La absorción de oficinas en Madrid desciende un 57% hasta el mes de septiembre

El total acumulado entre enero y septiembre supera ligeramente los 173.000 m², y de nuevo hay que hablar de la cota mínima alcanzada en la década, un 57% por debajo de la absorción bruta durante el mismo período del año 2008, un 63% menor que la media de contratación registrada en los últimos cinco años y un 60% inferior a la media de la década.

El incremento de disponibilidad en el área urbana y el continuo ajuste de precios de renta han atraído a la demanda de espacios empresariales hacia el centro de la ciudad. Durante los nueve meses transcurridos el 49% de las oficinas contratadas han estado localizadas dentro del anillo de la M-30. El 13% se ha concentrado en el CBD, el 29% se ha distribuido en las áreas adyacentes y el 7% restante se ha repartido entre varios núcleos empresariales de la periferia cercana que limitan con la autopista de circunvalación.

Las áreas menos consolidadas del mercado están padeciendo con mayor profundidad la escasa actividad, ya que a fecha de hoy existen zonas que todavía no han acogido nuevos inquilinos.

En el apartado del tamaño de las superficies contratadas, los espacios de menos de 500 m² se mantienen como los más demandados, y el porcentaje de oficinas alquiladas en este tramo de superficie se acerca poco a poco a niveles próximos al 60%. Estos espacios han mantenido porcentajes muy similares y con tendencia creciente en los tres trimestres transcurridos.

La reducción de espacio en un mismo rango de superficie permite mantener cierta constancia en el número de operaciones de oficinas destinadas hasta 50 usuarios.

Es significativo que los usuarios que buscan espacios de más de 1.000 m² también encuentran alternativas a sus necesidades en el centro de la ciudad, algo impensable hace un par de años. El 44% de las operaciones firmadas en este tipo de oficinas se ha concentrado en el centro de la ciudad.

Según la naturaleza de los edificios, en el último trimestre el segmento de operaciones en espacios habilitados como oficinas en edificios residenciales se ha reducido cinco puntos porcentuales respecto al dato del trimestre anterior, viéndose favorecidos los edificios destinados a uso exclusivo de oficinas, que tras un año y medio vuelve a superar el 70%. Nuevamente se debe aludir a la creciente oferta en este tipo de edificios, que incrementa las opciones a la hora de buscar oficinas. Los inmuebles high tech conservan una línea recta. Recogen el 12% de la demanda desde principios de año.

Por sectores de actividad, en el acumulado del año 2009 las empresas dedicadas a prestar servicios a otras empresas lideran tanto el listado de operaciones como el de absorción. El segundo puesto está reservado para las compañías del ámbito tecnológico y de telecomunicaciones. La administración pública ha tenido una discreta presencia en los tres meses de verano. Sólo una entidad dependiente del Ministerio de Fomento ha contratado un espacio en una de las principales arterias del Barrio de Salamanca.

La tasa de disponibilidad continúa el recorrido ascendente que inició a finales del año 2007. Septiembre se cerró con un nivel de vacío del 9,2%; desde el trimestre anterior la superficie disponible en el mercado de oficinas de la capital sumó casi 100.000 m² vacíos, es decir, creció en torno a un 10% hasta rozar una oferta de 1,2 millones de metros cuadrados. Durante los meses de verano se incorporaron poco más de 90.000 m², de los que el 18% entraron ya ocupados por inquilinos con contratos de prealquiler.

De los desarrollos recién entregados, destaca el nuevo complejo de BAMI en Manoteras, con 13.000 m² distribuidos en dos edificios gemelos, y el Parque Empresarial Avalon, en Julián Camarillo, compuesto por cinco edificios y un total de 45.000 m². Precisamente en este desarrollo se encuentra la superficie prealquilada a dos compañías del sector tecnológico, OESIA e IBM, los primeros inquilinos del parque. Entre ambos ocupan 16.000 m², un tercio del total del complejo.

