Las aseguradoras intensifican sus inversiones en el sector inmobiliario

Promoción residencial, edificios de oficinas e industriales y centros comerciales son las apuestas de las principales firmas aseguradoras del país. Allianz, Mapfre, Pelayo o Mutua Madrileña, entre otras, no han dudado en dar los primeros pasos en el sector inmobiliario español.

Resulta difícil calcular el valor patrimonial de las carteras inmobiliarias que suman las principales compañías aseguradoras que operan en España. El valor que declaran en sus balances nada tiene que ver con la realidad debido a los criterios conservadores que aplican en su gestión y, por tanto, en su valoración. Con los últimos datos facilitados a la Dirección General de Seguros y con el valor estimado al que se cotiza el metro cuadrado en las zonas donde se ubican sus principales inmuebles, se puede convenir que la cartera inmobiliaria global se aproxima a los 6.000 millones de euros (un billón de pesetas).

A pesar de tamaña cartera, la intención declarada de las principales firmas del sector es intensificar y acelerar sus inversiones inmobiliarias. Las razones que les han llevado a adoptar esta decisión son dos: la primera es que los bajos tipos de interés obligan a buscar rentabilidades mayores de las que ofrecen los productos financieros en los que tradicionalmente invertían el dinero de sus asegurados (renta fija). La segunda razón es que el buen momento que vive el mercado inmobiliario anima a canalizar la inversión hacia el ladrillo, para aprovechar el momento y hacerse con unas jugosas plusvalías.

Voluntad y números.- Las aseguradoras, no obstante, tienen que ajustarse a la ley y medir mucho el riesgo de sus inversiones porque lo que están invirtiendo es el dinero de las primas de sus asegurados.

En todo caso, y aunque parezca que la cartera inmobiliaria de estas compañías es muy abultada, apenas representa un 15% de sus inversiones totales. En el caso de Mapfre, ese porcentaje es del 14% cuando, en otros tiempos, representaba el 40% del total. Por su parte, Mutua Madrileña ha incrementado su presencia en el sector, gracias a la toma del 10% del capital de Colonial. Por último, Pelayo le ha puesto nombre a su ambición inmobiliaria. Gepisa es la nueva marca de la aseguradora, con la que pretende gestionar los 700 millones de euros en activos de los que dispone, aproximadamente el 5% de los fondos que gestiona.

Las multinacionales aprovechan el momento
Las multinacionales del seguro que operan en España también han impulsado su apuesta por la inversión inmobiliaria. Es el caso de la alemana Allianz, que ha visto disparar las plusvalías de su cartera de inmuebles. Los datos que ofrece en su memoria anual no permiten saber a ciencia cierta el valor patrimonial de su portafolio, toda vez que el valor en libro que da a sus activos inmobiliarios apenas alcanza los 250 millones de euros.

Los expertos coinciden en señalar que el valor de mercado de sus edificios dobla el asignado en el balance. Es decir, aplicando criterios conservadores estaríamos hablando de al menos 500 millones de euros. En la cartera de la aseguradora alemana se incluyen inmuebles como los de la calle Ramírez de Arellano de Madrid, con un valor en libros de 48 millones, que puede ser el doble a precios de mercado; o el de la calle Tarragona, en Barcelona, que Allianz valora en 26,6 millones, cuando el precio por metro cuadrado de la zona donde se ubica sitúa su precio en los 40 millones.

La cartera inmobiliaria de Allianz suma unas plusvalías declaradas superiores a los 300 millones de euros, que bien pudieran ser al menos un 33% superiores, siempre en base al precio que ostenta el metro cuadrado en las zonas donde se ubican estos inmuebles.

La cartera inmobiliaria de Asecurazioni Generali (que en España opera bajo las marcas La Estrella y Vitalicio Seguros) asciende, según la valoración de los expertos, a 714 millones de euros, aunque el valor en libros que le da el grupo asegurador a sus activos, la opción de valoración más conservadora, se reduce a 475 millones.

Sólo sus tres edificios estrella (el situado en la calle Orense de Madrid –a la vera del maltrecho Windsor-; el del Paseo de Gracia y la Torre Cerdá, en Barcelona) suman un valor de mercado superior a los 250 millones de euros. La idea del grupo italiano es incrementar su apuesta por el mercado inmobiliario para aprovechar las revalorizaciones que ofrece, más rentable que los activos mobiliarios conservadores en los que, por ley, tienen que invertir las aseguradoras las primas de sus asegurados.

En el caso de la francesa Axa, su actividad inversora se canaliza a través de su brazo gestor Axa Reim. La cartera gestionada bajo esta firma ronda los 750 millones de euros, de los que casi un tercio corresponden a la división Axa Seguros e Inversiones. La idea de la aseguradora francesa es aprovechar el buen momento del mercado para intensificar sus inversiones en el sector, con prioridad en centros comerciales, edificios de oficinas e industriales.

