Vicente Magro

Este año se conmemora el 40 aniversario de la constitución de la Corporación Profesional de Administradores de Fincas. Es un momento importante para analizar la actual situación de la propiedad horizontal y todo lo que rodea al mundo del derecho inmobiliario, como pro ejemplo la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley de Arrendamientos Urbanos, que no están adaptadas a las exigencias de la sociedad actual y que precisan de una adecuación urgente. No hablo de parches o reformas parciales, sino de dos textos legales que resuelvan de una vez por todas los diferentes criterios existentes en materias que afectan a un importantísimo volumen de ciudadanos que en una gran mayoría, dedican una parte importante de sus ingresos a pagar hipotecas, gastos de sus inmuebles, o recibos de alquiler.

El Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas no sólo exigen un nuevo texto legal de propiedad horizontal sino también la articulación de un nuevo texto en materia arrendaticia. Así las cosas, si cuando se aprueba la actual LAU en el año 1994 hicieron falta 30 años para sustituir la caduca LAU de 1964, el transcurso de casi catorce años desde la vigencia de la actual regulación legal arrendaticia nos exige a todos abrir el debate sobre un texto que, por un lado, resuelva los diferentes criterios que en el orden sustantivo existen entre las Audiencias de distintas provincias y, por otro, se incida, también, en las cuestiones de índole procesal que no permiten avanzar en agilizar los procesos arrendaticios. Y ello pese a las recientes reformas que se aprobaron en el año 2003 en la ley procesal civil tendentes a agilizar los procedimientos de desahucio por falta de pago y la aspiración que por aquél entonces teníamos de que los juicios rápidos civiles arrendaticios se pusieran en marcha.

Sin embargo, por unas y otras razones la realidad es bien distinta y la práctica de los órganos judiciales nos está demostrando que hay que dar una vuelta de tuerca a la actual situación que se caracteriza por no haber podido superar los obstáculos que impiden que los procesos arrendaticios se agilicen en el plano procesal y, por otro, siguen existiendo lagunas en la LAU que tras 14 años de vigencia nos llevan a criterios contradictorios.

En concreto, por parte del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas se proponen una serie de medidas a introducir en esta reforma. Entre ellas se reclama una nueva ley arrendaticia en la que se resuelva que la obligación del arrendador de finca urbana de depositar el importe de la fianza a disposición de las Comunidades Autónomas sin interés alguno lo devengue para crear un fondo con el que poder cubrir el incumplimiento del arrendatario de resarcir al arrendador por los daños o desperfectos ocasionados a la vivienda, sin perjuicio de la posibilidad de que el “fondo” repitiera la acción posteriormente contra el arrendatario incumplidor.

Desde el punto de vista procesal se destacan los innumerables problemas que provocan los actos de comunicación con los arrendatarios que dejan de pagar sus rentas y a los que en muchas ocasiones cuesta citar por las exigencias de averiguación de otros domicilios en donde citarlos, cuando podría exigirse tan sólo la citación en el inmueble donde reside y del que no abona la renta, de tal manera que a la tercera diligencia en busca se pudiera acudir a los edictos. En definitiva, éstas y otras muchas propuestas de reforma demuestran que la realidad actual exige dos textos legales nuevos que se adapten a la realidad de nuestro mercado inmobiliario.