El precio de la vivienda en España ha subido más de un 200% en los últimos veinte años

El precio de la vivienda en España no ha dejado de incrementarse desde la llegada de la democracia. Desde 1982, se ha multiplicado por casi seis veces, pasando de las 34.351 pesetas (206,45 euros) por metro cuadrado que se pagaban hace veinte años, a las 198.600 (1.193,61 euros) que se pagaban a finales del ejercicio pasado. En moneda constante, el metro cuadrado residencial debía costar 97.007 pesetas en 2002, y en 2002 alcanzó las 198.600 pesetas, lo que implica una subida del 204,73%.

Históricamente, la evolución del precio de la vivienda se ha caracterizado por registrar aumentos ampliamente superiores a los salarios y al Indice de Precios al Consumo (IPC) en las etapas de expansión inmobiliaria (1985-1991 y 1998-2002), y en los periodos de recesión crecimientos más en línea con los incrementos del IPC.
Entre 1985 y 1991, comprar una casa se encareció un 147,58%, pasando de las 43.436 pesetas (261,06 euros) por metro cuadrado de media nacional a las 107.543 pesetas (646,35 euros). Y el año pasado comprar un piso costaba un 66,56% más que cuatro años atrás.
Desde 1998, el porcentaje de ingresos que debe destinar una familia para adquirir una vivienda ha pasado del 32,2% al 47,5% en 2002. Es decir, que comprar un piso de tamaño y precio medios equivalía el ejercicio pasado a cinco años y ocho meses de salario medio, según el Servicio de Estudios del BBVA, lo que imposibilita a muchas familias el acceso a una vivienda en propiedad. Además, la mayoría de los que se embarcan en una inversión de esta magnitud, alentados por los bajos tipos de interés actuales, corren el riesgo de dejar de pagar sus hipotecas si los tipos suben, algo sobre lo que ya ha alertado el Banco de España.
Y es que la actual moderación de las expectativas económicas no ha impedido, sin embargo, que los precios de las viviendas mantengan la tendencia alcista de los últimos años, rompiendo el ligero atisbo de desaceleración que los expertos preveían a partir de finales de 2000. Así, el incremento del precio de la vivienda se aceleró a lo largo del año pasado hasta alcanzar un ritmo de crecimiento en el tercer trimestre del 17,68%, el incremento interanual más alto desde hace trece años, según los datos del Ministerio de Fomento.
Por comunidades autónomas, desde el inicio del último ciclo de expansión inmobiliaria, en 1998, la tónica alcista de precios afecta a Aragón, Canarias, Cataluña, las Islas Baleares, La Rioja, Madrid, Navarra y País Vasco, cuyas tasas de crecimiento superan la media nacional de este periodo (en torno al 45,1%). El incremento es más reducido en otras regiones como Galicia, Extremadura, Castilla y León, Castilla-La Mancha y Asturias. En el resto de autonomías los crecimientos del precio de la vivienda se asemejan a la media nacional.
Por lo general, se da la característica de que todas las regiones que presentan mayores niveles salariales reflejan, a su vez, precios más altos de las viviendas, salvo en los casos de Asturias y Aragón.
BBVA considera previsible que, a lo largo de este ejercicio, se produzca un ligero aumento de los tipos de interés hipotecarios, "lo que supondrá un ajuste de la capacidad de financiación de las familias hasta niveles del entorno de los 106.000 euros, aumentando la diferencia con los precios existentes en el mercado".
En cuanto a la renovación del parque residencial español, podemos decir que, entre las 344.404 nuevas casas iniciadas en 1987 y las 235.019 de 1982, se produce una cadencia anual del orden de 250.000 ó 300.000 pisos hasta el primer plan trienal de vivienda, según Luis Ortiz, diputado del Partido Popular en el Congreso y portavoz en materia de Vivienda.
En la última década, el crecimiento del stock ha pasado de las 17.160.175 viviendas de 1991 a las 21.111.754 de 2001, una cifra que está muy por encima de las previsiones de demanda residencial a largo plazo realizadas por los expertos. De esta cantidad, sólo el 64% del parque residencial se compone de lo que podríamos denominar "viviendas principales"; un 12% son casas desocupadas y un 15% se dedican a segundas residencias. Si comparamos estas cifras con las registradas en 1950, cuando el parque residencial nacional se componía en su mayoría, concretamente un 94%, por viviendas principales, observamos que en medio siglo el parque residencial español ha perdido un 30% de su composición de hogares principales en favor de los pisos desocupados y las residencias turísticas.
Las viviendas de protección oficial, pos su parte, han sufrido un acusado y continuo descenso desde el segundo quinquenio de la década de los años setenta, con dos puntos de inflexión claros en 1984, cuando el porcentaje de VPO terminadas casi alcanzaba el 70% del total, y en 1991, cuando la construcción de este tipo de pisos se redujo a menos del 20%, según los datos del Ministerio de Fomento.
Desde el año 1998, sin embargo, el descenso en la edificación de viviendas protegidas ha ido en descenso, hasta representar, en 2001 y según Fomento, tan sólo el 10% del parque residencial construido en ese año.