La oferta nueva se ha incorporado principalmente en el área este, con la zona de Julián Camarillo concentrando la mayor parte de la superficie, y en el corredor de la A-6, con Pozuelo como núcleo central. Si tenemos en cuenta sólo los espacios nuevos que han entrado vacíos, los cuatro edificios que completaron el Parque Omega elevan el porcentaje del 12% al 20%.

El calendario de entregas ha ido sufriendo alteraciones. Dos de los edificios que cambiarán el perfil de la ciudad han retrasado su incorporación unos meses y entrarán en el mercado una vez iniciado el año 2010. Este aplazamiento en la entrega permitirá que 2009 se cierre con cierto alivio en la carga de espacios vacíos en el parque de oficinas de la capital, ya que, por un lado Torre Cristal se destinará 100% a alquiler de oficinas y por otro, si bien Torre Caja Madrid entrará ocupado por la propiedad, el establecimiento de la nueva sede implicará el desalojo de varios edificios que probablemente entren en el mercado de alquiler.

Para el cuarto trimestre se esperan 89.000 m², de los que más del 50% serán ocupados por la propiedad. La Agrupación Mutual Aseguradora se instalará en uno de los edificios del Parque Empresarial Cristalia, Registradores de la Propiedad se trasladará a su nueva sede situada en Alcalá, 540, en el área de Julián Camarillo, y Arnáiz Consultores estrenará un edificio en las inmediaciones de la Estación de Autobuses de Méndez Álvaro.

Entre los desarrollos destinados a la comercialización en alquiler con entrada antes de que finalice el año, destaca el Campus Empresarial Tripark, en Las Rozas. Si finalmente no se produce ningún aplazamiento más, el año cerraría con cerca de 305.000 m².

En 2010, de momento, se esperan unos 350.000 m². El volumen se ha visto engrosado por las dos torres del complejo CTBA, pero no es de extrañar que los calendarios de los desarrollos en curso sufrieran modificaciones. La recuperación del mercado, el ritmo de comercialización o la disponibilidad de liquidez para mantener equipos de trabajo son factores fundamentales que podrían alterar los planes de fin de obra. Algunos desarrollos compuestos por varios edificios han optado por fasear la incorporación del complejo: es el caso del Parque Empresarial Vía Norte que Metrovacesa dirige en la zona del PAU de Las Tablas.

Si bien la superficie total prevista en 2009 y 2010 no ofrece grandes diferencias en el volumen global, el espacio que se incorporará vacío supera en un 52% la superficie especulativa entregada durante el año en curso.

En el apartado de rentas, el desequilibrio entre la oferta y la demanda ha favorecido que los valores encadenen otro trimestre con balance negativo, el cuarto consecutivo.

La renta de cierre en la zona CBD se situó en el tercer trimestre de 2009 en 28 euros por metro cuadrado al mes, lo que representa una variación de cerca de un 33% en negativo respecto al nivel alcanzado hace un año. Fuera de la almendra central, en las áreas prime externas a la M-30, los valores máximos se situaron en torno a los 20 €/m²/mes; la comparativa con los valores del mismo periodo del año 2008 es más suave que en el Eje Castellana, un 17% por debajo.

Los valores de salida apenas han sufrido modificaciones. Las rentas con las que se inicia la negociación se mantienen estables respecto al trimestre anterior, pero a nadie se le escapa que el momento actual es bien distinto al de hace un par de años, cuando la escasísima disponibilidad de espacios ponía al usuario en una postura de casi indefensión.

Las tornas han cambiado y ahora para casi todas las demandas existen varias alternativas, de modo que el propietario ha de ofrecer facilidades y ventajas si quiere atraer inquilinos hacia su inmueble. Si hasta ahora lo habitual era conseguir una “rebaja” de entre el 10% y el 15%, se han registrado descensos superiores, llegando incluso al 30%, si bien en una oficina que, de momento, está entre las diez operaciones de mayor superficie del año.

