El primer ejercicio del Plan de Vivienda de Fomento no cubre la demanda de VPO

La promoción de pisos protegidos en España está por debajo de las necesidades reales de las familias. El año pasado, el Ministerio de Fomento financió un total de 55.326 casas protegidas de nueva construcción a través del Plan de Vivienda 2002-2005, una cifra, que supone un incremento del 11,12% respecto al ejercicio anterior y un grado de cumplimiento de los objetivos previstos de más del 104%, pero que aún resulta insuficiente. Los promotores privados afirman que no apostarán por este tipo de pisos mientras no se rebaje el precio del suelo y se den mayores incentivos.

Gema Fernández/Madrid
Negocio Inmobiliario

Los jóvenes y las familias con escaso poder adquisitivo conforman una de las mayores bolsas de demanda de vivienda a precio asequible del país. La principal herramienta de la política del Gobierno para subsanar este problema es la vivienda de protección oficial (VPO), una fórmula diseñada en el año 1978 y que aún sigue vigente.
En 2002, primer ejercicio del nuevo Plan de Vivienda 2002-2005, cerrado el pasado mes de marzo, se articuló la financiación de 119.717 actuaciones de vivienda y suelo protegidas, con un volumen de préstamos cualificados de 3.703 millones de euros, un 22% más que en 2001.

Demanda embalsada.- El titular de Fomento, Francisco Alvarez-Cascos, ha reconocido que este elevado porcentaje de cumplimiento sobre los objetivos previstos puede significar dos cosas: "O bien que existiera una demanda de vivienda protegida embalsada, procedente de años anteriores, cuando la oferta no logró cubrir las necesidades de la población; o bien que estemos asistiendo al inicio del aumento de la demanda de esta clase de actuaciones".
En total, el Ministerio de Fomento financió en este periodo la construcción de 55.326 nuevos pisos, lo que supone un incremento del 11,12% respecto al año anterior. De esta cantidad, 48.377 viviendas se han destinado a la venta y las 6.949 restantes al alquiler.
Pese a este aumento de la nueva edificación en el marco del Plan de Vivienda de Fomento, el número global de las actuaciones comprendidas en el programa descendió de las 130.605 promovidas en 2001 a las 119.717 de 2002. Esta caída se explica en el recorte de un 20% de la actividad de rehabilitación protegida, debido a la desviación de fondos hacia la obra nueva.
Todas las comunidades autónomas, a excepción de Canarias, Castilla-La Mancha y La Rioja, han superado el grado de cumplimiento total inicialmente establecido. Algunas incluso, como Andalucía, han llegado a duplicar las previsiones iniciales.
A juicio de Alvarez-Cascos, esto supone uno de los principales "éxitos" de la nueva política de vivienda, "caracterizada por el estímulo de la capacidad de gestión de las autonomías a través de la denominada reserva de eficacia". Este instrumento consiste en premiar a aquellas regiones que hayan elevado el número de actuaciones comprometidas inicialmente, como es el caso de Andalucía.
El titular de Fomento ha asegurado que si continúan sobrepasándose las cifras de casas protegidas que el mercado demanda construir, rehabilitar, comprar o alquilar, "será el momento de solicitar al Ministerio de Hacienda una ampliación de la financiación destinada a vivienda capaz de hacer frente a un aumento de los objetivos marcados con cada comunidad autónoma". El límite temporal que se ha marcado Alvarez-Cascos se sitúa en el próximo verano.

Las críticas.- El Partido Socialista, sin embargo, considera "ineficaz" e "insuficiente" la política de vivienda llevada a cabo por el Gobierno. "La evolución del mercado de la vivienda en España está agravando las desigualdades sociales a causa del proceso de intenso encarecimiento de su precio en términos reales", asevera Cristina Narbona, secretaria de Medio Ambiente y Vivienda del PSOE.
El presidente del Consejo Económico y Social (CES), Jaime Montalvo, apunta además, la existencia de "problemas de coordinación normativa y de diseño". Una idea con la que también está de acuerdo José Luis Estevas-Guilmain, vicepresidente de Sociedad de Tasación, quien, yendo más allá, afirma tajantemente que "ninguna Ley del Suelo ha sido operativa hasta ahora". "No pueden llevarse a la práctica porque están desconectadas de la realidad del mercado", explica.
Montalvo cree que con la actual política de viviendas protegidas lo que se está haciendo es favorecer las economías opacas y ocultas, que están perjudicando a una gran clase media que se queda fuera de la accesibilidad a una VPO por tener ingresos superiores a los máximos para poder acogerse a estas ayudas, pero que con sus ingresos tampoco pueden acceder al libre mercado residencial.
Y es que el precio de la vivienda libre subió el año pasado cerca de un 17%, hasta alcanzar una media de 1.667 euros por metro cuadrado, según Sociedad de Tasación. Estevas-Guilmain pronostica una subida en torno a la mitad de esta cifra, entre el 7% y el 8%, para este ejercicio.
Para el vicepresidente de esta tasadora, "uno de los motivos por los que sube el precio de la vivienda libre es porque existe poca oferta protegida (el año pasado la VPO sólo representaba el 10% de lo que se construyó), además de la comprobada ineficacia del mercado en alquiler", afirma.
Sin embargo, los promotores privados continúan mostrándose rehacios a construir viviendas protegidas. "Mientras el precio del suelo para VPO siga costando cinco veces más que la vivienda acabada, los promotores no contruirán este tipo de casas", explica el vicepresidente de Sociedad de Tasación.
El director gerente del Instituto de la Vivienda Madrileño (Ivima), Juan José Franch, cree que España es un país en el que, en principio, "sobra suelo", por lo que no entiende la repercusión tan fuerte del mismo en el precio final de la vivienda.

Las soluciones.- Para frenar las subidas de precio, el presidente del CES recomienda "mucha más rapidez" en la gestión, ya que los seis o siete años necesarios para tramitar la conversión de suelo en urbanizable crean una "etapa de especulación e incertidumbre que al final también afecta al precio del suelo", explica.
Luis de Guindos, secretario de Estado, sostiene que el problema hay que atacarlo centrándose en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y que si el mercado de alquileres funciona bajarán los precios de compra de las viviendas.
Una línea en la que también apunta el PSOE, que añade la necesidad de modificar la Ley de Enjuiciamiento Civil con el objetivo de acelerar los juicios por desahucio.
El director de Aguirre Newman Residencial, Vicente Rubio, diferencia entre una demanda que realmente no puede comprarse una vivienda a los precios actuales, y aquella que no puede acceder a un piso en la ubicación deseada. Para este segundo grupo, Rubio cree que la solución está en plantearse buscar piso en zonas más baratas.
En el caso de los colectivos con niveles adquisitivos bajos, Rubio cree que en los últimos años ha surgido una conciencia social de la vivienda y que la política de VPO iniciada por el Gobierno va por buen camino. No obstante, considera que serían necesarias mayores exenciones fiscales para los promotores de viviendas protegidas, así como revisiones al alza de los módulos más continuas.
Una de las próximas actuaciones del Gobierno será la incorporación del nuevo sistema de gestión de suelos públicos en la legislación estatal. "Incorporaremos a la legislación sobre patrimonio público el acuerdo para sustituir el sistema de subastas por el de concurso con precio fijo que prime los proyectos que incorporen actuaciones de vivienda protegida", ha dicho Alvarez-Cascos..