El sector hotelero abre nuevas vías de rentabilidad a las inmobiliarias

Las expectativas de inversión de los principales mercados hoteleros europeos son cada vez más positivas. Con una rentabilidad esperada para este año del 8,3%, son muchas las inmobiliarias que han apostado por entrar en este negocio, hasta ahora copado por las cadenas hoteleras. Riofisa, Metrovacesa, Fadesa o Medgroup son algunas de estas empresas ‘novatas’. Milán, Roma, Londres, la riviera francesa y la costa española son las zonas con más atractivo para la compra.

Gema Fernández
Madrid

Las cadenas hoteleras, tradicionalmente propietarias de sus edificios, han iniciado un proceso de desvinculación del componente inmobiliario de los hoteles, para mantenerse en un segundo plano, como puros gestores o proveedores de servicios. Esto ha abierto un nuevo campo de negocio para las inmobiliarias, que están apostando fuerte por la promoción de este tipo de establecimientos.

‘Novatos’ en la brecha.- El grupo que preside Mario Losantos pretende potenciar su crecimiento con el desarrollo de proyectos hoteleros en diferentes ciudades españolas. Para crecer en este segmento, Riofisa se ha aliado con la compañía catalana Silken, que se encargará de la gestión de los establecimientos en régimen de alquiler. Ya está prevista una inversión inicial superior a los 60 millones de euros, que servirá para desarrollar tres hoteles: en Madrid, A Coruña, y Alicante. Tampoco se descarta que el acuerdo se amplíe a otros destinos, a fin de extender el negocio turístico de la promotora.

Fadesa también ha entrado de lleno en el negocio hotelero, en su caso, de la mano de Barceló. Se trata de “una fórmula de diversificación patrimonial, bajo la filosofía de ceder su gestión y explotación a grupos hoteleros especializados, pero manteniendo la propiedad”, explica Felipa Jove, vicepresidenta de la compañía.

La inmobiliaria gallega tiene en funcionamiento, o aún en fase de desarrollo, casi una decena de proyectos hoteleros, algunos de ellos vinculados a campos de golf, como en Fuerteventura o Marruecos. Además, cuenta con terrenos en Zaragoza y León para la construcción de dos establecimientos de tres o cuatro estrellas.

El financiero George Soros, a través de la compañía Medgroup y con la colaboración de Intercontinental Hotels Group, ha puesto en marcha un plan para la creación de 20 hoteles de la marca Express by Holiday Inn en diferentes puntos del territorio nacional. Ya están en marcha los establecimientos de Rivas Vaciamadrid (Madrid), Aldaia (Valencia) y Montmeló y Molins de Rei, ambos en Barcelona.

En la Comunidad de Madrid, Medgroup tiene previstas aperturas en Alcobendas, Alcorcón y Barajas, además de un hotel en Málaga y otro en el municipio barcelonés de Cerdanyola del Vallés. Otros proyectos son los resorts de Mojácar (Almería) y Nerja (Málaga), vinculados a campos de golf.

La principal inmobiliaria del país no ha querido quedarse atrás en este sendero iniciado por el sector en busca de nuevas alternativas de inversión. Su cartera de inmuebles incluye un hotel Express by Holiday Inn en la Ciudad de las Ciencias de Valencia, dos establecimientos vacacionales en el sur de España, concretamente en Almería y Málaga; el NH La Maquinista, en Barcelona; el Tryp Almusafes de Valencia, y el Tryp San Lázaro de Santiago de Compostela, ambos gestionados por Sol Meliá; así como el AC Los Ferranes de Gijón, y otro hotel más en Madrid, el Husa Moncloa.

Metrovacesa está rehabilitando el antiguo hotel Mercator de Madrid, que abrirá sus puertas a mediados del próximo año bajo la denominación de Husa Paseo del Arte y con una categoría de cuatro estrellas.Además, la compañía que preside Joaquín Rivero posee suelo destinado al uso hotelero.

El mercado hotelero reacciona con mayor rapidez que el de oficinas a los cambios de la economía, lo que convierte a este tipo de inmuebles en un activo muy interesante para el inversor, tanto por sus mayores rentabilidades, en torno a un 20% según Jones Lang LaSalle, como por su atractivo como complemento a las oficinas o el retail a la hora de diversificar el riesgo de una cartera inmobiliaria.

Profesionales de la gestión.- Las cadenas hoteleras son, en su mayoría, las encargadas de gestionar este patrimonio inmobiliario. Concretamente, en la actualidad gestionan el 58% de la planta de hoteles de nuestro país, sean o no de su propiedad. Y es que la gestión profesionalizada es una nueva fórmula de negocio que se está implantando en el mercado, ya que supone ventajas para unos y otros. Así, las cadenas hoteleras pueden centrarse única y exclusivamente en su negocio, logrando una mayor liquidez, que normalmente emplean para llevar a cabo su expansión, a nivel nacional o internacional.

