El Ministerio de Vivienda incrementó el precio del módulo un 7% en lo que va de legislatura.
Redaccion | Lunes 20 de octubre de 2014
La apuesta del Ejecutivo por la vivienda protegida queda deslucida ante la falta de voluntad política de las comunidades autónomas para secundar esta iniciativa. Las VPO iniciadas hasta septiembre de 2005 tan sólo suponen el 9,6% del total, a pesar de que el precio del metro cuadrado se ha visto incrementado un 7% en los últimos dos años y alcanza ya los 945 euros de media.
La vivienda protegida, una de las grandes apuestas del Plan de Vivienda 2005-2008 elaborado por el Ministerio de Vivienda, no parece haber cumplido las expectativas esperadas. Prueba de ello son los últimos datos publicados por el departamento que dirige María Antonia Trujillo, referentes a septiembre de 2005. Según ellos, de las 538.727 viviendas iniciadas, tan sólo el 9,6% fueron protegidas, mientras que en el ejercicio 2004 este porcentaje alcanzó el 10,2%. Los esfuerzos de la Administración no parecen haber sido suficientes para implicar de manera decidida a la iniciativa privada, como ponía de manifiesto Guillermo Chicote, durante la presentación del último informe de coyuntura de la Asociación de Promotores y Constructores. El presidente de la APCE aclaraba entonces que "las 51.532 viviendas protegidas iniciadas hasta septiembre, a pesar de que suponen un incremento del 5,87% respecto al mismo periodo del año anterior, siguen estando muy lejos de las 60.000 a las que queríamos llegar, tal y como se lo comunicamos a la ministra".
Estimular la iniciativa privada.- Los promotores se han mostrado siempre reticentes al desarrollo de VPO debido a la escasa rentabilidad que representa para sus cuentas de resultados, sin embargo las actuales circunstancias, con una ya evidente moderación del mercado residencial y una disposición inmejorable por parte de las corporaciones locales, están llevando a muchas empresas a entablar convenios de desarrollo de VPO. Una de esas empresas es Larcovi, cuyo presidente, Jesús Martín de Prado, valora el nuevo plan del Ministerio como "un proyecto moderno que resultará beneficioso para la vivienda protegida, si bien cuenta con aspectos que habría que revisar, como la falta de suelo".
Tropezamos aquí con la raíz del problema para muchos. Guillermo Chicote asegura que “la clave para estimular la producción de VPO pasa por liberalizar el mercado del suelo, sin que eso suponga una mayor intervención. El tiempo ha demostrado que la cesión obligatoria del 10% a los ayuntamientos ha acabado por convertirse en un impuesto más, por lo que incrementarla resultaría inadmisible”. En la actualidad, está en fase de estudio la elaboración de una normativa estatal sobre suelo que regule su uso y gestión. Chicote hace un llamamiento a la prudencia. "Es necesario regular este asunto con racionalidad, sin olvidar que el mercado es soberano".
Martín de Prado, de Larcovi afirma que "es necesario establecer un precio de venta realista, que haga factible la construcción de VPO". Los precios son otro de los campos de batalla en los que tiene que trabajar el Ministerio para convencer al resto de administraciones y también a los promotores privados. Por el momento, el Ejecutivo ya ha incrementado en un 7% el precio del módulo desde que se constituyó el Ministerio, primero un 4% en el momento de la presentación del Plan de Choque, y después, un 3% más, el pasado mes de junio. Ahora la pelota está en el tejado de las comunidades autónomas. A ellas se les ha ofrecido la posibilidad de incrementar el precio, que se situó de media en los 945 euros por metro cuadrado durante el ejercicio pasado, en un multiplicador que varia entre el 1 y el 2%. Sin embargo, parece que no quieren tomar la iniciativa y adoptar medidas que pueden resulten impopulares. Tan sólo cinco comunidades, Cataluña, Aragón, Andalucía, La Rioja y Asturias, han decidido incrementar el precio, y lo han hecho en umbrales mínimos que no superan en ningún caso el 1,34%.
En opinión del presidente de la APCE "las comunidades intentan forzar la situación para establecer un nuevo mapa, una reestructuración territorial de los municipios que les permita incrementar el precio del módulo, sin que se les pueda considerar responsables directos de ello".
