Redaccion | Lunes 20 de octubre de 2014
Sólo una subida importante de los tipos de interés, hasta situarse en el 7%, frente al 2% actual, sería capaz de frenar la escalada de precios de la vivienda en 2005, según concluye un estudio sobre el sector inmobiliario realizado por Bayes Forecast, empresa especializada en sistemas de análisis en este sector.
De esta manera, pronostica que con un escenario económico estable, es previsible que el aumento del precio de los inmuebles se situé en el 8% en 2006 y se mantenga en tasas del 5% o el 6% en los años siguientes, ligeramente por encima del IPC.
Después de analizar el comportamiento del mercado inmobiliario desde 1995 y especialmente en los últimos cinco años, en que se ha duplicado el precio de los inmuebles, el estudio concluye que solamente una subida de los tipos de interés hasta el 7%, escenario poco probable en el corto plazo, provocaría que se iniciase este año una tendencia a la baja en la variación de precios, que podría moderar el aumento hasta el 4% en 2006.
En este sentido, los expertos indican que una de las características más notables del mercado inmobiliario es su "inflexibilidad" a la baja, de tal manera, que las subidas de precios son muy rápidas y fuertes, mientras que las bajadas se producen de forma lenta durante varios meses, ya que los vendedores suelen esperar mejores condiciones del mercado para vender.
El estudio destaca que la evolución de los tipos de interés afecta al precio de la vivienda, ya que, por un lado, al aumentar generan cierto desinterés por la compra de bienes residenciales porque el coste de la financiación es mayor, mientras que por otro, aumenta el atractivo de la inversión en deuda pública. En España, la evolución a la baja de los tipos en los últimos años ha favorecido el acceso al mercado inmobiliario.
IPC, Ibex y Renta per cápita
Junto con los tipos de interés, el análisis realizado por Bayes demuestra que la evolución del mercado inmobiliario está definida en igual medida por otros indicadores. En concreto, el porcentaje de participación que cada uno de estos indicadores tiene sobre el precio de la vivienda, demuestra que el IPC se sitúa a la cabeza (25%), seguido del Ibex (22%), de los tipos de interés y del número de hogares (14%), de la tasa de paro (13%) y del PIB per cápita (12%).
Por tanto, la situación social, claramente definida por el paro, el número de hogares y la mejora de la renta disponible, tiene una incidencia conjunta del 40% en la evolución del mercado de la vivienda, que supera el 50% si se eliminan los efectos puramente monetarios.
En el caso concreto de la evolución del Ibex, el estudio pone de manifiesto que, a pesar de que en los últimos años se ha extendido la creencia de que la vivienda es una inversión más rentable que la bolsa, invertir en valores bursátiles es igual de rentable que hacerlo en vivienda, aunque mantiene más incertidumbre. Así, en 2004 la bolsa creció alrededor del 18%, mientras que la vivienda lo hizo en el entorno del 17%. En los últimos diez años, el valor de un inmueble se ha multiplicado por un 250% y el del Ibex por un 195%, cifras similares.
Tipo de vivienda y precio
El estudio realizado por Bayes analiza también el efecto que producen en el precio de las viviendas sus distintas características, de tal manera que, una vivienda unifamiliar (tipo chalet) es un 20% más cara, al tiempo que si es exterior se encarece un 4% o si dispone de anexos como trasteros es también un 12% más cara.
Los áticos con ascensor están sobrevalorados en un 12%, mientras que, por el contrario, los sótanos mantienen precios un 18% más baratos. Al mismo tiempo, la vivienda es más cara en función de su edad: hasta tres años de antigüedad se encarece un 11%, mientras que su precio cae un 12% si cuenta con más de 30 años.
En cuanto al tamaño, el estudio apunta que la superficie media de la vivienda en España es de 105 metros cuadrados. A medida que ésta aumenta, el precio final del inmueble disminuye de forma clara, de tal modo que se paga mucho más caro, en proporción, el metro cuadrado de las viviendas de menos de 105 metros que el de los inmuebles mayores.
Como ejemplo, en una casa con 60 metros cuadrados, el precio está sobrecargado en un 10% sobre la media, mientras que en las viviendas de 200 metros se paga un 10% menos. A partir de los 350 metros de superficie, el comprador puede conseguir precios con una valoración un 20% menor del metro cuadrado.
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