parque de medianas Plaza Nueva de Leganés (Madrid) con 51.000 m² de Realia, Espacio Coruña (A Coruña) con 41.000 m² de Multi Development y Vilamarina en Viladecans (Barcelona) con 31.500 m² de Metrovacesa. Igualmente por su concepto, destacó el centro comercial de Hines Zielo Shopping Pozuelo (Madrid) con 16.000 m².

La tipología de centro que más se ha inaugurado durante 2009 fue el parque de medianas, el cual supuso alrededor del 40% del total de centros y SBA abierta. El informe también destaca que en 2009 no se ha inaugurado ningún concepto especializado (ocio, outlet o basado en hipermercado), así como ningún centro grande de más de 80.000 m². Otra característica ha sido que en 2009 se ha producido el mayor índice de desocupación, ya que la mayoría no han conseguido llegar al 70% de ocupación en el momento de su apertura.

Según previsiones de la consultora, de aquí a 2012 se llevarán a cabo 51 nuevos proyectos y 19 ampliaciones o segundas fases, que supondrían casi dos millones de metros cuadrados de nueva SBA. “Prevemos que tanto en 2010 como en 2011 se inaugure el mismo volumen de superficie que en 2009, mientras que para 2012 estimamos que la SBA no sobrepase los 700.000 m². Lógicamente, todo esto dependerá de cómo vayan evolucionando factores como la economía, el consumo y las posibilidades de financiación”, señaló Luis Íñiguez, director de la División de Retail de Jones Lang LaSalle.

En cuanto a proyectos previstos para los próximos años, los cinco mayores son el Parque Comercial Luz Shopping de InterIkea en Jerez de la Frontera con más 150.000 m² (repartidos en tres fases), el centro comercial Marineda Plaza de Invest Co en A Coruña con unos 170.000 m², el Parque Marítimo Jinamar de Erosmer Ibérica, en Las Palmas con unos 75.000 m², el centro Splau de Acciona Inmobiliaria en Cornellà de Llobregat de más de 50.000m² y Faro Guadiana de Unibail-Rodamco, en Badajoz con 56.000 m².

Las tipologías de inmuebles que más crecerán en este periodo serán los parques de medianas y los centros de más de 80.000 m². Las provincias donde en principio podría haber más oportunidades para nuevos proyectos son Teruel y Melilla, todavía sin ningún centro, así como Lleida, Jaén, Ourense y Girona debido a su escasa densidad comercial.

Según la consultora, a pesar de que muchas comunidades han aprobado nuevas leyes de comercio a finales de 2009 con la intención de ajustarse a la Directiva Europea Bolkestein, en la mayoría de los casos se ha perdido una oportunidad de liberalizar el establecimiento y desarrollo de grandes inmuebles comerciales. Entre las comunidades que ya han adaptado su legislación comercial se encuentran Cataluña, Andalucía, Baleares, País Vasco y Canarias, las cuales continúan con directrices restrictivas. Por otro lado, Madrid es la comunidad que más ha simplificado los trámites delegando la decisión prácticamente a los Ayuntamientos. Cabe destacar que algunas comunidades como Aragón, Extremadura, Cantabria, Navarra o Asturias prevén hacerlo durante este año.

“Las nuevas leyes adoptadas por las comunidades han ayudado a desbloquear varias moratorias, así como a eliminar algunas limitaciones a nivel económico, competencia o límites de superficie según el municipio. No obstante, se continúa limitando según el tamaño de las grandes superficies, medioambiente, razones urbanísticas y en varias Comunidades obligan al desarrollo de las grandes superficies a situarse en la trama urbana, la cual todavía debe ser definida”, declaró Borja Reig, responsable de research retail de Jones Lang LaSalle.

Según el informe de Jones Lang LaSalle, durante 2009 los operadores han ido orientando sus esfuerzos en reducir costes, ajustar expectativas y gestionar mejor sus tiendas actuales, cerrando los locales menos rentables. Por esta razón, las rentas sufrieron un ajuste a la baja durante 2009, que se reflejaron también en forma de bonificaciones temporales. Los ajustes han sido mayores en parques medianas, seguidos de los centros comerciales y por último, de los locales en calle. “Las rentas prime siguen siendo elevadas para muchos operadores y los procesos para cerrar una negociación se prolongan más que antes. Sin embrago, prevemos que este ajuste continúe ligeramente durante 2010 consiguiendo una tímida recuperación a partir de 2011”, comentó Elena de Arcos, directora de Retail Leasing de Jones Lang LaSalle.

