Su inversión en construcción cayó un 90% en 2007
Ángel González | Lunes 20 de octubre de 2014
22/05/2008.- La crisis residencial ha ahuyentado del sector inmobiliario a los grandes inversores. Las sociedades de capital riesgo no ven rentabilidades atractivas en la situación actual, pero los expertos aseguran que en cuanto se atisben síntomas de mejoría estas firmas se lanzarán a por oportunidades dentro del sector. Sus preferencias no estarán sin embargo en las promotoras, sino en concesionarias y en fabricantes de materiales de construcción.
El capital riesgo comienza a experimentar los efectos de la crisis económica internacional. Sus inversiones en el sector inmobiliario en particular no permanecen ajenas a este escenario. Si a ello se le unen las trabas legales existentes en España -la legislación prohíbe invertir a estos operadores tanto en el sector financiero como en el inmobiliario, por lo que se ven obligados a hacerlo a través de sociedades de distinta tipología, perdiendo las ventajas fiscales-, las perspectivas a corto plazo no son muy halagüeñas. Luis Peñarrocha, director de la sociedad de capital riesgo Ibersuizas, asegura que “en los últimos meses es cierto que las transacciones se están ralentizando e incluso algunas se han tenido que retirar porque las expectativas y la liquidez de este momento no son las de hace un año”.
La actual situación del mercado recomienda cautela a los inversores, sin embargo, a largo plazo el sector inmobiliario recibirá dinero del capital riesgo. En opinión de José María Álvarez Arjona, socio del departamento de Mercantil de la firma de abogados Gómez-Acebo & Pombo, “estamos en un momento cíclico y tampoco hay que pensar que porque haya habido una enorme bajada del valor de ciertos inmuebles vaya a ocurrir siempre, lógicamente en el cambio de ciclo subirán”. En este sentido, Iñigo Jodra, socio de la consultora Roland Berger, afirma que “no se puede hablar de crisis porque el sector no está en peligro, estamos en una fase bajista del ciclo y con la gestión adecuada las empresas mejor preparadas saldrán adelante”.
Claves para el regreso. Si coyunturalmente los fondos se muestran reticentes, estructuralmente el inmobiliario resulta un mercado muy atractivo. El director de Ibersuizas identifica cuatro claves por las que el capital riesgo regresará. En primer lugar su tamaño, que le ha permitido ser el motor de la economía española. En segundo lugar apela a que no existe el riesgo de la deslocalización: “es un mercado recurrente, de aquí no se va a ir nadie, se va a seguir construyendo en España”. Otra causa es la generación de caja: “se ha ganado mucho dinero históricamente”. Y la última clave reside en “la posibilidad de moverse dentro de la cadena de valor del negocio, lo que permite diversificarlo cuando no va bien y obtener otras vías de crecimiento”.
Por lo tanto, habrá que esperar para ver dinamismo en los operadores y, cuando se decidan, serán muy selectos a la hora elegir en qué empresa depositar sus esfuerzos. Para Jodra, gracias al momento bajista “se van a dar oportunidades que cumplen los requisitos del inversor del capital riesgo” muy localizadas dentro de los negocios adyacentes. Según el consultor, los fondos buscarán a los fabricantes de materiales de construcción “líderes que tengan capacidad de crecimiento”; a distribuidores “con excelencia comercial”; a constructoras medianas “bien posicionadas en obra civil” y con diversificación en activos concesionarios; a promotoras en nichos atractivos de servicios; y a los especialistas en gestión de instalaciones “con capacidad de oferta integrada”.
La situación legal ha provocado que en España el sector inmobiliario no haya sido objetivo, salvo contadas excepciones, de los fondos tradicionales de capital riesgo, pero sí se ha invertido “y se seguirá haciendo”, pronostica Peñarrocha, en las industrias auxiliares. De hecho, la construcción ha sido una de las actividades preferidas para el venture capital, el destinado a las fases iniciales de una empresa. Con la bonanza económica, las perspectivas eran otras y permitían operaciones de un gran apalancamiento.
