Pese a los datos negativos registrados en esta región –cuyo volumen de transacciones representan menos del 50% de las operaciones globales– éstos han sido mejores que los alcanzados a nivel mundial, en donde el volumen de inversión hotelera ha caído en 2008 un 80% respecto al año 2007. Este acusado descenso de las inversiones hoteleras es un claro reflejo de los cambios que se están produciendo en la economía, con los consecuentes problemas de financiación y escasez de liquidez por parte de los inversores.
Según los datos de Jones Lang LaSalle Hotels, la región EMEA registró durante los primeros 9 meses de 2008 un buen ritmo de operaciones de inversión hotelera, que se vio muy ralentizado al final del año. Entre enero y septiembre de 2008 se invirtieron 7.200 millones de euros, y durante el último trimestre sólo se cerraron operaciones por valor de 600 millones de euros. Este parón se debe principalmente a la materialización de una crisis financiera anunciada, que se produce en el mes de septiembre con la quiebra de Lehman Brothers, preludio del endurecimiento de las condiciones crediticias y la poca disponibilidad de deuda a precios razonables para los inversores.
Del total de operaciones de inversión hotelera registradas durante el año pasado, la mayoría –un 34%– fueron de carácter doméstico. En cuanto al origen de los inversores se registró un notable crecimiento de los capitales provenientes de Oriente Medio que, en un intento de diversificar sus inversiones, pasaron de representar el 5,6% en 2007 al 26,7% en 2008.
El año 2008 destaca principalmente por los cambios de tendencia que experimentó el mercado de inversión hotelera, así:
- Las operaciones de inversión en hoteles individuales con un volumen total de 4.300 millones de euros superaron ampliamente a las transacciones de cartera (3.500 millones de euros).
- En el caso de las carteras, en su mayoría estaban compuestas de hasta un máximo de 3 hoteles, con la excepción de la venta de Northern European Properties en Finlandia por 835 millones de euros a Capman, y la venta del 50% de Quinlan Jurys Inn a Oman Investment Fund por 585 millones de euros.
- Durante el pasado año se vieron las últimas ventas de cartera de una larga lista. La actual situación económica lleva a un cambio de modelo caracterizado principalmente por la venta de activos individuales.
Según se desprende del informe Hotel Investment Highlights de Jones Lang LaSalle Hotels, la consultora espera que a lo largo de 2009 haya más consenso en el precio entre compradores y vendedores, que empiezan a aceptar que los últimos 24 meses fueron excepcionales.
Aurora Prat i Pubill, directora de inversión de Jones Lang LaSalle Hotels para la península ibérica comentó al respecto de estos datos: “en cuanto a precio, se deberá volver a los criterios y valores que marcaba el mercado a mediados de los años 90, y esperamos que el mercado se sitúe en este entorno a corto plazo. Además, los inversores deberán centrarse en la eficiencia de la gestión de los operadores y en maximizar sus inversiones en renovación de activos, ya que es difícil que el mercado presente mejores oportunidades en 2009 y 2010 de las que presentó en 2008”.
La consultora prevé además que 2009 sea el año en el que los operadores hoteleros puedan aprovecharse de las sinergias y beneficios que les reportarían operaciones corporativas. Así, se podrían ver fusiones y adquisiciones entre operadores hoteleros internacionales lo que les permitiría disminuir la caída de beneficios, evitar los efectos del freno en la expansión y la posterior mejora de resultados. Se espera también que el escenario bancario pueda verse alterado en 2009 con cambios en el control de las entidades y parámetros de actuación.
Jordi Frigola, director general de Jones Lang LaSalle Hotels para la Península Ibérica indica que: “es necesario que revisemos nuestras expectativas y nos adecuemos a la nueva realidad del mercado. Los niveles de inversión registrados durante los últimos años eran excepcionales. Prevemos que durante 2009 se alcancen niveles de inversión cercanos al 50% de los alcanzado en años anteriores, lo que situaría el volumen total de inversión hotelera para operaciones mayores a 10 millones de euros, en el entorno de los 10.000 millones de euros anuales”.
Los hasta ahora operadores –tradicionales vendedores de activos en el pasado– serán los protagonistas del 2009 convirtiéndose en compradores. Los inversores tendrán entre sus preferencias de inversión hoteles en alquiler, hoteles trofeo en las principales ciudades europeas y en tercer lugar, hoteles económicos, que son los que se ven menos perjudicados por las recesiones.
“2009 será sin duda un año complicado en el que las dificultades en los mercados financieros seguirán a la orden de día. Además, será necesario que se estabilice la visión de los inversores de modo que se replanteen sus intereses y posibilidades. No obstante, y pese a que no esperamos que la disponibilidad de financiación vuelva hasta 2010 confiamos en que en la segunda mitad de este año veamos operaciones de inversión hotelera” añadió Jordi Frigola.
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