La falta de financiación sigue afectando en gran medida a la expansión de los operadores, recalcando que se ha dejado notar especialmente en la pequeña empresa y en concreto en las franquicias, las cuales durante 2009 redujeron facturación, establecimientos e inversión por primera vez en los últimos cinco años. Además, añade que la expansión de operadores está siendo muy selectiva, buscando siempre los mejores centros y parques de medianas, particularmente en grandes ciudades.

“2010 ha comenzado con una sensación de tener una gran parte de los deberes hechos por parte de los operadores. Aunque la expansión se prevé reducida, al menos se sabe con más certeza que van a cumplir sus objetivos. Es cierto que el comercio minorista a través de la caída del consumo es uno de los sectores que primero sintieron los efectos de la crisis, pero también han sido unos de los primeros en reaccionar”, añadió Elena.

El informe destaca que el volumen de inversión de retail en España en 2009 ha disminuido con respecto a 2008, decreciendo un 63%. En total, ha alcanzando los 589 millones de euros que corresponden a ocho operaciones de compraventa de activos. “El mercado estuvo marcado por la elevada incertidumbre de la economía, los problemas de financiación y la todavía gran distancia entre compradores y vendedores para acordar precio, especialmente en el primer semestre de 2009”, señaló Borja Reig,

El sector de los centros comerciales es el que mayor volumen concentra con 504 millones de euros en cuatro operaciones: Plenilunio, Príncipe Pío, Nervión Plaza y Ribera del Xuquer. El informe destaca que 2009 fue el primer año sin transacciones de parques de medianas desde que en 2002 se registró la primera operación de este tipo.

En cuanto a operaciones de locales en calle, entre las tres operaciones registradas de más de cinco millones de euros y un portfolio de 13 supermercados de Eroski se sumaron 86 millones de euros, lo que también supuso un descenso importante respecto a otros años. Estos activos tuvieron un peso del 14% del total de inversión del año, mientras que la media de los últimos 10 años había alcanzado aproximadamente el 20%.

Con respecto a la tipología del inversor, todas las operaciones de centros comerciales y supermercados fueron realizadas por compradores extranjeros, generalmente fondos de inversión. En cambio, todas las operaciones registradas de locales en calle fueron realizadas por compradores privados españoles.

En cuanto a las rentabilidades netas para centros comerciales prime, el informe señala que se han estabilizado después de fuertes ajustes. En 2008 registraron un ascenso de 150 puntos básicos, mientras que en 2009 y solo en el primer semestre, el ascenso fue de 50 puntos básicos hasta llegar al 6,75%-7% que se mantienen desde el verano pasado. Estos movimientos de rentabilidad neta prime fue similar en los parques de medianas, que cerraron el año entorno del 5,75%-6%

Con respecto a las previsiones para 2010 en el mercado de inversión, el informe señala que este año es probable que se llegue uno de los niveles más bajos de precio, por lo que este momento será uno de los más propicios para entrar en el ciclo de inversión. “La falta de oportunidades, el incremento de capital y las crecientes diferencias de rentabilidades entre España y otros países en Europa hacen prever que a finales de año se puedan producir presiones a la baja en las rentabilidades prime tal como ha ocurrido en el Reino Unido en el segundo semestre de 2009. Este cambio es el que al final podría generar un mayor volumen de inversión, que aunque seguirá siendo bajo en comparación con la tendencia a largo plazo, aún esperamos un aumento de hasta un 15% con respecto a 2009”, comentó Borja Reig.

Y añadió: “A pesar de la débil situación del consumo y la expansión de los operadores, el número de inversores activos buscando producto en este sector sigue creciendo desde el segundo semestre de 2009. Claramente hay más capital, más ganas de invertir y los fondos están dispuestos a asumir un riesgo algo mayor que en 2009. Con independencia a su tipología, el principal objetivo de los inversores sigue orientado a los activos prime. No obstante este tipo de producto sigue siendo muy escaso, lo que está produciendo una demanda insatisfecha que poco a poco va en aumento”.