En los últimos años ha habido operaciones a lo largo de toda la cadena de valor, algunos ejemplos son: en materias primas (los fondos Impala y Charterhouse compraron el Grupo Levantina, proveedora de mármol y granito); en materiales de construcción (Mágnum se hizo con el 80% de Pretensa-Prenavisa, especializada en la fabricación de estructuras de prefabricados de hormigón para centros logísticos y naves industriales); en distribución y alquiler de estos materiales (Apax Partners invirtió en Elektro Stocks, dedicada a la distribución de componentes eléctricos); en construcción e ingeniería (Torreal se hizo con una participación del 10% de Sacyr Vallehermoso); en promoción (Warburg Pincus adquirió el 18% del Grupo Pinar); en gestión de activos y concesiones (se produjo la venta de la ciudad financiera del Banco Santander al consorcio formado por Propinvest, Pearl y Pontegadea); y en industrias auxiliares (la venta de la consultora inmobiliaria Gesinar a Atis Real, la división inmobiliaria de BNP Paribas, por parte de la firma de capital riesgo 3i).
Caída general. Si el año pasado se alcanzaron cifras récord, con una inversión total de 4.330 millones de euros en España, un 39% más que en 2006, éste no va a arrojar unos datos tan positivos. La inversión a lo largo del primer trimestre de 2008 ha sido de 634 millones de euros, un 44% menos respecto al mismo periodo 2007.
Para la Asociación Española de Capital Riesgo (ASCRI), esta caída “está asociada al menor número de operaciones apalancadas debido a la menor disponibilidad de deuda bancaria”, mientras que los resultados de 2007 se deben a “la inercia de los nueve primeros meses, antes de que apareciera la crisis de las subprime”. La patronal española considera que las turbulencias hipotecarias de Estados Unidos "sí que están afectando al cierre de las operaciones más grandes y eso podría influir en los volúmenes invertidos en 2008". En el los tres primeros meses de este año se ha constatado que incluso las operaciones medianas –las que mueven unos 200 millones de euros- empiezan a resentirse, a pesar de que son el soporte del private equity en unos momentos en los que parece difícil encontrar financiación para operaciones más ambiciosas.
Las constructoras pierden otra fuente importante de ingresos
La inversión de las compañías de capital riesgo en España alcanzó un récord en 2007, quedándose cerca de los 4.330 millones de euros. Sin embargo, la ausencia de grandes operaciones y el escaso número de estas, que se vieron reducidas a la mitad, fueron las grandes culpables del poco peso del sector de la construcción –en el que se incluyen fabricantes de materiales, servicios de construcción y edificios prefabricados- que sólo aportó el 0,8% de esa cantidad, siendo uno de los menos atractivos para los inversores. En sólo doce meses el volumen invertido se redujo más del 90%, de los 397 millones de 2006 a los 34,9 millones del año pasado. La construcción pasó de ocupar la tercera posición sectorial a los puestos de cola. Muy lejos quedaron Otros Servicios –que incluye ingeniería, publicidad, distribución, importación y exportación, y consultoría- con un 20,1% y Hostelería y Ocio, que supuso el 19,7% de las transacciones.
Desde el punto de vista del venture capital –dinero destinado a las fases iniciales o de arranque de una empresa-, el sector de construcción fue en 2006 el que más dinero movió, llegando casi a los 50 millones de euros, un 14,3% del total. Por el contrario, la falta de confianza derivada de la crisis motivó que en 2007 se invirtiera menos de la cuarta parte y se realizaran la mitad de operaciones que el año anterior, llegando sólo al 4,3% de los 276 millones de euros que se movieron en total. Energía-Recursos naturales e Informática fueron los negocios preferidos.
También han aumentado las desinversiones en construcción, aunque el montante no llegó al millón de euros, síntoma de la dificultad actual a la hora de vender las participaciones en las empresas del sector. En este apartado, destaca el descenso del tiempo medio que una sociedad de capital riesgo permanece en una constructora, frente a la estabilidad mostrada en el conjunto de todos los sectores. Si en 2006 era de trece años, el ejercicio anterior apenas superó los ocho años. Aún así sigue siendo superior a la media nacional, que se sitúa en los cinco años y medio de permanencia.
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