JAVIER HORTELANO
Las compañías del sector se esfuerzan por adaptar sus resultados a la nueva normativa contable.
Redaccion | Lunes 20 de octubre de 2014
La compra de los activos inmobiliarios de Ahold Supermercados en la que invirtió 211 millones de euros permitió a Redevco doblar su patrimonio en España hasta los 550 millones el pasado año. Centrados en el sector inmobiliario comercial, España y Portugal suponen el 8% de Redevco Europa, una compañía que se constituyó en 1999 y que en la actualidad cuenta con una cartera de 6.500 millones de euros. Con el objetivo de superar los diez mil millones de euros en los próximos años Redevco, pretende potenciar sus actividades en nuevos mercados como la Europa central y meridional o países escandinavos.
- ¿Qué es Redevco a nivel global?
- Redevco es una compañía europea que está presente en quince países con una cartera de inmuebles centrada en el sector inmobiliario comercial que abarca aproximadamente un 80%, mientras que el 20% restante está en oficinas y naves logísticas. El valor actual de la cartera es de aproximadamente 6.500 millones de euros con un volumen de arrendamiento de 4,5 millones de metros cuadrados y unos 1.100 contratos de arrendamiento en vigor.
- ¿Cuáles son sus planes de futuro?
- Nos gustaría llegar a un volumen de diez mil millones de euros en un futuro a medio plazo con la misma actividad e intentaremos buscar oportunidades de inversión en aquellos países que cuentan con un sector inmobiliario menos desarrollado como vía interesante para seguir con el crecimiento de nuestra cartera.
- ¿Y en España?
- En España contamos con fondos por valor de 550 millones de euros dedicados a la misma actividad. Tenemos una cartera que corresponde a 80 inmuebles, sociedades que están repartidas entre las principales calles de ciudades de España y Portugal ya que desde la oficina de Madrid se dirige España y Portugal, centros comerciales o parques de medianas superficies, a los que se añaden un grupo de supermercados e hipermercados que compramos el pasado año. Gracias a todos estos activos, Redevco España y Portugal supone el 8% de la cartera de Redevco Europa ya que registró un crecimiento bastante importante en 2005, año en el que duplicamos el tamaño de la cartera.
- ¿Qué criterios tienen en cuenta a la hora de buscar nuevas oportunidades de inversión?
- En un primer momento miramos que sean inmuebles comerciales y que además la inversión ofrezca una rentabilidad. Además, es importante el riesgo que representa, el potencial desarrollo de la zona en la que está ubicado, el potencial desarrollo de los alquileres en un futuro, si es posible ampliar o no ampliar. Vemos el potencial del desarrollo previsible y a partir de ahí intentamos cerrar la operación de compra venta.
- Están presentes en 15 países pero ¿qué les lleva a apostar por España?
- El desarrollo de la economía en los últimos años y aspectos como el crecimiento del PIB o el menor paro convierten a España en un mercado que para los distribuidores detallistas, es muy apetecible. A lo que se añade que las ventas al por menor siguen subiendo. Cada vez hay más operadores comerciales que quieren implantarse en España porque es un país que en los últimos veinte años se ha modernizado y con ello el sector comercial. Pero esto no acaba aqui ya que el buen comportamiento de la economía hace pensar que el sector seguirá desarrollándose.
- Ha comentado que el 80% de su cartera está invertida en el sector comercial. ¿Por qué este interés?
- Hay que tener en cuenta que el origen de nuestra compañía es comercial. Y es que Redevco se constituyó en 1999 y antes de la escisión, pertenecía al mismo grupo de empresas de la cadena de distribución de moda C&A. Entonces, parte de las actividades que se hacían en Redevco se desarrollaban dentro de C&A. Además, no hay que olvidar que la mayoría de personas que trabajamos en Redevco estamos especializados en el inmobiliario comercial. Este es el sector que conocemos y por tanto somos capaces de medir los riesgos que comporta el invertir en inmuebles comerciales.
- ¿Y no está en sus planes invertir más en oficinas?
- Alrededor del 20% de nuestra cartera está invertida en inmuebles logísticos. Y en función del ciclo inmobiliario podemos tener mayor interés en invertir en oficinas, pero lo que tenemos claro es que el centro de nuestra inversión en un futuro más o menos próximo es el sector comercial porque tiene menos oscilaciones, ofrece menos rentabilidad, pero es mas estable.
- La operación de Ahold fue la mas importante del pasado año pero ¿qué otras inversiones realizaron ?
- Con una inversión de 211 millones de euros en la compra de 235.000 metros cuadrados y 72 activos, la operación por la que adquirimos los activos de Ahold Supermercados nos requirió mucha dedicación. Aun así, pero con volumenes inferiores, compramos un inmueble en la plaza Juan Carlos I, en Palma de Mallorca arrendado a comerciantes de primera línea. Además, vinculado a Ahold, compramos un suelo en el que estamos construyendo una plataforma logística que estará terminada en mayo.
- Dentro de España, ¿parece que Canarias es un punto estratégico.
- Es que la mitad de los activos de Ahold están en Canarias. Pero en realidad dividimos España y Portugal en cinco áreas: Madrid, Lisboa, Barcelona, Andalucía y Canarias. Pero pensando a futuro, sabiendo que nos dedicamos a invertir en inmuebles que se van a dedicar a fines comerciales, tenemos la vista puesta en zonas donde vaya a haber crecimiento de población. Por tanto, nos interesa toda la franja mediterránea.
