Colonial pierde 369,2 millones hasta el mes de septiembre

La cifra total de negocio del Grupo al cierre del tercer trimestre de 2009 asciende a 292,7 millones, de los cuales 214,9 se corresponden con ingresos por rentas y los 77,8 restantes a la venta de promociones y suelo. Adicionalmente, la compañía ha ingresado 261 millones en concepto de venta de activos de alquiler.

Los ingresos por rentas alcanzan los 214,9 millones, cifra en línea a la del mismo periodo del año anterior. Excluyendo el impacto de los inmuebles vendidos en el transcurso del ejercicio, los ingresos por rentas son un 4,1% superiores en términos comparables, reflejando la elevada calidad de la cartera en renta. El margen neto del negocio de alquiler, una vez deducidos los gastos de actividad del área, ha ascendido a 190,4 millones.

Las ventas de promociones y suelo han generado ingresos por 77,8 millones, de los cuales 40,4 millones corresponden a la venta de viviendas y los 37,4 millones restantes se corresponden con la venta de suelo residencial. Una parte de dichas ventas han sido realizadas a determinadas entidades financieras acreedoras de Colonial, con el objetivo de facilitar el reembolso de sus créditos y proporcionar tesorería adicional a la Compañía. Con este tipo de transacciones, Colonial avanza en el proceso de reducir su deuda financiera, al tiempo que refuerza la estrategia patrimonial del Grupo mediante la progresiva reducción del peso de los activos asociados al negocio residencial.

Los gastos de estructura ascienden a -24,1 millones siendo significativamente inferiores a los de años anteriores. Los ingresos por gestión de inmuebles y promoción facturados por el Grupo Colonial han ascendido, por su parte, a 8,9 millones.

Las ventas de activos de alquiler han generado ingresos por 261 millones con un margen neto, una vez deducidos los gastos de venta, de -18,7 millones.

El resultado operativo antes de revalorizaciones netas de inversiones inmobiliarias, amortizaciones y provisiones e intereses ha alcanzado los 158,8 millones.

El resultado financiero neto del tercer trimestre ha sido de –253,4 millones. Este resultado financiero no contempla los impactos positivos del acuerdo de principios alcanzado con sus principales bancos, impactos que serán efectivos a partir de su formalización prevista antes de finalizar el ejercicio. En el resultado anterior no se incluyen –14,9 millones que corresponden al subgrupo Riofisa y 0,05 millones a la participación mantenida en la sociedad FCC. Ambos se encuentran registrados en la cuenta “Resultados de Actividades Interrumpidas”.

El detalle de los –253,4 millones (-376,9 millones a 30 Septiembre 2008) de resultado financiero de actividades continuadas es el siguiente:

• El gasto financiero del Grupo asciende a –198,4millones (-400 millones a 30 de septiembre 2008). Este gasto financiero viene derivado de un coste medio del ejercicio de 4,07%, que incluye un 0,09% correspondiente a la periodificación de las comisiones de financiación y un 1,64% de margen (spread) de financiación. La reducción en el gasto financiero ha sido debida a una menor deuda media del período así como a la reducción en la curva de tipos de interés.
• La variación de provisiones financieras por importe de 74,9 millones recoge la dotación a la provisión de la deuda que el Grupo Nozar tiene con Colonial aplicando un criterio de prudencia debido a la situación mercantil (concurso de acreedores) en el que se encuentra la sociedad Nozar.
• La activación de gastos financieros correspondientes a la financiación de los proyectos en curso ha sido de 14,4 millones (23,1 millones a 30 de Septiembre 2008 ).

• Durante el período de nueve meses, la variación negativa de las valoraciones de los instrumentos de cobertura (MtM) asciende a 30 millones debido a las importantes bajadas de los tipos de interés, de los cuales han sido registrados –3,7 millones en la cuenta de resultados. Dichos instrumentos compensan en un porcentaje superior al 80% las variaciones de valor de las partidas cubiertas por lo que, según lo establecido en las Normas Internacionales de Contabilidad (IFRS), el porcentaje resultante aplicado sobre la valoración se registra directamente en fondos propios.
• Los ingresos financieros han sido de 9,1 millones.
• Los resultados atribuidos a las participaciones en capital ascienden a 0,2 millones.

Durante el ejercicio 2009 se ha recibido dividendos de FCC por importe de 5,2 millones y de SFL por importe de 47,3 millones.

Como consecuencia de los compromisos de desinversión de determinados activos no estratégicos alcanzados por Colonial en el acuerdo de reestructuración de su deuda financiera entre los que se encuentran la participación financiera mantenida en FCC y Riofisa, filial especializada en el desarrollo de centros comerciales, el Grupo ha reclasificado todos los activos y pasivos asociados a dicho proceso de venta bajo las partidas del balance “Activos Disponibles para la venta” (1.403,2 millones) y “Pasivos asociados a activos para la venta” (584,7 millones).

El acuerdo de refinanciación del pasado 14 de septiembre de 2008, contemplaba la conversión del tramo junior de 1.000 millones, así como de determinados créditos por un importe máximo de 275 millones suscritos con La Caixa y Banco Popular (accionistas significativos del Grupo), y de sus intereses devengados desde la fecha del acuerdo en obligaciones convertibles.