Varios núcleos poco consolidados han registrado descensos en los valores de salida, llegando casi a cifras muy próximas al límite de la rentabilidad. Es preferible tener el inmueble ocupado a una renta baja que mantener el edificio vacío a la espera de la recuperación del mrecado.

En líneas generales las correcciones se mantendrán hasta mediados de 2010, si bien la evolución de cada mercado y submercado será independiente, e incluso en determinadas ocasiones, algún edificio o un complejo de edificios se erigirán como un “micro mercado”, trastocando los datos globales.

En CBD parece que vamos camino de los valores alcanzados en el año 2004. Los 24–25 euros por metro cuadrado al mes podrían ser el tope para posteriormente tomar impulso e iniciar una lenta recuperación.

El parón estival también ha dejado su impronta en el mercado de inversión de oficinas de la capital. Entre enero y septiembre las adquisiciones han alcanzado 450 millones de euros, lo que pone de manifiesto la reducción de la actividad en un mercado que se mantiene a velocidad ralentí desde hace tiempo. La comparativa con los primeros nueve meses del año anterior deja saldos negativos en todos los apartados; se firmaron un 47% menos de operaciones, se alcanzó un descenso del 66% en el volumen de inversión y el volumen medio de los activos se ha situado en 26 millones de euros, es decir, un 37% inferior a los 42 millones alcanzados en septiembre de 2008.

Tan solo se han registrado cinco operaciones durante el tercer trimestre. Una de ellas sigue el patrón de los activos más demandados: edificio de oficinas en el eje Castellana, adquirido por un family office nacional por un volumen en torno a los 30 millones de euros. El resto de adquisiciones tienen en común el perfil del comprador: inversor español privado. Actualmente este tipo de empresas se mueve en el mercado como pez en el agua. Conocen perfectamente las particularidades del mercado, confían en su recuperación y no dependen de financiación porque sus adquisiciones se centran en activos de pequeño volumen (las operaciones del tercer trimestre, todas han estado por debajo de 20 millones de euros). El mercado continúa segmentado en CBD y su adyacente más próximo y el resto de zonas. Tan solo una de las transacciones registradas en los últimos meses está localizada fuera del anillo de la M-30.

Pero la eacasez de firmas no implica un parón en el mercado. Los ya de por sí prolongados procesos de toma de decisiones se han extendido aún más por las nada halagüeñas previsiones económicas y por las dificultades a la hora de obtener financiación. Con varias operaciones en marcha desde hace meses, parece que el cuarto trimestre del año podría ser la tabla de salvación. Por otro lado, diferentes compañías, algunas de ellas relacionadas directamente con el sector inmobiliario, han optado por colgar el cartel de “se vende” en sus respectivas sedes. La fórmula sale & leaseback ha sido la alternativa utilizada en los últimos tiempos por numerosas empresas. Ferrovial se apunta sacando al mercado el edificio que ocupa en el distrito de Chamartín y Acciona seguiría como inquilino en las dos sedes con las que cuenta en el parque empresarial de La Moraleja.

Pero no es el único producto en el mercado. A nadie se le escapan las dificultades económicas por las que están atravesando numerosas promotoras, sobre todo las que están estrechamente vinculadas al ámbito residencial, de modo que, si bien la mayoría están superando con éxitos los procesos de reestructuración de deuda con sus respectivos bancos, están dispuestas a soltar “lastre”.

La mayor parte de los inmuebles están por debajo de los 40 millones de euros, por lo que encajarían en las perspectivas de precio del perfil de comprador más activo: inversores privados nacionales, mutualidades y family office. El problema radica en que la mayoría de los activos no cumple con todos los criterios de calidad: localización, tipo de inmueble, inquilino y duración de contrato, etc. Por eso las estructuras sale & leaseback con contratos a largo plazo e inquilinos solventes también captan el interés de la demanda, pero la ubicación descentralizada o alejada el CBD de algunos de los inmuebles podría dificultar el cierre de alguna operación, a pesar de que en conjunto se presente como una buena oportunidad de compra.