- ¿Qué operaciones tienen previstas para 2006?
- Como somos gestores más que promotores, los proyectos tienen menor fase de maduración salvo la plataforma logística de la que hemos hablado antes porque sabemos que las obras están empezadas y sabemos que va a tener un final mas o menos cierto. Estamos estudiando bastantes cosas pero no sabemos lo que va a prosperar. Dependerá de lo que estudiemos y materialicemos.
- ¿Qué previsiones manejan para el sector comercial?
- Tras el fuerte desarrollo del inmobiliario comercial en los últimos años, sigue siendo interesante. Pero hay que ser más selectivo a la hora de elegir oportunidades de inversión porque es un mercado maduro con más competencia, con muchos más promotores y por ello, mas complejo. Pero en general, lo seguimos viendo relativamente bien. Somos bastante optimistas ante el futuro.
ASI LO VEOExperto. Lleva más de doce años dedicado en cuerpo y alma a la inversión en activos inmobiliarios comerciales, casi dos de ellos en Redevco. La seguridad y la experiencia que da el estar trabajando en el mismo sector es lo que ha llevado tanto a Hortelano como a Redevco a invertir casi en exclusividad en el sector inmobiliario comercial. “Es menos volátil tanto al alza como a la baja, pero al menos ofrece una mayor estabilidad”.
Optimista. La buena evolución de la economia ha convertido a España en un lugar a tener en cuenta a la hora de invertir en activos comerciales. Pero la etapa de ‘vacas gordas’ parece que no ha llegado a su fin. Al menos, desde la óptica de Javier Hortelano, que espera que las condiciones de la economia española sigan siendo favorables para que los operadores extranjeros no pierdan su interés por realizar inversiones en nuestro país.
Selectivo. Como buenos gestores y con la elevada madurez del sector, en Redevco optan por hacer inversiones selectivas ya que al haber mucha competencia con numerosos promotores hay que mirar con lupa las oportundades de inversión que surjan. Aún así, el optimismo es otra de las características que definen al director de Redevco para España y Portugal ya que continúa viendo el sector relativamente bien.
ASI LO VECarácter expansivo. Son 15 los países en los que la compañía está presente pero sus conquistas no terminan ahí y esperan ampliar su mapamundi a otros muchos. Hortelano admite la atracción de la compañía por los paises de la Europa comunista como son Hungria, Chequia, Bulgaria o Rumania y otros como Turquia que “serán parte importante del desarrollo futuro”. En otros, como Suecia y Finlandia ya se “están haciendo las primeras cosas”.
Solidario. Sin hacer alarde de ello, la empresa tiene un lado solidario, sobre todo en lo referente a la infancia. Cada año, la compañía colabora con las la catástrofes más importantes. En 2004, Redevco puso su grano de arena en ayudar a los países afectados por el ‘tsunami’ mientras que el pasado año, le tocó el turno al terremoto de Pakistán. Ponen especial énfasis en patrocinar proyectos que van dirigidos a mejorar la situación de las personas sin hogar.
Viajero a la fuerza. Admite que le gusta viajar y conocer sitios nuevos pero reconoce que eso le gusta siempre que no le separe demasiado tiempo de su familia. Esta es su verdadera afición a la que dedica la mayor parte de sus horas libres ya que el ser el director de la oficina de Redevco para España y Portugal le exige tener la maleta hecha casi permanentemente. Aun así, intenta sacarle partido y disfrutar de los “sitios en los que no habia estado antes”.
MUY PERSONAL- ¿Cree que el tema de la solidaridad en las empresas es una moda pasajera o tiene vocación de permanencia?
- Creo que la solidaridad en las empresas nace con una vocación de permanencia. Bien sea por la moda o por la obligación, las empresas son conscientes de que tienen que contribuir en algo con la sociedad y es verdad que cada vez el mundo empresarial está más concienciado con ello.
- ¿Qué tipo de iniciativas solidarias llevan a cabo en la compañía?
- Desde hace varios años, en Redevco pusimos en marcha varias iniciativas. A nivel más global, Redevco Europa hace una donación a una ONG que colabora en algún proyecto. En 2005 fue con el terremoto de Pakistán y un año antes colaboramos con una ONG que participó activamente en la reconstrucción de las zonas más afectadas por el tsunami.
- ¿Y en España?
- A parte de eso, en cada pais participamos en proyectos muy concretos aunque, principalmente tenemos predilección por el tema de la infancia. Desde el pasado año en España formamos parte de un proyecto de una ONG que se llama ‘Horizontes abiertos’. Se trata de la creación de hogares para que vivan mujeres presidiarias junto con sus hijos de tal manera que los niños estén junto a sus madres pero no tengan que vivir en una cárcel.sino en un ambiente menos hostil y lo que sea más parecido a un hogar.
nque este proyecto se realizó por primera vez el pasado año, ¿seguirán colaborando?
- Por supuesto, si sale bien seguiremos participando en este proyecto. Lo que pasa es que a nosotros no hacemos mucha publicidad de lo que hacemos en este campo. No hacemos de la solidaridad algo especial.
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