Mapfre quiere doblar su cartera
Mapfre es la compañía aseguradora líder del mercado nacional y es también la propietaria de la mayor cartera inmobiliaria del sector. Bajo el paraguas de Mapfre Inmuebles, posee activos que alcanzan un valor de mercado de 2.200 millones de euros, según estimaciones del presidente de su filial inmobiliaria, Luis Basagoiti. Su estrategia pasa por revitalizar la inversión en inmuebles hasta doblarla. La idea es que el valor patrimonial de su cartera alcance los 4.000 millones de euros a medio plazo.

Esa intensificación inversora se centrará en la actividad promotora. El objetivo más inmediato es invertir en suelo. En los próximos meses la firma pretende alcanzar una reserva de 200.000 metros cuadrados. A partir de esa cartera, Mapfre Inmuebles pretende lanzarse de lleno a la promoción residencial, a un ritmo entre 500 y 700 viviendas anuales. De ellas, el 75% se destinará a primera vivienda y el 25% restante, a promociones de segunda residencia.

El deseo de promover conlleva una ampliación del abanico inversor. “Madrid y Barcelona seguirán siendo nuestras principales áreas de trabajo, pero queremos abrirnos a otras zonas que ofrezcan buenas oportunidades de negocio”, reconoce Luis Basagoiti. Mapfre Inmuebles tiene planes de promoción en Galicia, Asturias, Sevilla, Cádiz, Santander, Valladolid, Zaragoza y Huesca.

Su actual cartera patrimonial incluye 71 edificios –la mayoría ubicados también en Madrid y Barcelona– que suman 780.000 metros cuadrados sobre rasante. La política patrimonial de Mapfre contempla la rotación de activos para aprovechar las oportunidades del mercado.

La Mutua sale del "eje Castellana"
La cartera inmobiliaria de Mutua Madrileña supera, según las estimaciones, los 1.600 millones de euros. Es, pues, la segunda del sector por valor de activos, sólo por detrás de Mapfre. Otros expertos, sin embargo, elevan el valor de su cartera y la sitúan, a precios de mercado, en torno a los 2.000 millones de euros.

Mutua Madrileña también ha acelerado su política inversora en los últimos años, una aceleración que ha culminado en la toma el 10% de Inmobiliaria Colonial, participación que ha pagado con la permuta de siete edificios de oficinas. Esta operación ha sido valorada en 352 millones de euros y le abre la puerta, aun de manera indirecta, a los mercados inmobiliarios de Barcelona y París.

La mutua que preside José María Ramírez Pomatta se gastó el año pasado 50 millones de euros en la adquisición de inmuebles. Aunque sus principales joyas se concentran en el eje Castellana, las últimas compras han sido inmuebles ubicados fuera de Madrid. En concreto sus últimas operaciones se han realizado en Barcelona, Valencia, Sevilla, A Coruña y Valladolid.

Pero su principal activo está naciendo: es la Torre Mutua, uno de los cuatro rascacielos que se levantan en la antigua Ciudad Deportiva del Real Madrid y que cambiarán el skyline de la capital. La torre, diseñada por el arquitecto italiano César Pelli, tendrá una altura de 250 metros repartidos en 45 plantas con una superficie total de 60.000 metros cuadrados (más otras seis plantas bajo rasante).

Pelayo crea una filial inmobiliaria
Pelayo, la cuarta mutua del país, también ha decidido dar un paso al frente e intensificar su estrategia de inversión inmobiliaria. Con tal fin ha creado una filial que se llama Gepisa y que se encargará de gestionar con criterios profesionales el portafolio de inmuebles de la aseguradora.

La cartera de Pelayo tiene un valor de mercado que asciende a 700 millones de euros, según la valoración que hace la propia entidad. Esto significa aproximadamente el 5% del total de los fondos que gestiona la compañía. La mayoría de su patrimonio son las 300 oficinas que la compañía tiene repartidas por toda la geografía nacional.

La actividad inversora de Gepisa estará bajo la tutela de José Antonio Gutiérrez, hasta ahora responsable de inversiones inmobiliarias. Se centrará en la gestión de suelo y el desarrollo de promociones residenciales de riesgo controlado. De estas promociones se beneficiarán los mutualistas porque la idea de Pelayo es comercializar sus viviendas preferentemente entre los asegurados de la compañía, a precios ventajosos.

La apuesta de Pelayo por el segmento inmobiliario no se ciñe sólo a la actividad promocional, sino que también tiene previsto entrar en el segmento hotelero. En los próximos meses iniciará la construcción de dos hoteles en el norte de Madrid en los que va a realizar una inversión de diez millones de euros. La mutua ha llegado a un acuerdo con el grupo francés Accor, que será el responsable de explotar esos establecimientos durante 25 años. Ese acuerdo contempla otros proyectos hoteleros. Pelayo pretende además extender su actividad promotora en la costa y provincias.