Disminuye la tasa de disponibilidad de oficinas en el primer semestre

Los precios de alquiler y venta de oficinas crecen al calor de los indicios de recuperación del mercado. La revalorización, de un 4% en el primer semeste en Madrid, no afecta tanto a Barcelona, que se mantiene estable. Los ciclos son cada vez más breves e intensos, según los expertos, por lo que resultan también menos traumáticos. A pesar de todo, los promotores se muestran cautelosos.

El mercado español de oficinas camina con paso firme y decidido hacia la recuperación definitiva. El primer semestre de 2005 se ha cerrado con datos esperanzadores para el futuro, aunque entre los promotores predomina la cautela a la espera de que se fortalezca el ciclo expansivo que apenas acaba de empezar. La nueva superficie llega con cuentagotas al mercado, para evitar las consecuencias de una posible sobreoferta.

Los precios suben y la demanda parece recuperar su vigor. Tanto las rentas de Madrid como las de Barcelona protagonizan revalorizaciones significativas, especialmente elevadas en la zona central y la periferia cercana. Pero los expertos coinciden al señalar que la duración de los ciclos se acorta con el paso del tiempo, y que, tanto los periodos alcistas como los bajistas son ahora más cortos y menos traumáticos que en el pasado para el mercado.

Absorción y disponibilidad.- La absorción de metros cuadrados de oficinas ha registrado cifras récord en Madrid, una tendencia que se ha hecho especialmente evidente en la periferia lejana, donde el volumen de oferta es mayor. Según datos de la consultora Cushman &Wakefield, Healey & Baker, en esta zona el nivel de absorción en lo que llevamos de año se ha incrementado en un 70% respecto al mismo periodo de 2004.

El informe de Aguirre Newman viene a confirmar estos datos. En él se asegura que la absorción de metros cuadrados de oficinas ha mantenido muy buen ritmo durante el primer semestre de 2005, hasta
alcanzar niveles levemente inferiores a los registrados el año pasado, el mejor ejercicio para este segmento desde el 2000.

Durante el segundo trimestre de 2005, la tasa de desocupación del mercado madrileño se ha situado en el 8,5%, lo que equivale a unos 847.000 metros cuadrados disponibles. Alicia Puertas, directora de Oficinas de Cushman & Wakefield, Healey & Baker (CWHB) señala que “la incorporación de 100.000 metros cuadrados ha impedido que se produjeran caídas más abultadas en el ratio de disponibilidad”. En el distrito de negocios la oferta se ha visto reducida en un 43% respecto al último trimestre de 2004, lo que deja la tasa de desocupación en la zona en un 2,7%. Sin embargo, Campo de las Naciones repite niveles de desocupación similares a los registrados en meses anteriores y se sitúa en torno al 6%.

En Barcelona la contratación de superficie de oficinas fue de 192.000 metros cuadrados, según los datos de CWHB, durante los seis primeros meses del año. Esto supone un incremento del 17% respecto a los metros cuadrados absorbidos en la primera mitad del ejercicio anterior, que ascendió a 164.000 metros cuadrados. Estos datos confirman el buen pulso del mercado barcelonés. La demanda sigue dando muestras de gran dinamismo, protagonizando operaciones destacadas como las llevadas a cabo por DURSI, Solvay Ibérica o The Colomer Group.

Precios.- Los precios han crecido de media más de un 8% en los últimos doce meses en Madrid. En la capital, las rentas han crecido en todas las zonas, incluso en la periferia, donde se han concentrado la mayor parte de las operaciones de gran volumen, de acuerdo con el análisis de Aguirre Newman. En opinión de Ángel Estebaranz, director de oficinas de la consultora, “Aunque ha aumentado el número de grandes operaciones, sigue predominando la contratación de pequeñas superficies, inferiores a los 500 metros cuadrados”.

Aunque la subida ha sido generalizada, el caso de la periferia es poco representativo, puesto que los incrementos se han debido a operaciones puntuales en edificios singulares. Estebaranz insiste en que “el punto de partida de los inmuebles situados en esta zona estaba muy por debajo de la media, lo que hace que cualquier repunte, por pequeño que sea, resulte especialmente significativo”. En cualquier caso, el principal caballo de batalla para la periferia sigue siendo el riesgo de sobreoferta, como pone de manifiesto el elevado ratio de desocupación, que alcanza el 20%.

