Invisible recuperación de la demanda

En el segmento residencial, el fuerte crecimiento de los precios, aún de dos dígitos, imprime ciertas dosis de inestabilidad al mercado, ya que el listón de los precios puede dejar fuera del mercado a la parte más débil de la demanda. Una situación difícilmente compensable por el lado financiero, con unos tipos de interés ya muy bajos y largos plazos de amortización. El crecimiento del empleo y del número de ocupados por hogar, no obstante, permite incrementar la capacidad de endeudamiento de las familias.

Aunque el volumen de nueva oferta residencial es muy elevado, aún es inferior a la demanda existente en este segmento. Una demanda cuya composición se ha visto fortalecida por el destacado peso de la población inmigrante y de las familias unipersonales. Las previsiones apuntan a nuevos crecimientos de los precios de la vivienda nueva para los próximos meses, incluso por encima del 10%, y a una ralentización de los ritmos de venta, no por falta de demanda, sino por el altísimo nivel alcanzado por los precios.

En el mercado de oficinas de Madrid y Barcelona se observa un buen comportamiento de la demanda, que muestra más actividad en los últimos meses. Pese al empuje de los usuarios de oficinas, el importante volumen de nueva oferta, actual y prevista, dibuja un escenario de crecimiento de la tasa de desocupación, al menos a corto plazo, y, como consecuencia, de previsible descenso de las rentas.

En el segmento de centros comerciales, el volumen de inversión es ahora muy elevado. Los capitales nacionales e internacionales muestran gran interés por un producto adaptado al cambio de los hábitos de consumo de la población y que registra niveles de desocupación muy bajos. No obstante, existe un cierto riesgo de saturación en algunas áreas geográficas que hace necesario estudiar con detalle cada proyecto y su zona de influencia concreta. De hecho, durante los dos últimos ejercicios se batieron los registros de nueva superficie inaugurada, con un 1,90 millones de nuevos metros cuadrados de centros comerciales distribuidos por todo el país.

Los locales comerciales registran un altísimo nivel de ocupación en los ejes más comerciales de las grandes ciudades españolas, lo que empuja al alza los precios de venta y alquiler. La situación cambia en los ejes secundarios, donde se detectan niveles más altos de desocupación por el descenso del consumo en los comercios de barrio.

En el mercado industrial, el enfriamiento de la demanda, aunque manifiesta síntomas de recuperación, ha contenido el crecimiento de los precios de alquiler y venta. Los promotores, para sortear el problema del suelo, escaso y caro en las áreas consolidadas, se están desplazando a áreas cada vez más alejadas. En el mercado de inversión se observa liquidez como consecuencia de la diversificación del portfolio de los inversores, aunque existe un cierto desencuentro entre las posiciones de la oferta y la demanda.