El Observatorio Inmobiliario de Caixa Galicia prevé un acceso más fácil a la vivienda en 2009

El nuevo informe del Observatorio Inmobiliario, editado por el Centro de Investigación Económica y Financiera (CIEF) de la Fundación Caixa Galicia, correspondiente al cuarto trimestre de 2008, confirma la contracción de la construcción en España en la segunda mitad del año pasado, finalizando el ejercicio con una caída de la producción del 8% y una reducción del empleo en el cuarto trimestre de 231.000 personas, lo que supone 145.000 parados más que el trimestre anterior. Con estos datos, el peso de la construcción en la formación bruta de capital fijo español desciende en casi 3 puntos porcentuales.

En Galicia, la evolución de la construcción ha sido más favorable que en el conjunto del Estado. El impacto en el Valor Añadido del descenso en el tercer trimestre ha sido del 1,7%, con una pérdida de 30.000 trabajadores en el cuarto trimestre.

El Observatorio Inmobiliario, una publicación periódica que analiza la evolución del mercado inmobiliario en España y en Galicia, resalta que la evolución de los tipos hipotecarios y de los precios de las viviendas hasta el cuarto trimestre de 2008 estimuló aún más el desplome de la demanda española. Sin embargo, el informe apunta a que la bajada de precios de final de año y la reducción del Euribor hasta niveles de 2005 aumentará la accesibilidad a la vivienda en 2009, aunque estos factores se verán frenados por las malas expectativas del empleo y la contracción del crédito.

En los 10 primeros meses de 2008 se concedieron visados de inicio para 232.000 viviendas, un 60% menos que en 2007, y los indicadores muestran que las expectativas recesivas dominan la oferta de viviendas. Por su parte, el crédito a las familias para compra de viviendas crecía en el mes de noviembre al 5% interanual, cuando doce meses antes era del 14,6%, mientras que subraya que la rebaja del precio del dinero no se había trasladado plenamente al coste de los créditos inmobiliarios, que cerró el año con un tipo medio del 5,891%, 2,439 puntos sobre el Euribor de ese mismo mes.

En cuanto a la demanda, las transacciones realizadas sufrieron descensos, que varían entre el 13% de la vivienda nueva y el 40% de la vivienda usada. Este contexto ha provocado que los precios medios de tasación comenzasen a caer en la segunda mitad de 2008, acabado el cuarto trimestre con un descenso del 3,7% interanual en la vivienda usada, y del 2,3% en el de la vivienda nueva.

El estudio establece que la carga de un crédito para vivienda suponía el 60% de la renta de una familia con un solo salario y el 40% del salario ponderado, lo que se traduce en una menor accesibilidad a la vivienda en 2008. Las previsiones del Observatorio para 2009 indican, en cambio, una mejoría sustancial en la accesibilidad, con un esfuerzo financiero de las familias que bajará hasta el 30% de los ingresos brutos. Pero sería preciso, indica el informe, que los precios bajaran entre un 20 y un 25% más para conseguir estimular la demanda del mercado.

En Galicia, continuó cayendo también la licitación de viviendas nuevas, pero aumentó la oficial, que creció un 20% en términos reales en 2008. Si la oferta decrecía, en cambio la demanda de vivienda no ha tocado fondo, dice el informe, y a pesar de la contención de precios, el encarecimiento del crédito empeoró ligeramente la accesibilidad de la vivienda en 2008 por lo que, aunque el tipo hipotecario debe reducirse considerablemente en 2009, no será suficiente, según los autores, para recuperar la demanda y los precios continuarán cayendo en 2009.

Por áreas urbanas, las tendencias son similares a las generales: oferta negativa, demanda en recesión, especialmente en la vivienda usada, y contracción en los precios. Los visados cayeron un 28% interanual en los tres primeros trimestres, menor que la experimentada por el conjunto de Galicia (-47,6%). Santiago y Ourense incrementan los visados, mientras que Ferrol, Vigo y A Coruña presentan los menores ratios. El descenso de las transacciones, en conjunto, es del 25%, por encima del porcentaje gallego (21%), con un recorte en el mercado de vivienda usada del 38,5%, con descensos que van del 64% en Ferrol al 2,5% en Ourense. El descenso en la vivienda nueva es mucho menor (14,3%), aumentando en Vigo y Santiago un 12 y 3% respectivamente. A pesar del desplome de la demanda, en la mayoría de las áreas urbanas los precios medios aumentaron.

Tan sólo se redujo en las áreas de Vigo y Ourense, con tasas de inflación importantes en Lugo y Santiago, del 13,6% y 8,6% respectivamente. Por su parte, la valoración de expertos que incluye el Observatorio Inmobiliario sobre el mercado es extremadamente negativa, con unas expectativas también negativas tanto en la evolución de los precios, como en la oferta y en la demanda de viviendas, especialmente usadas.