Mejora la contratación de oficinas en 2010 animada por el ajuste de precios

Por lo que respecta a los nuevos proyectos, se han incorporado al mercado de oficinas de Madrid 301.727 m², un 17% menos que en 2009, que elevan el stock total de la ciudad hasta los 12.221.342 m². La previsión de nueva oferta para el año 2011 mantiene la tendencia observada durante 2010, estimándose la incorporación al mercado de 216.000 m² de nueva superficie, de los cuales un 18% ya cuentan con usuario.

En lo referente a la tasa de desocupación, se mantiene la tendencia ya observada en los últimos años, aumentando la desocupación hasta situar la tasa en un 10,5%. El aumento de superficie disponible sigue siendo prácticamente generalizado en todas las zonas excepto en Centro del Distrito de Negocios (CDN), donde se ha observado un descenso de la disponibilidad de más de un 20%.

El análisis de precios realizado muestra un descenso generalizado de los mismos respecto al año anterior en todas las zonas, con un ajuste medio del 6,5%. La bajada de precios más acusada se ha observado en aquellos edificios ubicados en las zonas más alejadas de la ciudad (zona OUT) con una caída media de precios de un 7,6% en el último semestre.

Las previsiones para 2011 apuntan a un un ligero descenso de la contratación provocado principalmente por la continuidad de la incertidumbre económica. Este ajuste de la demanda efectiva se puede ver compensado con el menor número y volumen de proyectos en construcción para los próximos dos años, lo cual ayudará a estabilizar los datos de disponibilidad del mercado. Aun así, dadas las actuales tasas de desocupación, se prevé que las rentas continúen ajustándose durante el próximo año.

La contratación ha aumentado un 17% en Barcelona, y ha alcanzado los 237.442 m² para la totalidad de 2010. Durante el segundo semestre del año, se ha registrado una contratación bruta de 100.441 m², cifra muy similar a la registrada en el mismo período del año anterior. El informe refleja un incremento de la superficie media contratada, pasando de 494 a 604 m² por operación, debido fundamentalmente al mayor número de operaciones entre 500 y 1.000 m². Las zonas descentralizadas más próximas a la ciudad son las que han tenido mayor protagonismo en este capítulo.

Durante 2010, el stock de oficinas en Barcelona ha aumentado un 3,4% y se sitúa actualmente en 5.796.352 m². Al contrario que los últimos años, está previsto un incremento de stock durante la totalidad de 2011 de únicamente 71.200 m², esto supondría la menor incorporación de nueva oferta desde 1997. Además, y como ya ha pasado en 2010, gran parte de los nuevos proyectos que entrarán al mercado tanto para 2011 como para años posteriores ya tienen usuario comprometido.

Un dato fundamental para el mercado es el incremento de la tasa de desocupación que se ha situado a enero de 2011 en un 14,2% del stock total de la ciudad, cifra nunca registrada anteriormente. Se trata de un dato que contrasta con el obtenido en el mercado de Madrid y que constituye, a día de hoy, la gran diferencia entre ambos mercados. La drástica reducción de la nueva oferta y la paulatina recuperación de demanda conducen a pensar en el inicio de la corrección de este dato.

El estudio de Aguirre Newman también ha observado un descenso de los precios medios de alquiler en todas las zonas de Barcelona, representando una caída media de un 3,9% en los últimos seis meses y de un 8% si consideramos los últimos doce. El descenso más acusado ha sido en las zonas más alejadas de la ciudad, alcanzando un descenso del 7,7% en el último semestre del año. A nivel general, se aprecia cómo el ritmo de la reducción de precios que afecta al mercado desde hace ya más de dos años va siendo progresivamente menor.

En cuanto a las previsiones, se estima que la contratación bruta en 2011 mejore ligeramente y se sitúe en torno a los 250.000 m². En cuanto al comportamiento futuro de los precios, las previsiones para el año 2011 estarán condicionadas por los datos de nueva oferta y sobre todo de disponibilidad, así como el comportamiento real de la demanda. En este sentido, los precios continuarán ajustándose, aunque de manera más suave y de forma menos generalizada.

En 2010 se han producido más de 30 operaciones de inversión en edificios de oficinas de Madrid y Barcelona que han representado un volumen de inversión total de 1.310 millones de euros, lo que supone un incremento del 29% respecto de la actividad registrada en 2009. El 58% de esta cifra se registró en Madrid. En la actualidad, el inversor exige una tasa de rentabilidad mínima de entorno al 5,60%, en el CDN, si bien, hay que destacar que en los últimos meses se han observado transacciones por debajo de estos niveles.

La falta de producto en oferta en el “Distrito de Negocios” y la salida al mercado de producto atractivo en las zonas periféricas ha propiciado un cambio de tendencia, concentrase más del 55% de la inversión en edificios situados en zonas descentralizadas, frente a lo ocurrido en 2009, donde la actividad inversora se concentró en el Distrito de Negocios.

El inversor institucional internacional ha adquirido un mayor protagonismo en 2010, relegando al inversor privado a un plano más secundario. Esta tipología de inversor ha sido especialmente competitiva en operaciones de volumen superior a 40 millones de euros, operaciones que por su cuantía quedan fuera del interés del inversor privado. El volumen medio de las operaciones de inversión se ha incrementado notablemente en los últimos 12 meses, pasando de los 30,7 millones de euros en 2009, a 42 millones de euros por operación observados en 2010.

Especialmente relevantes han sido las operaciones de “sale&leaseback” en 2010. En términos globales, las llevadas a cabo el pasado año han supuesto el 26% del volumen total de inversión. Cabe destacar en esta tipología de operación el largo plazo de arrendamiento acordado, que se ha situado en muchos casos por encima de los 15 años.

Como perspectivas para el mercado de inversión, el informe de Aguirre Newman prevé que el inversor institucional internacional adquirirá un mayor protagonismo en los próximos meses, algo ya observado en 2010. Los niveles de rentabilidad exigidos por los inversores se mantendrán estables durante los próximos meses.