Los pronósticos para final son prometedores. La firma de consultoría y asesoramiento Jones Lang Lasalle apuesta por un incremento del 12% en los precios de alquiler de oficinas, al cierre del ejercicio, respecto al año anterior. La oferta de edificios de calidad se ha visto reducida de forma considerable, mientras la demanda se mantiene fuerte. Según el último informe de la compañía “la creciente dificultad con que las empresas se encuentran para alquilar superficies de gran tamaño en el centro de negocios de la capital hace que el exterior de la M-30 gane protagonismo”. Pero esta zona no es la única en la que se encuentran las mayores tasas de disponibilidad de espacio. Otros lugares que hasta ahora apenas si registraban actividad, como Barajas, Arroyo de la Vega o San Sebastián de los Reyes, también se están viendo revitalizados. Si continúa esta tendencia, el centro de la ciudad quedará reservado para pequeñas y medianas empresas y para la Administración Pública.

En Barcelona, la estabilidad es la tónica dominante. Los precios se han incrementado en 0,5 euros por metro cuadrado, en la primera mitad del año. La nueva oferta se ha localizado principalmente en las zonas descentralizadas y la zona exterior de la Ciudad Condal.

El centro urbano sigue aquejado de un problema de escasez de suelo que impide el desarrollo de inmuebles de calidad y bien equipados para dar respuesta a las necesidades de las empresas. Este es una de las causas que hace que en el mercado barcelonés nazca una nueva centralidad en los nuevos desarrollos. Las posibilidades que ofrecen los inmuebles en los nuevos desarrollos como por ejemplo, el 22@, resultan especialmente atractivos para las empresas por su versatilidad. Cada vez son más las firmas que optan por la calidad en los servicios, frente a las limitaciones de las ubicaciones más céntricas.

Oferta futura.- Hasta final de año no se espera la llegada al mercado de nuevos proyectos que oferten superficies significativas. Las previsiones de CWHB para los próximos 18 meses se limitan a 170.000 metros cuadrados disponibles. Y es que los promotores prefieren esperar para comprobar la fortaleza con la que despega el recién estrenado ciclo expansivo, antes de asumir nuevos riesgos. Alicia Puertas, de CWHB, pronostica que “los edificios situados junto a las futuras paradas de metro y con buenos servicios comerciales en las inmediaciones, tienen la ocupación garantizada”. A pesar de ello, en la periferia lejana de la capital, se mantiene la cautela en el desarrollo de nuevos proyectos.

Angel Estebaranz, de Aguirre Newman, coincide plenamente al afirmar que “el miedo a la sobreoferta hace que los nuevos proyectos estén por debajo de los que llegaron al mercado en 2002 o 2003”. Las estimaciones de esta consultora son que, tan sólo en Madrid, se liberarán casi la mitad de los metros cuadrados que salieron al mercado en esos años. Por tanto, en diciembre se habrán incorporado 286.000 metros cuadrados nuevos, la mayor parte en las zonas más alejadas de la ciudad. Además, un 45% de esta superficie ya está ocupada.

En Barcelona, se prevé que el segundo semestre del año sea más activo en la aportación de nueva superficie, con 110.000 metros cuadrados, muy por encima de los 61.000 que se han producido entre enero y junio. El stock total de oficinas en la Ciudad Condal se sitúa ya en los 4,65 millones de metros cuadrados y el índice de ocupación de los nuevos proyectos previstos para 2005 alcanza el 70%.

Inversión.- Gonzalo Saúco, director de Agencia de Aguirre Newman asegura que “la inversión en oficinas está marcada por la existencia de una gran liquidez”. En opinión de este experto “la presión de la demanda es especialmente relevante en los alquileres, puesto que no han crecido en la misma medida que los precios de venta, lo que obliga a reducir las rentabilidades”.

