El mercado inmobiliario de locales comerciales se recupera en las principales ciudades

13/04/2011.- Durante 2010 se ha observado en el mercado de Madrid un comportamiento heterogéneo de los precios de alquiler en los diferentes ejes analizados por el informe del mercado de locales comerciales: Madrid, Barcelona y Málaga, elaborado por Aguirre Newman. Mientras que en los más “prime” se aprecia una ligera tendencia al alza, los secundarios presentan ajustes de en torno a un 10%.

En los de tipo comercial, se observa un mantenimiento generalizado de los precios de alquiler. La tasa de disponibilidad en el mercado de Madrid ha aumentado sensiblemente, situándose en el 5,2% de media. Cabe destacar el comportamiento de los ejes denominados como “secundarios”, que mantienen un mejor comportamiento en cuanto a disponibilidad frente a los “prime” y “comerciales”, como consecuencia de un importante ajuste de precios.

En cuanto a los sectores de actividad más dinámicos, se aprecia que, al igual que en 2010, el sector de “Moda y Complementos” ha experimentado un importante incremento en cuanto a su representatividad. En la actualidad, abarca el 45,8% del total de la oferta, frente al 38% registrado en el ejercicio anterior. Por otro lado, el sector de artículos de lujo, segundo sector de actividad en los ejes “prime”, abarca casi un 20% del total de locales analizados.

En 2010, las operaciones con traspaso han sido prácticamente nulas en el mercado de Madrid. En este sentido, y a pesar de este hecho, la figura del “Key Money” sigue funcionando en el mercado de locales comerciales de la ciudad.

En términos generales, los precios de alquiler en el mercado de Málaga han registrado a lo largo de los últimos 12 meses un ajuste generalizado en la mayoría de ejes analizados, que se traduce en un descenso conjunto del 9,5% respecto a los precios máximos de alquiler del año precedente.

La calle Marqués de Larios se consolida un año más como la calle más exclusiva de la ciudad, con precios máximos que se sitúan alrededor de los 120,5 €/m²/mes. Por otro lado, es preciso destacar que los precios mínimos en 2010 se han registrado en la Avenida de Velázquez, donde se paga en estos momentos alrededor de 7,3 €/m²/mes.

Calle Nueva y Plaza Félix Sáenz se han consolidado como ejes “high street” del mercado de Málaga debido a la escasez de espacio disponible en la C/ Marqués de Larios, la más exclusiva del mercado de locales de la ciudad. No obstante, el único eje con disponibilidad nula situado en la zona “prime” es la Plaza de la Constitución. El 78,7% de la oferta total de locales comerciales analizados en Málaga, cuentan con una superficie inferior a 200 m², mientras que los locales con superficies superiores a 400 m² no superan el 7,2% del total.

Respecto a los sectores de actividad más dinámicos del mercado, se debe destacar que el sector “servicios” es el que más cuota de mercado representa, con un 25,7% del total de los locales del mercado. Por otro lado, es preciso destacar que “moda y complementos” ha perdido importancia relativa con respecto a años anteriores. En cuanto a los precios de venta, hay que remarcar que en 2010, y como consecuencia de la actual crisis, se han producido descensos generalizados en todas las zonas de la ciudad.

Durante el año 2010 se ha producido en el mercado de Barcelona una estabilización generalizada de los precios de alquiler. De las 13 vías que se analizan en el informe, 4 no han experimentado variación alguna en los precios de alquiler y sólo 3 han registrado ajustes en los mismos. Destaca la Avenida Diagonal con un ajuste de rentas superior al 15% y la Ronda Universitat en la que se ha registrado un incremento del precio de alquiler de más de un 12%. El promedio de variación de precio experimentado en las 13 calles analizadas en Barcelona se sitúa en torno a un 0,2%, es decir, se puede afirmar que los precios se han mantenido constantes.

Más del 93% de la oferta de locales comerciales en el mercado de Barcelona, excepto en Pº de Gracia, presentan una superficie inferior a 400 m², siendo esta, por otro lado, la tipología de locales más demandados por el mercado. Sólo el 4,6% de los locales de los ejes analizados en el presente estudio muestran una superficie superior a 700 m².

