Centros comerciales: en 2002 se batió un record histórico con la construcción de un millón de metros cuadrados

El año 2002 ha sido especialmente significativo en lo que a inauguraciones de centros comerciales se refiere. La superficie nueva y en segundas o posteriores fases, así como ampliaciones de complejos que ya estaban abiertos al público, ha llegado casi al millón de metros cuadrados (928.322), batiendo un récord histórico de superficie bruta alquilable abierta en un año, según los datos que ofrece la división de Retail de Jones Lang LaSalle.

El número de aperturas ha sido de 31 centros, la misma cifra que se alcanzó en el año 1993, y la cantidad de ampliaciones ha sido de siete.
Con estas nuevas inauguraciones, en España están registrados un total de 387 centros, con una superficie total de ocho millones de metros cuadrados.
La superficie media de los nuevos centros comerciales ha experimentado un aumento sustancial, y existe una tendencia a construir complejos más grandes y con mayor calidad de servicios de todo tipo, por lo que España se está convirtiendo en uno de los países europeos con mayor densidad de centros, llegando casi al nivel de Países Bajos, Irlanda y Reino Unido, e incluso superando la media de Alemania.
La media española de superficie comercial por 1.000 habitantes, que en 2001 era de 175 metros cuadrados, se ha incrementado hasta los 192 en 2002. Las comunidades autónomas que han registrado un mayor incremento en la densidad han sido Asturias, Canarias, Baleares, Andalucía, Ceuta y Castilla y León.
Actualmente hay seis regiones que se sitúan por encima de la media española en densidad de superficie comercial: Madrid ocupa el primer lugar, con una densidad de 342 metros cuadrados por cada mil habitantes; seguida de Asturias, con 326; Canarias, con 279; País Vasco, con 233; Comunidad Valenciana,con 211; y Aragón, con 205.
Las regiones españolas con mayores posibilidades de crecimiento en cuanto a la densidad media son Baleares, Andalucía, Cataluña y Galicia, pero hay que tener en cuenta las restricciones autonómicas a la apertura de centros que se han impuesto durante los últimos años en algunas de estas comunidades, como ocurre en Cataluña y Andalucía.
Mercado de inversión.- El gran desarrollo de los centros comerciales implica también una amplia cifra de transacciones en este tipo de negocios y supone un gran número de movimientos de capital.
En 2002, las transacciones efectuadas en el mercado de inversión de centros comerciales alcanzaron una cifra total de 770 millones de euros, un 5% más que en el ejercicio anterior. La mayoría de los compradores tenían nacionalidad alemana y holandesa, mientras que los vendedores fueron promotoras españolas.
Entre las principales operaciones llevadas a cabo durante 2002 destacan la compra de "El Triangle", en Barcelona, por parte del fondo alemán Deka; la compra por parte de Rodamco del centro comercial Sevilla Factory; la venta por parte de Lar Grosvenor de un grupo de centros comerciales a Rodamco; y la compra por parte de Sonae de la participación de Filo en los centros de ING, entre otros.
La tendencia de los inversores sigue estando enfocada a la búsqueda de centros comerciales prime regionales, un mercado que se caracteriza por la reducida oferta de este tipo de producto. Las medianas superficies están viendo cómo aumenta la demanda por parte de los inversores, ya que son complejos que ofrecen una destacada seguridad financiera y unas facilidades de gestión superiores a otro tipo de parques.
En cuanto a los factory outlet centres, la situación de inestabilidad por la que atraviesan en cuanto a beneficios y demanda de servicios, además de las dificultades de encontrar compañías interesadas en alquilar este tipo de locales, han motivado cierto rechazo por parte de los operadores.
Otro de los mercados de difícil acceso, que está en manos, en su mayoría, de inversores privados, es el de los locales comerciales, que no supone un campo demasiado abierto para las transacciones. Lo mismo ocurre con los centros de tipo secundario, que se caracterizan por una elevada oferta en relación a la demanda, debido en gran parte a precios excesivamente altos y al riesgo económico que conllevan.
Aún así, lo más importante a la hora de realizar una inversión sigue siendo la buena ubicación y la oferta de productos debidamente comercializados, al margen del tipo de centro del que se trate.
Previsiones para 2003.- La división de Retail de Jones Lang LaSalle estima que 2003 será también un año relevante para el mercado de centros comerciales y tendrán lugar inauguraciones importantes, como las de Berceo, en Logroño; Kinépolis Pulianas, en Granada; Factory Guadacorte, en Algeciras; Alcorplaza, en Alcorcón; el Palacio de Hielo, en Madrid, y el Madrid Xanadú, en Arroyomolinos.
En principio, no parece que el sector vaya a frenar su creciente desarrollo, a juzgar por el número de proyectos registrados hasta 2006. Con los datos disponibles, en los próximos cuatro años se podría casi duplicar la superficie comercial actual, pero teniendo en cuenta los proyectos más fiables en construcción y con licencia que se han identificado, la estimación de incremento de dicha superficie sería de un 42%, aproximadamente. Y aún así quedarían muchos proyectos en perspectiva, ya que el sector de los centros comerciales está generando cada vez más interés en el mercado nacional e internacional.
Andalucía se sitúa a la cabeza de las regiones españolas en cuanto a superficie comercial proyectada, seguida muy de cerca por Madrid. También la Comunidad Valenciana, el País Vasco, Aragón y Galicia tienen un alto número de centros en perspectiva. Por otro lado, en términos de densidad, si se llevan a cabo el total de proyectos fiables identificados, dentro de cuatro años las regiones con mayor densidad serán Madrid, La Rioja, Navarra, Asturias y el País Vasco.
Es importante destacar que continúan las trabas y restricciones en cuanto a la concesión de licencias por parte de algunos gobiernos autonómicos y que sigue creciendo la saturación comercial en algunas zonas. La falta de agilidad de la Administración, en ocasiones promovida por las eternas "luchas" entre los pequeños comerciantes locales y los grandes centros comerciales, tiene bastante importancia a la hora de diseñar un centro y de elegir la tipología del mismo.
En los últimos años ha aumentado el número de complejos que reservan locales para los comercios de la zona, de manera que no puedan surgir rivalidades entre las asociaciones y los grandes centros. Algunos promotores comienzan a ver más posibilidades en las medianas superficies, debido a su relativa sencillez de construcción y demanda por parte de los operadores, además de por su escasa implantación en España, lo que supone un mercado más amplio en el que poder participar. Otros productos comerciales como el ocio o los factory outlets siguen siendo una alternativa válida para los promotores a la hora de evitar las limitaciones en cuanto a licencias comerciales, pero las dificultades que encuentran para conseguir inversores frena bastante su desarrollo.
Finalmente, es importante señalar que en torno a los centros comerciales surgen proyectos que integran nuevos planes de construcción de viviendas, hoteles, residencias de la tercera edad, centros culturales y deportivos y parques empresariales.
Los centros comerciales están adoptando un formato cada vez más integrador en el que sobresale la calidad de las tiendas de moda y el desarrollo destacado de los complejos cinematográficos en un marco general en el que los centros ofrecen a los ciudadanos un concepto más moderno y vanguardista, con gran rapidez de adaptación a las nuevas tendencias sociales.