21/09/2009.- Los últimos datos publicados de algunos de los indicadores inmobiliarios más relevantes del mercado muestran cierta ralentización del ritmo de ajuste profundo del sector inmobiliario. La Asociación Hipotecaria Española recoge en su "Análisis de la evolución del esfuerzo para el acceso a la vivienda" que todavía es muy pronto para hablar de recuperación en el mercado, aunque no cabe duda de que las cifras recientemente publicadas muestran cierta reactivación de un segmento de compradores de vivienda.
Si bien estos demandantes pueden haber fundado sus decisiones en las diferentes medidas de política anunciadas por las Administraciones públicas, desde un punto de vista estadístico, todo parece indicar que el reciente repunte trimestral de las transacciones inmobiliarias tiene mucho que ver con la mejora en el umbral de esfuerzo para el acceso a la vivienda.
El esfuerzo de acceso a la financiación de la vivienda por parte de las familias viene determinado por la evolución de una serie de variables económicas que determinan el coste de la deuda inicial y en suma pueden facilitar, o por el contrario, dificultar la entrada en el mercado tanto de demandantes de primer acceso como de reposición. En función del recorrido de estas variables en el período más reciente de la economía española, se pueden distinguir tres etapas en términos de esfuerzo para el acceso a la vivienda:
- Una primera etapa la constituiría el período 1995-2005, caracterizado por una evolución decreciente de los tipos de interés, el incremento de los plazos de contratación de los préstamos hipotecarios, y una situación económica y del empleo favorable que facilitó la entrada al mercado de vivienda de un volumen importante de demanda embalsada.
Durante la primera fase de este periodo, el efecto financiero combinado de “tipos y plazo” dio lugar a un abaratamiento de los costes, que permitió absorber la aceleración en el crecimiento de los precios de la vivienda alimentada por la fuerte presión de la demanda.
- No obstante, el continuo aumento de los precios inmobiliarios y por tanto, del importe medio de los préstamos hipotecarios, unido a la subida de los tipos de interés desde finales de 2005, acabó incrementando excesivamente el coste de la deuda, presionando al alza el umbral de acceso y expulsando progresivamente del mercado a una parte significativa de la demanda de vivienda, especialmente al colectivo de primer acceso.
Como consecuencia de ello, el mercado inmobiliario español comenzó una fase de ajuste moderado en 2006, que finalmente se vio intensificado a finales de 2007 por la crisis financiera internacional.
Este nuevo escenario económico nacional, con unas expectativas de evolución negativas del crecimiento económico y del empleo, dio lugar a pautas más prudentes en el mercado hipotecario tanto por parte de prestamistas como de prestatarios, contrayendo hasta cifras históricas el volumen de actividdad y condicionando un nuevo perfil de demanda de crédito con un mayor nivel de solvencia.
- Desde finales de 2008, sin embargo, todas las variables que determinan o inciden en el coste de la deuda hipotecaria se han ido aproximando a valores similares a los registrados en el período expansivo 2004-2005, recreando un escenario de esfuerzo para la adquisición de vivienda similar, aunque en un entorno económico contrapuesto.
El ajuste en los precios de la vivienda, con tres trimestres consecutivos de crecimiento interanual negativo, así como en los tipos de interés –actualmente en mínimos históricos-presiona especialmente a la baja el coste de la deuda y facilita el acceso a la vivienda.
No cabe duda de que, en la actualidad, para la Asociación Hipotecaria Española la evolución favorable de los determinantes del esfuerzo para la adquisición de vivienda incide en las decisiones de segmentos específicos de compradores, económicamente solventes y con ahorro suficiente, que comienzan a participar en el mercado.
Los primeros signos de reactivación se manifiestan en las diferentes estadísticas que se publican sobre el número e importe de las operaciones nuevas, que registran cierta ralentización en las caídas de las tasas de crecimiento anuales y suaves incrementos en las variaciones intertrimestrales.