El mercado de oficinas se prepara para su despegue definitivo

Más demanda y menos oferta nueva. Estos han sido los factores que han hecho que en el tercer trimestre se haya frenado la caída de precios de las oficinas y que se mire al futuro más próximo con bastante optimismo. Con la estabilización de las rentas, lo que cabe esperar en Madrid es una subida progresiva, mientras que en Barcelona la salida al mercado de importantes proyectos ralentizará algo más esta recuperación de precios, aunque la demanda seguirá estando muy activa.

Mónica Figueres
Madrid

“Después de cuatro años de rumbo incierto y debilitado, esperamos el retorno a otra etapa expansiva cuya duración es difícil de precisar”. Estas son las previsiones de José Antonio León, vicepresidente en España de la consultora inmobiliaria internacional CB Richard Ellis, para el mercado de oficinas en Madrid y Barcelona, que empieza a cambiar de color con respecto a la situación de los últimos años.

La nueva etapa vendrá impulsada por el crecimiento económico de la Unión Europea, que ya ha empezado a reactivar el mercado londinense y el de Bruselas. Además, las dos ciudades españolas ocuparán posiciones privilegiadas en el ranking de oficinas de los próximos años, ya que “han resistido mejor” la bajada del ciclo inmobiliario y parten, por lo tanto, con ventaja.

La entrada de los nuevos miembros en Europa empieza a dar sus primeros frutos también en este mercado, ya que, además de activar el crecimiento económico y con él el de las oficinas, está provocando en los inversores del sector una mayor internacionalización, de manera que, según explica León, “el intercambio de inversores e inquilinos podría comenzar a ser más ágil que hasta ahora, con una atención creciente hacia los países del Este, con lo que los ciclos serían cada vez más cortos, en operaciones más rápidas y con ganancias a corto plazo”.

El mercado de Madrid.- El tercer trimestre de 2004 ha sido, según la valoración presentada por la consultora Jones Lang LaSalle en su informe “El mercado de oficinas e inversión de Madrid’, el periodo en el que los precios máximos han tocado fondo, aunque una buena parte de la oferta seguirá viéndose obligada a continuar con los descensos de precios. Esto se debe a la elevada oferta que existe en determinadas ubicaciones, a la deficiente calidad de algunos inmuebles disponibles y a su antigüedad, lo que hace que la presión sobre los precios sea muy fuerte.

Otro de los hechos destacables entre julio y septiembre de 2004 es que la tasa de disponibilidad para el conjunto de zonas de la capital se ha mantenido estable, en torno a un 9%. Este indicador sigue siendo elevado, especialmente en las áreas empresariales de la periferia lejana, donde incluso supera el 30%, y en la cercana, con niveles que rondan el 15%.

Según explica Jaime Alonso-Allende, director de oficinas en Madrid de Cushman & Wakefield Healey & Baker en Madrid, “2004 marca el fin de un periodo de cuatro años caracterizado por una elevada actividad constructora”, lo que ha provocado una sobreoferta en el mercado y la consiguiente subida de la tasa de desocupación. Alonso-Allende recuerda que “en estos cuatro años el parque madrileño de oficinas ha aumentado alrededor de 1.800.000 metros cuadrados, una cifra a todas luces excesiva y que ha provocado las altas tasas actuales”. Aún así, los propietarios de los inmuebles se muestran relativamente optimistas por el futuro inmediato y, en principio, no creen que vayan a tener problemas para encontrar inquilinos.

Aumenta la demanda.- En cuanto a la demanda, en estos últimos tres meses se ha percibido un mayor interés por parte de las empresas, gracias a los precios asequibles de los inmuebles y la previsión de que éstos empiecen a subir el próximo año. La conversión de edificios de oficinas en viviendas y las fusiones y reubicaciones de algunas compañías han ayudado a que haya habido un mayor movimiento y se haya reactivado la demanda de oficinas.

Concretamente, en el distrito de negocios empieza a darse cierta escasez de espacio para superficies de más de 1.500 metros cuadrados y la demanda está empezando a empujar. Este interés es todavía insuficiente para tirar del mercado con fuerza, pero ese impulso llegará, probablemente, a lo largo del próximo año, siempre que la situación económica repunte, o al menos se mantenga, y no se vea demasiado afectada por factores de riesgo, como la continuada subida del petróleo, ya que se frenarían las intenciones de las empresas que quieren apostar por el crecimiento de este sector.

Una buena prueba de esta nueva tendencia positiva en el mercado de oficinas madrileño es el nivel de contratación que, durante el tercer trimestre de 2004, ha alcanzado los 186.500 metros cuadrados, de los que 155.300 corresponden a edificios íntegramente destinados a oficinas y 31.200 metros cuadrados están ubicados en edificios high-tech.

Según los datos ofrecidos por Jones Lang LaSalle, dentro de las operaciones realizadas en inmuebles de oficinas, 119.700 metros cuadrados corresponden a contratos de alquiler, 22.800 metros cuadrados a pre-alquileres y 9.800 a compraventas para uso propio del adquiriente.

