Redaccion | Lunes 20 de octubre de 2014
El excesivo intervencionismo sobre el Urbanismo se tradujo tradicionalmente en una lentitud casi geológica en la transformación del suelo. Al mismo tiempo, los propietarios privados estaban en posición dominante al retener los solares, y no había dinero suficiente para realizar la obra pública urbanística.
Entonces, como fórmula mágica de la ciencia jurídica, surge la idea de sustituir la Administración por el empresario privado, eso sí, apoderado con todas las potestades administrativas. Se le añade la conversión forzosa del propietario en empresario so pena de incautación de su propiedad y se apalanca financieramente la operación con profesionales de la urbanización y la construcción. Es decir, se pretende profesionalizar el urbanismo, eclipsando al propietario.
Ese profesional apalancado financieramente que puede presentarse en la ventanilla del Ayuntamiento para sorpresa del propietario y que ejecuta así una expropiación forzosa de carácter privado es el Agente Urbanizador. Se trata pues de un particular –un empresario– pero beneficiado con las potestades públicas, que infeuda a su favor a cambio de realizar la obra urbanizadora, la transformación del terreno y la operación urbanística desde el comienzo hasta el final. Puede ser también, y no es infrecuente dependiendo de qué Autonomía se trate, una empresa de la propia Comunidad Autónoma, pura o en participación; en este supuesto aumenta la fuerza y el poder de la empresa que se presenta como Agente Urbanizador.
Los propietarios, especialmente en la costa valenciana, están bastante amedrentados, pues en cualquier momento puede aparecer un Agente Urbanizador, con el fin de modificar un proyecto, aunque lleve años construído, con diseños urbanísticos completamente nuevos que hacen abstracción de las viviendas ya edificadas.
Ello ha motivado quejas de toda índole que han llegado inclusive al Parlamento Europeo, por lo que la propia legislación valenciana se está modificando en la línea de tener más en cuenta al propietario y llegar a acuerdos con él. Además está el problema ecológico de saber si es el Agente Urbanizador el que determina donde y qué se construye, y el problema de las infraestructuras de conexión con los sistemas generales, que tampoco queda resuelto en la simple apuesta urbanizadora.
En efecto, en las distintas legislaciones autonómicas, clave de la figura es casi siempre el “efecto sorpresa” puesto que una vez que presenta el proyecto el Agente, apenas da tiempo al propietario, especialmente si son muchos los afectados, a ponerse de acuerdo en ofrecer una alternativa.
No son pocos los proyectos que inclusive llegan a proponer junto con la propuesta, una modificación puntual del Plan General para adaptarlo a su peculiar proposición, esto es, más de una vez se pretende realizar a la par una nueva planificación pero ajustada a los deseos del Agente Urbanizador. Con lo cual, difícilmente van a resistir los bienes comunes la presión realizada por el operador urbanístico. Ciertamente, la figura del Agente, introduce agilidad y reduce costos, si bien suele ser a costa del propietario. Al mismo tiempo, el serio problema de la selección del Agente, que a juicio de alguna jurisprudencia no deja de ser un concesionario de obra pública, obliga también a tener en cuenta la legislación de contratos, tema este todavía no resuelto.
En definitiva, ni apología ni condena. Se trata de una figura que mejor diseñada permitiría hacer ciudad, para lo cual el resto de los instrumentos jurídicos han de prestar su apoyo para lograr que se cumplan al mismo tiempo eficacia y justicia.