2008, año récord en la historia de los centros comerciales en España

En total se inauguraron 33 centros y en 6 ya existentes se realizaron ampliaciones o segundas fases. 2009 ha comenzado con un total de 14.281.000 m² de SBA distribuida en 613 centros comerciales en España.

Según datos del informe elaborado por la consultora inmobiliaria internacional Jones Lang LaSalle “El mercado de centros comerciales en España – situación actual y perspectivas”, Andalucía, Madrid, Aragón y Galicia, en ese orden, son las comunidades en las que más aumentó la SBA entre enero y diciembre de 2008. En la mayoría de los casos y como viene siendo habitual los promotores fueron españoles, siendo no especializados en el sector de los centros comerciales los responsables del 57% de la superficie inaugurada.

Por tamaño, la media de los centros comerciales abiertos en 2008 ha sido la más alta registrada nunca en España, rondando los 30.000 m², lo que redunda en un considerable aumento del tamaño medio de los centros comerciales españoles, que se sitúa actualmente en los 23.000 m².

La densidad alcanza una cifra de 309 m² por cada 1.000 habitantes en nuestro país, aunque si consideramos sólo centros comerciales según la definición europea, se reduce a los 230 m²/1.000 habitantes. Este dato nos permite compararnos con el resto de Europa, situando a España en noveno lugar, por detrás de países como Reino Unido, Francia, Holanda o Portugal. En el reparto autonómico, las Comunidades con mayor densidad comercial continúan siendo Madrid, Murcia, Asturias y Canarias, mientras que en los puestos más bajos se encuentran Extremadura, Cataluña y Baleares.

Según Luis Íñiguez, director de la división de retail de la consultora Jones Lang LaSalle: “Teniendo en cuenta estos datos, la crisis aparentemente no se refleja en el sector. En realidad debe tenerse en cuenta que el desarrollo de un centro comercial tiene unos plazos relativamente largos y los que se han inaugurado durante 2008 han sido gestados con más de 3-5 años de antelación, y ya estaban muy avanzados para que la actual situación afectase en su desarrollo. Además, parte de la superficie prevista en 2007 se fue retrasando produciendo un ligero incremento en 2008.

No obstante, la situación económica actual ha afectado mucho a estos centros. En general, han conseguido un nivel de rentas y de ocupación más bajos de lo esperado. Esto, unido al descenso de las rentabilidades, ha hecho que en muchos casos el coste de desarrollo de los proyectos sea mayor que su valoración actual, lo que ha dificultado el intento de venta de estos activos.”

Según se desprende del informe, y pese a que la situación actual y que sus expectativas están cambiando radicalmente el negocio de la promoción de centros comerciales, es significativo el número de proyectos que con su desarrollo ya iniciado prevén seguir adelante. Así, hasta finales de 2011 se han detectado 900.000 m² de SBA en proyectos seguros y casi 1.900.000 m² de SBA en proyectos probables, que en su conjunto equivaldrían a un incremento en la SBA total del 20%, llegando a los 17.000.000 de m². En este sentido, las Comunidades que protagonizarán los mayores incrementos hasta 2011 son Extremadura, Galicia, Andalucía y Cantabria, y el formato destacado el parque de medianas con una de cada cuatro inauguraciones en los próximos 2 años.

Frente a estos datos positivos, cada vez empiezan a verse menos proyectos nuevos, lo que se interpreta como los primeros signos de moderación. La disponibilidad de huecos comerciales es menor y la insistencia de los promotores por diferenciar sus proyectos comienza a debilitarse, principalmente por la caída de la demanda de los operadores que empiezan a acusar los efectos de la canibalización de sus propias tiendas y la caída en los niveles de consumo. Además, las limitaciones crediticias están afectando a aquellos proyectos que no tuvieran la financiación cerrada.

Borja Reig, responsable de reserch retail de Jones Lang LaSalle declaró: “2008 fue un año de ajustes para el mercado de locales en calle. Restricciones a la financiación y la caída de las ventas son las que principalmente están haciendo caer la demanda por parte de los rótulos, aunque existen grandes diferencias según ciudades y tipología de calles”.

