El inmediato futuro inmobiliario

El sector vive una prolongada época de bonanza que podría verse lastrada si cristalizan los riesgos que acechan al mercado de suelo.

Desde el año 97 vivimos una larga época de bonanza en el sector que no tiene visos de cambiar a corto plazo. Nuestro mercado inmobiliario es absolutamente dependiente de la buena marcha de la economía en general y de la situación de los tipos de interés, que no depende ya de nosotros sino del Banco Central Europeo. Tal y como están las economías alemana, francesa e italiana no parece que sea probable una subida de tipos, si bien el repunte de la inflación en la zona euro derivado del incremento en los costes de la energía puede representar unos tipos algo mayores en un futuro cercano.

Los datos de empleo y afiliación a la Seguridad Social son muy buenos, con un paro registrado por debajo del 10%y con una tasa de afiliación a la Seguridad Social en máximos históricos. El problema para el sector son los precios que según datos oficiales crecen en tasa interanual cuatro veces por encima de la inflación prevista.

Este incremento se sustenta sobre una demanda, que presiona la oferta y esta tiene un cuello de botella en el suelo. La materia prima de nuestro sector no deja de ser un producto intervenido y un bien escaso. En su gestión hay un funcionamiento anómalo de la administración pública, que hace difícilmente valorable que los plazos de los desarrollos urbanísticos se prolonguen indefinidamente, de modo y manera que el gestor del suelo sabe cuando comienzan sus actuaciones, pero no tiene idea de cuando van a terminar. Haría falta determinar cuales serían los plazos máximos razonables en la compleja ceremonia jurídico urbanística, que conlleva transformar suelo de urbanizable no sectorizado a suelo urbano.

Por otro lado, los entes estatales o paraestatales propietarios de suelo, fundamentalmente los ayuntamientos en sus subastas inmobiliarias, todavía no erradicadas totalmente, actúan como elementos “calentadores” del precio de un bien que es escaso. Recientemente se ha abierto la vía de los concursos para optar a suelos si en la fase final no se recurre al sorteo entre iguales.

Con la nueva Ley del Suelo en el horno, los rumores no son muy esperanzadores. Mientras no se recoja la posibilidad de liberalizar algo este mercado, las soluciones serán sólo paños calientes. Si además, como parece, la Administración puede expropiar suelo rústico a precio de patatal, incluido el urbanizable sectorizado, el tema puede ser muy serio. Muchas empresas han comprado terreno no urbanizable con el fin de “fabricarse” su propio suelo, piedra angular del proceso promotor. Si la norma se aprobase de esta forma, el dislate está servido y podríamos ver como se expropian suelos no urbanizables a precios inferiores de los que se pagaron en escritura. Tendremos que esperar a ver la ley publicada en el B.O.E.

En conclusión, podemos afirmar que el futuro del sector sigue siendo positivo. La subida módica de los tipos de interes podría llevarse a cabo en los próximos meses, debido a la influencia de la inflación derivada del incremento del coste de la energía. Esto, sumado al desequilibrio de nuestra balanza de pagos y al panorama político que se ha abierto puede traer como consecuencia no deseada una ralentización en el crecimiento, y una disminución del empleo.

Recordemos que con crecimientos del PIB por debajo del 2% no se genera empleo. Si esto fuese así, con gran probabilidad las cosas podrían cambiar. Esperemos que el futuro inmediato se desenvuelva por cauces de normalidad y que podamos evitar problemas que cristalicen los riesgos que acechan al mercado.