La escasez de crédito, la crisis de la deuda soberana y las nuevas exigencias regulatorias frenan la recuperación del sector

11/05/2011.- La escasez de crédito, la austeridad económica, la crisis de la deuda soberana y las nuevas exigencias regulatorias, están frenando la posible recuperación de la industria prevista el año pasado. Esta es una de las conclusiones que se desprenden de la octava edición del informe Tendencias del mercado inmobiliario en Europa 2011, elaborado por PwC y ULI. El estudio recoge las opiniones de más de 600 expertos del sector, entre los que destacan inversores, promotores, inmobiliarias, entidades de préstamo, brokers y consultores.

Después de que la industria tocara fondo en 2009, el sector mostraba un cierto optimismo en el informe del pasado año. Sin embargo, la repercusión de las nuevas exigencias regulatorias como Basilea III o Solvencia II en las entidades financieras, la crisis de la deuda soberana -Irlanda demostró que los problemas relativos a este tema estaban lejos de haberse terminado- y un más que debilitado mercado del crédito están paralizando la recuperación de la industria inmobiliaria en el Viejo Continente. El informe pone de manifiesto que, si bien puede que la recuperación ya esté en camino, dicho camino se ha vuelto mucho más complicado y el sector, que afronta una dura y lenta recuperación, ha de adaptarse a este nuevo escenario para sobrevivir.

El estudio explica que la industria vivirá una cierta mejora en las inversiones de capital, que procederán, cada vez en mayor medida, de inversores de Asia-Pacífico, inversores institucionales y fondos de capital riesgo. Sin embargo, debido a la actual aversión al riesgo, dichas inversiones serán mucho más selectivas: en expectativa de precio, valoración del riesgo y transparencia y claridad de las operaciones de inversión. Los activos core concentrarán la mayor parte de las inversiones: rentabilidades aceptables, inquilinos de calidad y activos sin riesgos aparentes.

El sector es mucho menos optimista por lo que se refiere a la deuda. Se espera que la importante escasez de oferta de crédito se mantenga durante 2011 e incluso sea aún peor que en años anteriores. Los bancos están volviendo al mercado, pero con unos apalancamientos más bajos y con mayores márgenes. Por tanto, también en el lado de la deuda, la tímida recuperación que algunos observan es muy selectiva. Como novedad entre las tendencias de 2011, se apunta a una posible entrada de nuevos jugadores en el lado de la financiación al sector. Se trata de los fondos de deuda y las entidades aseguradoras que, impulsadas por la busca de una mayor rentabilidad, pueden encontrar en la deuda una mejor alternativa que la inversión directa en inmuebles.

Las firmas consolidadas y con mejores estrategias defensivas serán las que más se beneficien de la actual situación. Por su parte, los nuevos actores del sector y los especializados en nichos específicos seguirán afrontando dificultades en 2011. De esta forma, el mercado continuará diferenciando entre actores prescindibles e imprescindibles. Esta segregación se extenderá a las perspectivas de empleo profesional. De esta forma, la industria inmobiliaria continuará su redimensionamiento en 2011: a medida que las firmas sigan priorizando sus recursos, habrá profesionales cuyas habilidades tendrán una gran demanda; otros, en cambio, se verán totalmente desprovistos de herramientas y habilidades para este nuevo entorno.

El ranking de las ciudades con mejores perspectivas de inversión muestra que Madrid y Barcelona, aunque mejoran ligeramente su posición respecto al año anterior, continúan en la parte baja de la tabla, solamente por delante de Lisboa, Budapest, Atenas y Dublín. Para Guillermo Massó, socio del grupo de consultoría del sector de construcción e inmobiliario de PwC, “la leve mejora de Madrid y Barcelona se explica porque siguen estando en el punto de mira de los inversores, dado que son mercados conocidos e importantes y están convencidos de que tarde o temprano se van a encontrar oportunidades de inversión interesantes. Obviamente se excluye al sector de promoción inmobiliaria residencial en el que no se espera recuperación sensible a corto plazo”.