Con fecha 30 de diciembre de 2008 se formalizó la emisión de obligaciones convertibles en acciones de Colonial por importe de 1.429 millones, de los que fueron suscritos un total de 1.311 millones. Los términos principales de esta emisión son los que siguen:

• La fecha de vencimiento ordinaria de la emisión es 14 de marzo de 2014 (5 años).
• Los bonos devengan un tipo de interés de Euribor a 12 meses más 400 puntos básicos (pb), que se capitalizará al nominal del bono cada 30 de diciembre.
• Existen tres períodos de conversión ordinarios. A partir del quinto año los bonos se convierten obligatoriamente en acciones.
• El precio de conversión es 0,25 euros por acción.

A 30 de septiembre de 2009, fecha de finalización de la primera oportunidad de conversión dentro del primer periodo de conversión, se ha solicitado por parte de los obligacionistas la conversión de 25.240 obligaciones que corresponden a 10.645.318 de nuevas acciones (0,6% del capital final resultante), siendo la escritura de ampliación de capital de fecha 8 de Octubre de 2009, la próxima oportunidad de conversión comenzará el 1 de diciembre de 2009.

El endeudamiento financiero neto del Grupo a 30 de Septiembre de 2009 es de 6.400 millones, de los cuales 340 millones corresponden a Riofisa, cuya deuda financiera se incluye en la cuenta “Pasivos asociados a activos para la venta”.

La relación entre el endeudamiento financiero y el valor de mercado de los activos (Loan to Value, LTV) se sitúa en el 88,4 % (87,4% a 30 de Junio de 2009 y 79,4% a 31 de diciembre de 2008), incremento debido a los ajustes en la valoración de los activos a 30 de Junio 2009.

A 30 de septiembre de 2008, la deuda, excluyendo Riofisa, ascendía a 8.494 millones. La reducción de la deuda durante los últimos doce meses se ha debido principalmente a:

• Emisión de obligaciones convertibles por importe de 1.311 millones.
• Ejecución parcial de las opciones de compra (call options) sobre el 33% de las acciones de SFL y el 15% de las acciones de FCC otorgadas a las entidades financieras participantes en el crédito sindicado, que han supuesto una reducción en la deuda de 1.043 millones y una venta de acciones de FCC por parte de Colonial de importe 4 millones.
• Acuerdos de compraventa de activos, principalmente de suelo y promoción residencial, con diversas entidades financieras, por importe de 327 millones.
• Ventas de diversos activos por importe de 291 millones.

La estructura actual del préstamo sindicado, firmado el 14 de septiembre del 2008, con un conjunto de bancos liderados por Calyon Sucursal en España, Eurohypo AG Sucursal en España, Goldman Sachs Internacional y The Royal Bank of Scotland Plc. es la que sigue:

• Préstamo sindicado senior de 4.253 millones, con vencimiento 14 de septiembre de 2013 y margen sobre el Euribor de 175 puntos básicos (pb), de los cuales durante el primer año se capitalizan 50 pb, que se acumularán al principal del préstamo. Dicho importe incluye una línea de préstamo revolving de 803 millones.
• El 30 de Junio de 2009 se llegó a un acuerdo de intenciones (MoU o Memorandum of Understandings) con los cuatro bancos que lideran el sindicado (RBS, Calyon; Eurohypo y Goldman Sachs), que deja en suspenso el cumplimiento de determinadas obligaciones contraídas en el préstamo sindicado, y más concretamente la venta de la participación que Colonial mantiene en Riofisa y con la finalidad de adecuar y reequilibrar definitivamente la estructura financiera de Colonial. Se prevé la ejecución formal de dicho acuerdo antes de finalizar el presente ejercicio.

Tras el acuerdo de refinanciación del 14 de septiembre del 2008 la vida media paso a ser de 4,6 años. La vida media de la deuda contratada a septiembre 2009 se sitúa en 3,88 años.

Con fecha 29 de julio de 2009, Riofisa ha formalizado un acuerdo de refinanciación de toda su deuda bancaria, con la finalidad de adaptarla a la situación actual del sector inmobiliario, adecuando sus compromisos de pago a su capacidad de generación de caja y buscando la implementación de un plan de estabilidad a medio plazo. La refinanciación le exime del pago de intereses para un periodo aproximado de 2,5 años.

La viabilidad de dicha refinanciación ha sido validada por un experto independiente nombrado por el Registro Mercantil. Con dicha refinanciación, la vida media de la deuda de Riofisa es de 4,2 años.

Hasta la fecha de publicación de estos resultados, SFL ha procedido a refinanciar la siguiente deuda:

• Contratos de leasing por importe de 44 millones con un nuevo vencimiento a 2016.
• Restructuración de la deuda del grupo de filiales Parholding, por importe total de 85,9 millones y con un nuevo vencimiento en diciembre 2012.
• Firma de un nuevo contrato de financiación sindicada por importe de 300 millones, liderado por BNPy con vencimiento a 5 años, con el objetivo de amortizar el primer vencimiento del préstamo sindicado actualmente vigente, por importe de 200 millones y financiar las necesidades derivadas del plan de negocio de la Compañía.
• Con este plan de refinanciación la deuda de SFL pasa de 2,19 a 3,2 años.
• El 43,7% de la financiación, incluyendo Riofisa, tiene garantía real hipotecaria, (41,2% sin Riofisa).