Concha Osácar: “Queremos promover 3.000 viviendas protegidas de alquiler de aquí a 2007"

Lazora es una compañía joven pero experimentada. Su consejera, Concha Osácar, fue pionera en el negocio de fondos de inversión inmobiliaria en España, y ahora se embarca en una aventura empresarial. La firma nació hace poco más de un año y decidió especializarse en la promoción de vivienda protegida en alquiler. Entre sus accionistas se encuentran nueve cajas de ahorros, varios fondos de pensiones, Larcovi y Azora. Dispone de 153 millones de euros de fondos propios para financiar la promoción de 3.000 casas protegidas de alquiler en una primera fase que se prolongará hasta finales de 2006.

- ¿Qué les ha hecho centrarse en el alquiler de vivienda protegida?
- El sector inmobiliario es tan amplio que requiere una especialización, y Lazora surge como empresa pionera en este segmento. Pensamos que la percepción social del alquiler está cambiando. Ya no se considera una solución de emergencia, como ocurría años atrás. Lo que sí persiste es la carencia de alquileres asequibles. Es aquí donde nos topamos con un necesidad que exige la búsqueda de soluciones. Estos argumentos nos hacen estar convencidos de que el alquiler de vivienda protegida es el mercado a desarrollar, y por eso no dudamos en involucrarnos de forma activa en este segmento.

- ¿Cree que es una apuesta de futuro, dada la fuerte actividad del mercado de compra-venta?
- Los últimos años no son representativos para conocer las verdaderas necesidades del mercado español. La producción de viviendas ha alcanzado niveles históricos, para dar respuesta a una demanda acumulada de otros ejercicios. El alargamiento de los plazos de las hipotecas y los bajos tipos de interés sólo han servido para incentivar un mercado ya activo de por sí. Ha habido mucha compra por inversión y también ha aumentado la demanda de segunda residencia. El mercado tiende hacia una mayor estabilidad y eso puede servir de estímulo al alquiler. Por otro lado, es la salida natural a la gran cantidad de pisos que permanecen vacíos en nuestro país.

- ¿Qué les ha hecho elegir este momento para poner en marcha esta iniciativa?
- Pensamos que hay una gran demanda social de alquiler de vivienda protegida, y eso lo convierte en una opción rentable a largo plazo. En los últimos tiempos se viene produciendo un auténtico clamor popular a favor del alquiler como forma de sanear el mercado y contener la escalada de precios de la vivienda. El Fondo Monetario Internacional, el Banco de España, y la revista The Economist, vienen aconsejando sobre la idoneidad de fomentar el mercado de alquiler. Tenemos indicios más que suficientes para pensar que es el momento adecuado para sacar adelante nuestro proyecto.

- ¿Cómo surgió esta iniciativa?
- Lazora surge de la unión de Larcovi, como agente promotor con más de 14.000 actuaciones en todo el país, y Azora, empresa de gestión y diseño de proyectos financiero-inmobiliarios, con 153 millones de euros en recursos propios. La compañía cuenta con un importante músculo financiero, formado por nueve cajas de ahorro, que cuentan con el 52% del capital, y tres gestoras de fondos de pensiones, que tienen el 23%. El 25% restante está en manos de accionistas privados y del equipo gestor, integrado por consejeros experimentados, como Jesús Martín, Ana Saldaña o Fernando Gumuzio.

- ¿A qué público se dirigen?
- Nos centramos en el desarrollo de viviendas de entre uno y tres dormitorios, que saldrán al mercado a precios entre un 40% y un 50% más baratos que los actuales de mercado, es decir, que se moverán en una horquilla de entre 300 y 450 euros. Es un producto concebido para parejas jóvenes, personas con movilidad laboral, familias monoparentales, o trabajadores expatriados. Pero el colectivo más numeroso lo constituye la gente joven.

- ¿Cuáles son sus objetivos?
- Nuestra intención es promover 3.000 viviendas de alquiler protegido a medio plazo, de aquí a finales de 2006, y alcanzar las 10.000 en los próximos seis años. Por el momento, ya hemos comprometido 130 millones de euros de inversión para desarrollar cerca de 1.200 viviendas en las principales capitales del país.

- ¿Cómo pretenden convertirlos en realidad?
- El plan de negocio incluye la compra de terrenos y la participación en concursos de adjudicación de suelo público, siempre destinados al desarrollo de vivienda protegida de alquiler. De esta forma, podemos controlar todo el proceso, eligiendo nosotros a los profesionales que desarrollan el proyecto de principio a fin. A través de este sistema, iniciamos hace cinco meses nuestra primera promoción en una nueva zona de Oviedo. Tendrá 60 viviendas, todas ellas con garaje y trastero, que no superarán los 400 euros al mes de renta.

Además, negociamos con empresas propietarias de suelo destinado a la construcción de este tipo de viviendas la compra de productos ya terminados, que podemos llamar llave en mano. Ya hemos firmado un acuerdo marco con Fadesa por el que tendremos preferencia a la hora de comprar las promociones de vivienda protegida de la inmobiliaria coruñesa, y estamos trabajando en acuerdos similares con otras promotoras, que están en distintas fases de desarrollo.