Por segundo mes consecutivo las rentabilidades prime se mantienen en el 6%. De momento todo apunta a que podrían permanecer en la misma línea hasta final de año. El ajuste en las rentas todavía se prolongará en el tiempo, por lo que la estabilidad en el nivel de rentabilidades no implicará el crecimiento en los valores de repercusión. El precio por metro cuadrado en la principal arteria de la ciudad se sitúa en torno a los 6.000 euros, la mitad del pico más alto de la serie histórica, alcanzado a mediados del año 2007.

Según la encuesta mensual de Consensus Economics a entidades económico-financieras realizada en el mes de octubre, nos encontraríamos en el punto de la crisis en que se alcanzan las mayores caídas interanuales de las principales magnitudes macroeconómicas, moderándose a partir de aquí dichas cifras negativas hasta retomar, previsiblemente en la segunda mitad de 2010, el crecimiento económico, sin llegar en el año que viene a alcanzar una tasa anual promedio positiva en la variación del PIB.

Las estimaciones para otros importantes indicadores, como el consumo privado, la inversión en capital fijo o la producción industrial, arrojan peores datos en 2009 y 2010, si bien su evolución sería similar al del PIB: fin del deterioro progresivo de las tasas anuales trimestre tras trimestre para acercarse al término del periodo recesivo en el próximo año. Respecto a los precios, se espera que la variación anual del IPC sea ya positiva al término de este año, manteniéndose en el entorno del 1,4% en 2010.

Con los principales indicadores económicos en cotas negativas y las oficinas de empleo desbordadas por el incesante incremento en el número de desempleados, las expectativas a corto plazo no son muy optimistas. El entorno económico y laboral no es el más propicio, factores que han influido en el retraimiento de la demanda durante los últimos meses. A pesar de esto, existen en el mercado varias demandas grandes en busca de nueva sede. En función de cuántas de ellas se materialicen en una firma dependerá que el volumen anual se sitúe más próximo a uno u otro extremo de la horquilla de 225.000 m²-250.000 m², lo que aproximadamente representaría la mitad del total de superficie contratada en 2008.

La tasa de disponibilidad frenará el crecimiento esperado a finales de año con el retraso en la entrada de las dos últimas torres del complejo CTBA. Caja Madrid retrasará unos meses su traslado a falta de terminar con los últimos detalles y Torre Cristal también abrirá sus puertas a principios de 2010. Por otro lado, la finalización de obras de la tercera fase de Rivas Futura continúa en “stand by”. Extrayendo estos grandes desarrollos del listado de nuevos desarrollos, que suman unos 100.000 m², en el cuarto trimestre solo se incorporarían unos 89.000 m², de los que más del 50% entrarán ocupados por la propiedad: Registradores de la Propiedad en el último tramo de la calle Alcalá y AMA en el P.E. Cristalia.

El retraso en el fin de obra de los proyectos en desarrollo permitirá controlar la tasa de disponibilidad evitando una situación de sobreoferta.

La caída de rentas seguirá su ritmo hasta finales de año y mantedrá la tendencia durante el próximo. Los primeros síntomas de recuperación podrían manifestarse en los últimos meses de año 2010, con la estabilidad de los valores de renta de las áreas prime.

En el mercado de inversión, el CBD madrileño seguirá en manos de los inversores nacionales. Son éstos los que, a pesar de que las rentabilidades sean más bajas que en otros países europeos, saben valorar las oportunidades de compra. El pico máximo de los valores de repercusión dobló los capital values actuales. Ahora es factible comprar un edificio en Castellana por 6.000 euros por metro cuadrado. La estabilidad de las yields es premonición de un cambio de tendencia. Durante el año 2010 es posible que se ajusten a la baja pero, ante el descenso de rentas, el precio por metro cuadrado podría ajustarse un poco más a la baja.