Múnich, un año más, lidera el ranking de ciudades en rentabilidad de activos en cartera. La fortaleza de la economía alemana ha vuelto a tener un importante peso entre los encuestados, que opinan que está muy bien posicionada para mantener un crecimiento, impulsada por las exportaciones a mercados emergentes. Además de Múnich, en el top ten se sitúan otras tres ciudades alemanas: Hamburgo, Berlín y Frankfurt. Sin embargo, este año la mera selección de ciudades específicas no constituye un planteamiento adecuado. Las estrategias de inversión pasan por la selección de los activos, no de los mercados o de las ciudades. Todos los mercados incluyen oportunidades a un precio adecuado. En el ranking de preferencias, la elevada aversión al riesgo imperante entre los inversores de capital, hace que ciudades ganadoras como Londres y París sigan acaparando las inversiones, como unos de los escasos destinos en los que la demanda de inquilinos de calidad se mantendrá con solidez.

Respecto a las previsiones por sectores, la mayoría de operaciones se están concentrando en los segmentos core y core-plus, lo que, según los encuestados, significan oficinas y locales y centros comerciales consolidados en las mejores ciudades. El subsector de centros comerciales es el que claramente atrae más atención de los inversores institucionales, debido a que es el que más pronto se ha ajustado en valor y rentas, presentando ahora mejores expectativas para el inversor. Los locales comerciales ocupan la primera posición respecto de las expectativas de rentabilidad, seguidos muy de cerca por las oficinas y los pisos de alquiler. La brecha es grande en cuanto al resto de tipos, los hoteles y los inmuebles de distribución/logística son los subsectores que más puestos suben en las previsiones. “El riesgo y la oportunidad están en los activos secundarios muy apalancados, en la medida en que esta brecha se haga mayor reduciendo los valores y se afronte la falta de crédito para su refinanciación. Estamos convencidos que si bien no vamos a asistir a un boom de operaciones distressed, se va a incrementar el flujo de transacciones sobre los mejores de esta categoría de activos”, afirma Massó.

El informe resalta el problema del elevado tamaño del saldo vivo de la deuda del sector en Europa -960.000 millones- y el hecho de que un tercio del mismo se corresponde con activos de baja calidad con elevado apalancamiento. Es un problema que debe afrontarse ya que los vencimientos de esta deuda se concentran en periodos a partir de 2012, haciéndose necesaria la refinanciación. No obstante, el informe descarta que se produzca un proceso de ventas forzosas de activos en el corto plazo.

Por último, el estudio señala que la sostenibilidad es una de las tendencias importantes del sector del patrimonio inmobiliario. La sostenibilidad se asociará con la alta calidad y este es el verdadero cambio de cara a 2011. Las edificaciones eficientes se convertirán, sin duda, en la referencia en los próximos años: un producto más saneado y de mejor calidad, más atractivo y más fácil de comercializar. Estos cambios están motivados por el valor que conceden los inquilinos a las edificaciones sostenibles.

Para Guillermo Massó, “la sostenibilidad no es un factor clave en el sector residencial, dado que nadie esperar poder trasladar una prima de valor al precio de venta, es meramente una etiqueta comercial. Pero sí es ya una cuestión de sentido común comercial para los gestores de grandes activos inmobiliarios en alquiler. Lo que le preocupa a los inversores son los inquilinos, quieren a los mejores y estabilidad en la ocupación. Estos pagan, además de la renta, los servicios, sobre todo los consumos. Los inquilinos de calidad buscan continuamente fórmulas para reducir los costes operativos, así como edificaciones energéticamente eficientes que refuercen sus objetivos de responsabilidad social corporativa”

Massó explica que, con respecto a la promoción inmobiliaria en el mercado español, no se esperan cambios con respecto al actual estancamiento. “La escasez de crédito al sector impide cualquier repunte en la actividad. Veremos que la venta de producto terminado se concentra en las carteras de las entidades financieras que sí pueden ofrecer crédito para dar salida a las viviendas. Se generalizará, aunque con volúmenes pequeños, la promoción selectiva de suelos desde el balance de los bancos como única forma de anticipar su puesta en valor. En este sentido, se puede hablar de la emergencia de nuevos actores, compañías inmobiliarias de las entidades, y gestores de promociones profesionales”.