Los sectores de actividad más activos continúan siendo el sector de “Hostelería” ocupando casi el 50% del total de los locales y los sectores “Varios” y “Moda y Complementos” que supone aproximadamente el 20% y 19% de la oferta total analizada respectivamente.

En aquellas vías en las que la disponibilidad es nula o muy limitada y existe una demanda activa de espacios por parte de operadores comerciales, se ha mantenido activa la figura del “key money”. Si bien, este formato es mucho menos representativo que hace unos años, actualmente se utiliza principalmente como actualización de la renta sin modificación de contrato.

Los precios de venta se han comportado de la misma manera que los de alquiler. La ausencia de operaciones obliga a determinar este precio a partir de los precios de alquiler y la aplicación de la rentabilidad de mercado exigida por los inversores. Al haberse mantenido estable ésta última en el último ejercicio, las variaciones experimentadas por los precios de venta coinciden con las fijadas para los precios de alquiler.

Como ya sucedió en 2009, el mercado de inversión sobre locales comerciales ha sido el más activo de todos los mercados de inversión inmobiliaria en el año 2010. El comportamiento del mercado de inversión ha sido muy heterogéneo entre los diferentes segmentos. Mientras que los segmentos de oficinas y logístico han experimentado un ligero incremento del volumen de inversión, locales comerciales, centros comerciales y hoteles han sufrido un ajuste del mismo.

El comportamiento del mercado de inversión sobre locales comerciales ha estado marcado, como ya sucedió el año anterior, por la importante actividad de las entidades financieras en la ventas de sucursales a través de procesos de sale & leaseback y el éxito que este tipo de operaciones ha tenido entre el pequeño y mediano inversor privado que ha sido el protagonista de las adquisiciones.

Al igual que sucedía en 2009, la tipología de inversor ha sido por lo tanto la del “privados” no necesariamente especializados en el sector inmobiliario, y que acude al mercado de locales comerciales como refugio. Se trata de compradores que buscan rentabilidades no elevadas en productos que ofrezcan una mayor seguridad, huyendo de determinados activos financieros que actualmente presentan un riesgo mayor, debido a la volatilidad del contexto económico.

En 2011 se espera un ligero incremento en el número de operaciones cerradas en el mercado de locales comerciales. El descenso acentuado del consumo durante los años 2008 y 2009 tuvo como principal consecuencia que los operadores comerciales se centrasen en optimizar su presencia en las ubicaciones en las que estaban presentes, deteniendo o redimensionando sus planes de expansión. El proceso de optimización pasaba en determinados casos por cerrar los locales que no cumplían con los requisitos de rentabilidad exigidos o por la solicitud de bonificaciones o renegociaciones. Las mejores perspectivas económicas a partir de 2011 unido a la disponibilidad de locales en el mercado a precios muy competitivos están provocando una reactivación de los planes de expansión.

Disminución de la disponibilidad de locales en ejes “high street”, como consecuencia de una mayor demanda de espacios comerciales en esta tipología de ejes y de las oportunidades que se presentan actualmente en cuanto a disponibilidad y precios de alquiler. Se espera que la tasa de disponibilidad disminuya ligeramente, especialmente en los ejes “prime”, mientras que la desocupación en los ejes comerciales y secundarios mantendrá las cifras registradas en 2010.

Los precios de alquiler mantendrán la tendencia marcada en el año 2010. Ello supone caídas de rentas en los ejes secundarios similares a las experimentadas en 2010, estabilidad en los ejes comerciales y aumentos moderados de las rentas en los ejes más exclusivos.

Los sectores de “moda y complementos” seguirán siendo los de mayor representatividad en los locales analizados. Se estima que esta tipología no solo se mantenga si no que experimente un incremento de su representatividad. La figura del “key Money” seguirá siendo necesario para determinados operadores comerciales que buscan entrar en determinadas ubicaciones situadas en zonas “prime”.