La desaceleración de la economía valenciana se traslada al mercado inmobiliario

En el mercado de oficinas, la superficie contratada (30.000 m²) se ha reducido un 39% respecto a 2007. La expectativa de bajadas de precios y la falta de financiación han condicionado que el 72% de esta superficie se haya contratado en régimen de arrendamiento. En todas las zonas ha descendido la superficie ocupada, excepto en CBD (Central Business District) que, junto a la zona Descentralizada, ha concentrado el 81% de las operaciones. La superficie media contratada en 2008 se ha situado en torno a 400 m², apreciándose la tendencia a reducirse. Los sectores de Informática y Telecomunicaciones, Industria y Servicios han sido los principales actores del mercado, con el 60% de las operaciones, y ha disminuido la presencia del sector Legal y la Consultoría (-25%) en la composición de la demanda.

La superficie disponible en enero de 2009 era de 123.127 m², más del doble de la que había en 2007, y la tasa de disponibilidad, el 16,8%, está muy por encima de los dos años anteriores. En estas circunstancias, se fortalece la posición de los inquilinos que, al igual que en Madrid y Barcelona, renegocian las rentas e influyen en el ajuste a la baja de los precios. Las rentas medias se han estabilizado en 2008 (-0,2%) y las rentas máximas han descendido en la Zona Descentralizada (-7%) y Periferia (-9%). En el CBD se alcanza la renta máxima de la ciudad (18 €/ m²/mes), que se mantiene estable desde 2006. En 2008 se incorporaron al mercado 82.800 m² de superficie nueva de oficina, aunque casi un 20% de los proyectos ha retrasado su desarrollo. El espacio previsto hasta 2011 supera los 250.000 m², que incrementará un 26% el stock actual (733.882 m²).

A pesar de la ralentización económica, la ocupación de los locales comerciales de la zona prime (calles Colón, Jorge Juan y Don Juan de Austria) y prime de lujo (Plaza del Patriarca, Marqués de Dos Aguas, Poeta Querol y calle Salvá) roza el 100%. La tasa de disponibilidad de las calles en primeras líneas —adyacentes a la zona prime— ha pasado, sin embargo, de un 2% a un 13%. El descenso más significativo de los precios de alquiler (-30%) se ha registrado en la zona prime pese a su nula disponibilidad, debido a la escasa demanda. La zona prime sigue siendo la que tienen los alquileres más elevados, con un renta máxima de 1.500 €/ m²/año en la calle Don Juan de Austria. La rotación de negocios en las calles analizadas ha sido de un 12% entre 2007 y 2008.

En el mercado logístico, la oferta disponible (150.000 m²) se ha incrementado un 37% respecto a 2007, debido al aumento de la rotación de las instalaciones existentes y a la entrega de varios proyectos en fase de construcción, como la plataforma ‘Central Logis Ribarroja’, que ha inyectado 44.000 m² de superficie construida en una de las zonas logísticas de referencia. En 2008 se registró un aumento importante de la contratación —100.000 m² de superficie, un 37% más que en 2007—, debido al aumento de la oferta de calidad y las demandas de reunificación de oficinas. Entre las operaciones del pasado año destacan las de Banak Importa (15.000 m²), FCC Logística en Sollana (11.000 m²) y Bestin en Ribarroja (12.000 m²).

En la actualidad, la tendencia de los promotores es ofrecer sus proyectos ‘llave en mano’ en lugar de la edificación ‘a riesgo’, como en años anteriores. En 2009 está prevista la entrega de tan sólo 30.000 m² de nueva superficie, un volumen que se triplicará en los próximos dos años. Las rentas máximas de las zonas logísticas consolidadas han descendido ligeramente en 2008. La zona Centro (Ribarroja) y Sur (Picana) alcanzan el tope de 66 €/ m²/año, mientras que la zona Norte registra precios sensiblemente inferiores, unos 50 €/ m²/año.

El mercado de Valencia ha registrado un volumen de inversión de 200 millones de euros en todos los segmentos durante 2008. La mayor operación ha sido la compra de un edificio de oficinas en la zona Prime de Valencia. La rentabilidad ‘prime’ para oficinas alcanza el 7,5% en periferia y el 6,5% en centro ciudad. En parques de medianas se registran ‘yields’ entre el 7,5% y el 8%. En prime retail se encuentran en torno al 6% y en logística prime la rentabilidad roza el 8%.

El operador local es el principal actor del mercado de inversión, en el que también operan fondos extranjeros aunque con menor presencia que el año anterior. La corrección de precios a la baja en Valencia se está produciendo de forma más lenta que en otras provincias, lo que aleja las posiciones de compradores y vendedores y limita el cierre de operaciones. La oferta ha aumentado sensiblemente en el sector de naves logística, parques de medianas y, en menor medida, de oficinas y locales comerciales, lo que permite a los comprador elevar sus exigencias en rentabilidades mínimas y condiciones.

Guilleume Delattre, director general de Atisreal-BNP Paribas Real Estate, explica que “la mayoría de los compradores se encuentran en una actitud ’wait & see’, siguen esperando un mayor ajuste de los precios y un entorno mas favorable para la financiación antes de tomar decisiones”. Para Delattre, sin embargo, es un buen momento para la inversión, el precio medio de compra de oficinas ha bajado más de 40% en dos años, los tipos de interés se encuentran en un nivel históricamente bajo, existen muchas oportunidades de inversión y el sector inmobiliario ofrece una de las mayores rentabilidades del mercado con un riesgo limitado y una perspectiva de plusvalías a medio y largo plazo.