Por el lado de las instituciones públicas, estamos a punto de ratificar un acuerdo con el Instituto Valenciano de Vivienda (Ivvsa), para crear una empresa mixta con la que desarrollar viviendas protegidas de alquiler. En todo caso, confiamos en que crezca el número de convocatorias específicas para estas promociones en un futuro próximo, porque todavía son muy escasas.

- ¿Qué ventajas tiene su propuesta para los inversores?
- El principal atractivo de este tipo de inversión es que el riesgo es mínimo, porque la gestión es profesional y la demanda está prácticamente asegurada. El impago y la inseguridad jurídica son flecos todavía pendientes, pero esos riesgos pueden minimizarse con sistemas de garantías previas. Por otro lado, una de las principales ventajas del alquiler es que nos permite concebir proyectos de inversión a largo plazo, que se prolongan incluso durante trece o catorce años. Esta solidez financiera, sumada a nuestra experiencia en la gestión de proyectos, aumenta nuestras posibilidades de éxito.

La promoción de cara a la venta ha de contemplar un retorno mucho más rápido de la inversión, para seguir adelante con su actividad. El negocio del alquiler no está sometido a esas urgencias.

Muy personal
"Los retos me gustan por las posibilidades que ofrecen"

- Ha pasado de ser pionera en los fondos de inversión inmobiliaria en España a la vivienda protegida de alquiler. ¿Cómo valora el cambio?
- Hay más paralelismos de lo que podría parecer, porque la entrada de inversores institucionalizados en este mercado es también un nuevo camino. Es necesario mucho trabajo para poner en marcha un nuevo proyecto, pero a mí no me asustan los retos, más bien al contrario, me sirven de estímulo, porque me permiten aprender muchas cosas nuevas, a pesar de que requieren mucho esfuerzo y constancia.
- ¿Comparte la opinión de que España es un país de propietarios?
- Estoy convencida de que los dos mercados son complementarios. El alquiler en España es muy exiguo, porque su desarrollo está condicionado por las carencias de la oferta. El demandante de alquiler suele encontrar pocos pisos, muchos en mal estado, y a precios desorbitados. Es necesaria una gestión profesionalizada que garantice productos de calidad y el incremento de las garantías para arrendatario y arrendador.
- ¿Qué le resulta más atractivo del sector inmobiliario?
- Quizás el diseño de casas y ciudades, pero desde un punto de vista práctico más que arquitectónico. Cualquier planeamiento urbanístico que no tenga en cuenta el uso futuro que de él van a hacer los usuarios está condenado al fracaso.
- ¿Qué aficiones le gusta cultivar?
- Disfruto con los pequeños grandes placeres de la vida, como una comida agradable, o un encuentro con amigos. Aprovecho siempre que puedo para aprender de los que saben, y tengo la suerte de conocer a expertos que me han enseñado lo poco que sé sobre arte y pintura.

Así la veo

Hace camino al andar. Reconoce que le gusta andar, y cada mañana va paseando a trabajar. Se muestra afortunada por vivir cerca de la oficina, pero tampoco se asusta con las distancias más largas. Sus caminos profesionales, sin duda más tortuosos que el paseo matutino, pueden parecer peregrinos en un principio, pero acaban siendo un éxito, después de dedicarles las apropiadas cantidades de trabajo, tesón y constancia.

Familiar y hogareña. Viaja con frecuencia por motivos de trabajo, pero asegura que duerme todos los días en casa. “La verdad es que las mejoras en las redes de comunicación me facilitan mucho las cosas en este sentido”, afirma. Prefiere el tren o el avión al coche. Le parecen mucho más rápidos, efectivos y cómodos, aunque no se asusta ante esfuerzos añadidos, siempre que obtenga la recompensa del calor del hogar al final del día.

Curiosidad innata. Destaca su interés por aprender. Los descansos no entran dentro de sus planes. A pesar de los años de experiencia que lleva en el sector, no cree que haya llegado el momento de disfrutar de un alto en el camino. Más bien al contrario. Sus manos no paran de moverse, prueba de un carácter inquieto y luchador, que le lleva a mantener el entusiasmo por las novedades que se cruzan en su camino.

Así se ve

Meticulosa y perfeccionista. Le gusta rodearse de especialistas en cada área, para poder aprender de ellos, y contar con garantías de calidad en el resultado. En su nueva aventura empresarial se siente rodeada de profesionales sólidos y solventes. “El equipo de gestión está formado por gente que podríamos considerar senior, con demostrada experiencia, y nuestra visión del mercado de alquiler cuenta con importantes apoyos”, asegura.

Corredora de fondo. Asegura entre risas que “para enfrentarse a nuevos retos hay que tener un carácter incansable al desaliento, a pesar de lo cansado que resulta”. Se reconoce luchadora infatigable y asegura que el esfuerzo es un valor seguro en el que invertir, ya que da sus frutos si eres constante. “No existe ningún proyecto que se saque adelante sin trabajo y dedicación, por muy buena que sea la idea de la que parte”, mantiene con firmeza.

Aventurera. La pillamos recién aterrizada de Vietnam y afirma que le gusta viajar. “Cuando dispongo de tiempo me empapo del lugar que visito y de su cultura. Tengo curiosidad por comprender el por qué de lo que veo, así que me documento antes y después de aterrizar”. No le gusta seguir las rutas por las que ya han caminado otros. “No soy viajera de paquete turístico. Prefiero salirme del catálogo y descubrir cosas por mí misma”.