Esta cifra de absorción es la más alta de los últimos años en este periodo y ha roto una tendencia a la baja, en el paso del segundo al tercer trimestre, que venía manifestándose desde 1999. En cuanto a la previsión de contratación para el total del año, seguirá siendo algo superior a la de 2003.

Entre las operaciones más destacadas de este periodo figuran la de Capitán Haya, donde el Ministerio de Ciencia y Tecnología ha alquilado 25.239 metros cuadrados, la de Ramírez de Prado por parte del Ayuntamiento de Madrid, que ha ocupado una superficie de 11.848 metros cuadrados, y la de Ramírez Arellano, 19, en la que el Ministerio de Trabajo ha alquilado 6.000 metros cuadrados. Estas operaciones ponen de manifiesto que el sector público continúa muy activo, protagonizando las tres mayores operaciones de alquiler en Madrid en el tercer trimestre.

Barcelona tendrá que esperar.- El mercado de oficinas barcelonés también empieza a dar síntomas de recuperación, pero su impulso tendrá que esperar algo más que el de Madrid. En trimestres anteriores había empezado a bajar la tasa de disponibilidad y se preveía un aumento en los precios, pero la entrada, a finales de año y en los próximos dos años, de una gran cantidad de stock nuevo dará lugar a que vuelva a subir la disponibilidad. En el tercer trimestre de 2004 se han presentado la Torre I Diagonal Litoral de Apex, con 17.568 metros cuadrados, la Torre Diagonal Mar de Difa, promovida por Hines, con una superficie de 22.469 metros cuadrados, el edificio Roble, de 6.364 metros cuadrados, y la primera fase del centro empresarial Arboretum, en Cornellá, que contará con un total de 38.572 metros cuadrados.

La respuesta del mercado ante estas nuevas entradas ha sido muy positiva, pero es inevitable que también se haya frenado el inminente crecimiento del sector. La absorción, según recoge el “Informe de Mercado de Oficinas de Barcelona del Tercer Trimestre de 2004” publicado por la consultora Jordá & Guash, se ha situado en índices muy elevados y no sólo no se puede hablar de un estancamiento, sino que se está dando una importante reactivación clara del mercado.

Un ejemplo de este comportamiento positivo es la comparación en términos de absorción del tercer trimestre de 2003, con 44.300 metros cuadrados, con el mismo periodo de este año, situado en 71.100 metros cuadrados, lo que supone un aumento del 60,5%.

Respecto al comportamiento de los precios, hay que destacar que se han mantenido estables durante los meses de julio, agosto y septiembre. El único aumento importante ha sido el que se ha producido con la firma de un contrato por 3.500 metros cuadrados en el edificio WTC Alameda Park, que ha aumentado 2 euros la renta en relación con las operaciones realizadas en el trimestre anterior.

En el distrito de negocios se mantiene la media de 24,58 euros por metro cuadrado al mes, en el área secundaria disminuye 2,06 euros, situándose en 12 euros al mes, y en el eje principal el precio de alquiler se mantiene en 20 euros por metro cuadrado y mes.

Nuevos proyectos para 2005.- Tanto en Madrid como en Barcelona se están finalizando importantes proyectos de oficinas que, sin duda, afectarán al comportamiento del mercado cuando se incorporen. En la capital, concretamente, los proyectos de nueva construcción se concentran mayoritariamente, un 73% según los datos de Cushman & Wakefield Healey & Baker, en la zona M40-Resto, que incluye desde dicha autovía hasta las zonas más alejadas de la provincia. En este área la oferta de nuevas oficinas ha crecido un 82%.

En el extremo opuesto se sitúan el distrito central de negocios, el submercado de la M-30 y la periferia cercana, que mantienen tasas de desocupación muy reducidas, que van desde el 4% al 6,5%, debido a la escasez de proyectos y a la intensa demanda. Sin embargo, en esta zona la oferta continúa en descenso. Los contados inmuebles rehabilitados en el centro que ya han salido al mercado o que saldrán a lo largo de este año han sido un éxito de comercialización, incluso antes de que se hubieran finalizado las obras.

En Barcelona, y según los datos de Jordá & Guasch, en los meses que quedan de 2004 entrarán 53.662 metros cuadrados nuevos de oficinas. Entre los proyectos más destacados se encuentran el de AXA en el 22@, en la manzana Llull-Fluvià-Provençals, con 8.134 metros cuadrados; el edificio Tec 22@ de Necso, con 17.200 metros cuadrados, ubicado en el mismo parque empresarial; y los edificios Mas Blau III y IV del parque empresarial Mas Blau de El Prat de Llobregat, propiedad de Landscape y con una superficie total de 10.760 metros cuadrados.

Aún así, el ‘grueso’ no saldrá hasta 2005 y 2006, cuando se inauguren los proyectos Distrito 38 de Habitat-Saunier Duval, con 70.000 metros cuadrados; Plaza Europa, con 168.000 metros cuadrados de superficie; o la City Metropolitana, de ACS, Sacresa, Metrovacesa y CZF, que tendrá un total de 791.317 metros cuadrados.