Otro de los síntomas que se están detectando en el mercado es la desinversión por parte de fondos extranjeros en algunos de los activos que han ido atesorando meses atrás, “lo que demuestra -insiste Saúco- que el mercado recupera el interés por este tipo de producto”. Así ha ocurrido, por ejemplo, con los fondos alemanes Deka o Difa, que han realizado importantes plusvalías, tras vender algunos de sus activos a inversores nacionales.

Por otro lado, los compradores se benefician de las facilidades de financiación, consecuencia de los bajos tipos de interés, y refuerzan su posición en el mercado o protagonizar operaciones de cambio de sede. Todo esto, sumado a la escasez de productos adecuados en el centro de las ciudades, hace que la opción del cambio de uso de oficinas a residencial, muy común entre los propietarios hasta el año pasado, haya pasado a convertirse en una práctica cada vez más residual.

En cualquier caso, la rentabilidad es muy diferente en función de la zona que tomemos en consideración. En el centro, este ratio se dispara hasta el 5%, mientras que en las zonas más alejadas se desploma por debajo del 6%, de acuerdo con los datos de Jones Lang Lasalle. Estas cifras demuestran la existencia de un doble mercado de rentas, en el que podríamos considerar al distrito 22@ de Barcelona como la excepción que confirma la regla. Dotado de edificios de última generación y proyectos a largo plazo el interés de los inversores por esta zona no deja de crecer. Los servicios y sobre todo las nuevas infraestructuras de transporte ya planificadas juegan un papel decisivo en el atractivo para el inversor.

Telefónica estrena sede en Madrid

Primero fue el Santander Central Hispano y ahora le toca el turno a Telefónica. Este mes de septiembre se dan por concluidos los trabajos de su nueva sede corporativa en Fuencarral. El complejo ocupa 191.000 metros cuadrados sobre rasante, contará con su propia parada de metro, autobúses y tren de cercanías, que estarán acabados en 2007. Los traslados comenzarán en diciembre, aunque se espera que dentro de dos años se desplazen hasta allí 14.000 empleados, más personas que el censo de la cercana localidad de El Escorial. El grupo presidido por César Alierta espera obtener importantes ahorros de costes de esta concentración de oficinas, aunque mantendrá las sedes más emblemáticas de la firma como las de Gran Vía y Ríos Rosas. Más de 21.000 metros cuadrados de paneles solares instalados en los techos generarán la energía necesaria para abastecer al complejo.

La actividad del sector público lidera la demanda

El sector público viene actuando de forma tradicional como motor de la demanda, y en los últimos seis meses se ha mantenido incluso más activo, tanto en volumen de contratación como en número de operaciones. La consultora Aguirre Newman afirma que la Administración Pública ha contratado 60.210 metros cuadrados desde enero en Madrid, lo que supone el 20,8% de la superficie total. En Barcelona, los organismos de la Generalitat de Cataluña han contratado uno de cada cuatro metros cuadrados de oficinas durante los seis primeros meses del año.

El sector servicios sigue teniendo especial fuerza en el mercado madrileño, mientras en Barcelona es el industrial el área de actividad que muestra mayor solidez. Tan sólo dos operaciones en este sector han supuesto la contratación de algo más de 22.000 metros cuadrados.

Las peticiones del sector de telecomunicaciones experimentan un importante repunte en Madrid. El que fuera principal motor de la demanda a finales de los años 90, ha realizado 21 operaciones en la capital entre enero y junio.

Tamaño.- La superficie media contratada se ha reducido en un 6,4% respecto al mismo periodo del ejercicio anterior, pasando de los 820 metros cuadrados de 2004 a los 767 metros cuadrados de la primera mitad de 2005 en Madrid. Esto explica que se hayan contratado menos metros contratados, a pesar de que se han realizado más operaciones. En Barcelona se ha producido el efecto contrario, incrementandose la superficie media un 17%.

En ambos mercados mantiene su fuerza la demanda de espacios de menos de 500 metros y situados en la periferia cercana. Las mejoras en las comunicaciones del transporte y la escasez de inmuebles en el centro de la ciudad desplaza a las compañías hacia estas zonas, en las que se concentra mayor volumen de oferta.