Los operadores se están enfocando en potenciar sus locales actuales, intentando reducir gastos renegociando rentas y contratos, y ajustando sus planes de expansión al menos hasta tener más claridad sobre los resultados de sus ventas y las expectativas para el 2009. Además se comienzan a ver contratos de rentas variables, algo muy poco habitual en el mercado español hasta ahora.

La demanda media busca locales de entre 100 y 200 m² de superficie ubicados en calles prime, prefiriendo pagar rentas más altas si estas le garantizan una buena localización. Los operadores internacionales están menos interesados en el mercado español, principalmente aquellos que no cuentan con tiendas en nuestro país, y que desconocen el potencial real del comercio en España.

El endurecimiento de las condiciones para el crédito es uno de los factores que más está afectando al mercado de inversión en centros comerciales, el capital disponible ha disminuido a nivel global y la valoración del riesgo en los productos inmobiliarios se ha incrementado.

El informe elaborado por Jones Lang LaSalle destaca estos factores como comunes en toda Europa, pero matiza que las características propias de España han creado más incertidumbre en los inversores: la crisis del ladrillo, el paulatino descenso de las expectativas de crecimiento, la tendencia bajista del consumo y el empleo han aumentado la percepción del riesgo.

La inversión en el sector de centros comerciales ha caído durante 2008, aunque no tanto como cabría esperar. En cuanto al número de operaciones, se ha pasado de las 42 operaciones registradas en 2007 a las 20 contabilizadas entre enero y diciembre del año pasado; sin embargo el descenso en el volúmen de inversión fue de un 10% con respecto al año anterior, alcanzando en 2008 los 1.641 millones de euros. Entre las principales operaciones del año destacan la venta por parte de Metrovacesa de dos centros comerciales a Unibail-Rodamco por un total de 424 millones de euros y el portfolio de 12 hipermercados que Eroski vendió a Topland por 361 millones de euros en una operación de sale-and-leaseback. Esta última operación de sale-and-leaseback confirma la tendencia del mercado en este sentido como forma de conseguir una mayor liquidez para los operadores.

Durante 2008 el descenso de los valores del producto en retail ha sido generalizado, básicamente por un agresivo ajuste de las rentabilidades que ha continuado durante el primer trimestre de 2009. Las rentabilidades para centros comerciales y medianas individuales siempre para productos prime se situan a partir del 6,25%-6,5%.

Según Steven Weaving, director de inversión retail de Jones Lang LaSalle, “el escaso número de transacciones impide llegar a un consenso en cuanto al precio de los inmuebles, lo que lleva a pensar que el suelo del mercado todavía está por delante y los valores todavía caerán más. Los límites de precio que están situando más a los inversores son las ofertas rechazadas. Además, el precio relativo será una tendencia clave a medida que el mercado continúe con el ajuste. Los inversores pasan a ser oportunistas, buscando inmuebles donde su precio ha variado más. En este sentido muchos inversores internacionales están dirigiendo sus esfuerzos a Reino Unido en donde se han notado mayores bajadas de precio según su potencial. Esto está haciendo caer los precios en el resto de Europa y previsiblemente España junto con Irlanda serán los siguientes países en poder atraer la inversión una vez ya que son los que están cayendo con mayor fuerza”.

Los expertos de Jones Lang LaSalle estiman que, para que el mercado se estabilice, deberán darse ciertos condicionantes:

1) El sector financiero debe superar la falta de liquidez y la desconfianza actual, para lo cual, las entidades financieras tendrá que asumir pérdidas y fijar un valor correcto a sus activos.

2) Los actuales propietarios deben asumir las pérdidas de valor y fijar un precio acorde al mercado.

3) El consumo debe volver a cauces de crecimiento, lo cual no ocurrirá hasta que se toque suelo y la economía se reactive.

A pesar de la duda sobre el valor, los activos de retail en España siguen representando una inversión sólida y suponiendo una mejor opción de inversión que otros mercados y sectores, ya que se beneficia de revisiones de renta anual y de contratos largos y bien estructurados.