Vivienda concertada.- Jesús Martín de Prado, de Larcovi, afirma que "un importante segmento de la población supera los ingresos establecidos para acceder a una VPO, pero no son suficientes para comprar una vivienda en el mercado libre". A ellos, va destinada la vivienda protegida concertada, recogida en el borrador del plan. Esta es una antigua reivindicación de cooperativistas y promotores. Se trata de una tipología destinada a las rentas medias, que se sitúen entre las 5,5 y 6,5 veces el Indicador Público de Rentas con Efectos Multiples (Iprem), o lo que es lo mismo 42.000 euros anuales de media por solicitante. Esta nueva categoría tendrá un precio de venta final que superará en un 20% a la tradicional, y su desarrollo estará limitado a un tercio de la VPO total. De esta manera desde el Ministerio se pretende evitar que los promotores destinen todos sus recursos al desarrollo de estos pisos y descuiden las tipologías tradicionales, con mayor carácter social, y menores precios.
El departamento que dirige María Antonia Trujillo tiene previsto destinar 6.822 millones de euros a la promoción de VPO hasta 2008. Para poner fin al fraude en la transmisión de estos pisos ha diseñado medidas para detectar irregularidades, como la orden que regulará el funcionamiento del Registro Estatal de Viviendas Protegidas, que recogerá datos de los beneficiarios de ayudas o subvenciones para comprar o alquilar un piso, ya sean particulares, promotoras o cooperativas. Habrá además registros autonómicos de demandantes de VPO, con lo que se pretende eliminar la posibilidad de que el comprador elija al vendedor.
Otra de las sugerencias de Trujillo es alargar la protección de la VPO durante toda su vida útil, sin embargo los promotores argumentan que todo plazo de protección superior al actual, entre diez y quince años, coarta las posibilidades de prosperar del adjudicatario.
El "patito feo" de las promociones ya no lo es para los particulares
Un estudio de Tecnigrama afirma que el 95,2% de los propietarios de VPO sigue viviendo en ellas, después de varios años, lo que pone de manifiesto que la mala imagen de estos pisos ha pasado a mejor vida. Otra de las conclusiones de este informe, realizado para GPS, asegura que el 58,7% de los dueños de estos pisos se muestran satisfechos con la compra, mientras que un 27,6% se declaran muy satisfechos. De acuerdo con estas cifras, se pone en entredicho que la compra de vivienda protegida da lugar con frecuencia a transmisiones irregulares, que recurren a dinero negro. La legislación actual establece intervalos de entre diez y quince años, distintos en cada Comunidad Autónoma, para poder liberalizar estos pisos y poder venderlos como viviendas libres, pero a veces se incumplen los plazos y se recurre a argucias para librarse de las obligaciones legales.
Según los datos de este sondeo, realizado entre 7.248 propietarios de VPO distribuídos en ocho autonomías distintas, siete de cada diez encuestados volverían a elegir una cooperativa como medio de compra, siendo la diferencia de precio y las condiciones de pago los factores mejor valorados por los particulares.
El 69% de los encuestados manifiesta no apreciar diferencias sustanciales respecto a las viviendas del mercado libre de su mismo barrio o ámbito, lo que indica que la VPO deja de ser el “patito feo” del sector. Respecto al perfil del comprador, el 56,3% se encuentra dentro del intervalo de edad que va de los 30 a los 44 años, tres de cada cuatro personas está casado, y en el 37,7% de los casos, los compradores son dos personas.
Las alternativas del alquiler protegido y la opción a compra
La fórmula del alquiler con opción a compra, en pisos protegidos, comenzó siendo un experimento, pero ya forma parte de la política de vivienda de muchas comunidades. Madrid fue una de las pioneras, y hoy cuenta con una bolsa de más de 8.700 solicitantes.
“El alquiler protegido ofrece un precio que lo hace compatible con un plan de compra futura”. Concha Osacar, consejera de Lazora, empresa especializada en promover VPO para alquilar, se muestra convencida de que este mercado tiene demanda. “En España -insiste- se necesitan entre cuatro y seis millones de pisos en alquiler, frente a los 1,6 millones que existen en la actualidad”.
La Comunidad de Madrid incluyó en su Plan de Vivienda 2005-2008 el alquiler con opción a compra para jóvenes menores de 35 años, que a los siete años pueden adquirir el piso por un precio tasado determinado de antemano. Juan Blasco, director general de Arquitectura y Vivienda del Ejecutivo regional, asegura que "esta iniciativa pionera de Madrid ha sido secundada ya por Castilla-La Mancha, Valencia y Andalucía".
El sector privado también lo considera una oportunidad. Concha Osacar, de Lazora, afirma que "es una inversión a largo plazo, y los principales riesgos se concentran en el periodo de construcción, como en otro negocio inmobiliario".