Crece el interés en el mercado industrial

La diversidad que existe en Europa repercute en todas las áreas del mercado inmobiliario, dando lugar a un mapa variado en el que, incluso dentro de una misma ciudad, se dan comportamientos divergentes.

El año 2004 se perfila como un periodo de recuperación en el mercado de oficinas europeo. Las rentas se han estabilizado o han sufrido pequeñas bajadas en algunas zonas de París o Bruselas, aunque en ningún caso han sido relevantes. Sin embargo, la ocupación no ha mejorado tanto como se esperaba. Se debe, en parte, a que durante 2003 y 2004 muchas empresas se están trasladando a edificios más modernos y de mejor calidad, lo que está dando lugar a que queden inmuebles vacíos que no disponen de los requisitos demandados.

En cuanto a las rentabilidades de las oficinas en zonas prime, hasta ahora se han mantenido estables, superando los tipos de los bonos a lo largo de la primera mitad de 2004. Los principales mercados, como Madrid, Milán, París y Londres, seguirán siendo importantes puntos de inversión y serán los primeros que muestren síntomas de recuperación.

Algunos mercados pequeños, como Birmingham, Leeds o Manchester están ofreciendo una combinación de estabilidad económica, fuerte base de inversión en bienes inmuebles y gran confianza en el mercado, lo que supone un reclamo significativo para los inversores. Estas nuevas zonas están atrayendo a un gran número de organizaciones profesionales y del sector público, fundamentalmente con sede en Londres, que se reubican o abren nuevas sucursales en otras regiones del Reino Unido, donde las rentas son bajas y existen buenas comunicaciones con la capital, lo que está propiciando la aparición de un nuevo mercado de oficinas de ‘segunda línea’.

Un interés creciente.- El mercado industrial europeo está consiguiendo una estabilidad que le sitúa como uno de los sectores más fuertes a nivel internacional en los últimos meses. Según los estudios de la consultora CB Richard Ellis, el interés que están mostrando los inversores por los inmuebles industriales se debe “a su mayor seguridad respecto a los mercados más volátiles, como el de oficinas o el de locales comerciales”, así como “a la fuerte actividad de los grandes distribuidores europeos”. Destaca también la madurez de este sector, que empieza a generalizarse en muchos países secundarios europeos, lo que amplía las oportunidades de inversión.

Aún así, por el momento no se esperan subidas de precio generalizadas a corto plazo, ya que durante el primer trimestre del año sólo se produjeron repuntes significativos en Francia, que ha registrado encarecimientos de hasta el 12% con respecto a 2003. En el polo opuesto se sitúan los nuevos miembros de la Unión Europea, que actualmente disponen de un parque industrial antiguo y que no cumple los requisitos más demandados por los inquilinos. Aún así, estos mercados, previsiblemente, recibirán importantes inversiones a corto o medio plazo, lo que les podría situar en un lugar privilegiado.

Locales en Europa del Este.- Además de España y Portugal, que llevan varios años de importante crecimiento en el sector inmobiliario de locales comerciales, el centro de Europa y los países del Este se perfilan como los principales mercados para 2004 y 2005. La eliminación de barreras en la República Checa y Polonia y el aumento de la renta per capita en algunas zonas de Rusia, como Moscú, son dos de las causas fundamentales de este impulso, que seguirá haciendo crecer las oportunidades para los inversores.

En las zonas tradicionalmente comerciales, como las calles principales de París y Londres, los precios se han mantenido estables durante 2003 y el primer semestre de 2004, pero el tiempo que se tarda en alquilar los locales ha aumentado.

En las zonas secundarias de estos núcleos, además del incremento en el tiempo que permanece vacío el inmueble, se han registrado aumentos en el nivel de desocupación, e incluso ligeras bajadas en los precios, lo que se debe fundamentalmente al descenso generalizado del consumo, que afecta en primer lugar a los comerciantes locales, ubicados generalmente en zonas secundarias.

Según la consultora Knight Frank, las ciudades europeas con un mayor crecimiento potencial en el sector comercial son Dublín, Milán, París, Lisboa, Manchester y Glasgow.