Las promotoras, por su parte, cuentan con la ventaja que les ofrece la propia cadena con la que se alían, lo que “puede marcar la diferencia entre acceder a una financiación bancaria en mejores o peores condiciones”, apunta Giovanni Graziano, gerente de desarrollo para España y Portugal de Intercontinental Hotels Group.

La profesionalización de la gestión supone, además, la posibilidad de acceder a canales de venta desarrollados por las propias cadenas hoteleras, que aprovechan la fidelización de una base muy amplia de clientes, según Graziano.

El negocio hotelero está sometido a los vaivenes del mercado turístico, por lo que tiene un riesgo diferente al que presentan otros inmuebles, como oficinas, naves industriales o centros comerciales. Es por eso que los promotores deben “encontrar un equilibrio entre la rentabilidad del hotel y la relación a largo plazo con la cadena hotelera”, como apunta Horacio Alcalá, director de expansión del área de Hoteles de Metrovacesa. A su juicio, esta situación limitará los riesgos que asumen las compañías inmobiliarias que promueven estos productos.

Tipos de contrato.- Javier Ibáñez, socio de la consultora DLA, explica que las tipologías de contrato más usadas en España son la de gestión hotelera y el arrendamiento. En el primer caso, la cadena hotelera se compromete a administrar el establecimiento por cuenta y riesgo del propietario, a cambio de una contraprestación de naturaleza económica. El contrato de arrendamiento económico, por su parte, supone el alquiler de un hotel por un dilatado periodo de tiempo, que normalmente incluye prórrogas unilaterales y capacidad de resolución anticipada.

Las expectativas de los inversores hoteleros sobre los principales mercados europeos son cada vez más positivas. Las ciudades con más atractivo para la compra son Londres, Milán, Roma, la riviera francesa y la costa española. Además, los expertos de Jones Lang LaSalle aconsejan “mantener” las inversiones en Madrid y Barcelona.

En estos mercados, donde la demanda “se encuentra al principio o en la parte más baja del ciclo, y donde el crecimiento de la oferta en ubicaciones céntricas es muy limitado”, la operación “vender” ha disminuido “hasta el punto de que ningún inversor considera que esta estrategia sea la correcta para ninguna ciudad”, afirma Jordi Frigola, vicepresidente de Jones Lang LaSalle Hotels.

El sector en cifras.- Las inversiones hoteleras representaron el 6% del volumen de inversiones inmobiliarias realizadas el año pasado en toda Europa, que ascendieron a 82 billones de euros, según la consultora CB Richard Ellis. En total, se invirtieron 4.900 millones de euros en hoteles en 2003, lo que supone un incremento del 30% con respecto a 2002. Las principales transacciones se concentraron en Reino Unido, que aglutinó el 50% del total, seguido de Italia (18%), España (13%) y Francia (11%).

Entre enero y junio de 2004, se han registrado transacciones de inmuebles hoteleros europeos por valor de 975 millones de euros (contando únicamente las operaciones de más de 10 millones), lo que representa un 42% menos que en el mismo periodo de 2003, cuando se alcanzó la cifra récord de 1.670 millones de euros, con ventas tan destacadas como la del hotel Príncipe di Savoia, en Milán, por 275 millones de euros, y el Ritz de Madrid, por 125 millones.

Durante este periodo, España ha sido el país europeo con una mayor actividad inversora, con un volumen total de 232 millones de euros, conseguido a través de seis operaciones individuales de más de diez millones, según el último informe hotelero de Jones Lang LaSalle
Entre las seis ventas realizadas en nuestro país hasta junio, que representan un tercio del total de las llevadas a cabo en Europa, destacan la del hotel Mindanao, en Madrid, vendido por el Banco Pastor al grupo Nozar por 105 millones de euros y que supone la segunda mayor transacción del continente en este periodo; la del Steigenberger La Canaria (Gran Canaria) al hotel Dunas por 31,50 millones, o la del Diana Park de Torrequebrada, en Málaga, vendido por 44 millones de euros.

Carácter nacional.- El mercado hotelero español es uno de los más atractivos de Europa, tanto para inversores nacionales como internacionales. No obstante, la mayoría de las transacciones inmobiliarias que se realizan en nuestro país están protagonizadas por compradores nacionales. “Los españoles se adelantan porque conocen el mercado y se enteran antes de cuándo se saca a la venta un hotel”, explica Inmaculada Ranera, directora de la consultora Christie & Co para España y Portugal.

Los establecimientos con mayor potencial de crecimiento en nuestro país son, a juicio de Ranera, los de dos, tres y cinco estrellas, puesto que el mercado de cuatro estrellas “está muy saturado”, afirma. En este último caso, la diferencia la marcarán los servicios incorporados al nuevo hotel, como las salas de reuniones, el spa, o los restaurantes que ofrecen diferentes variedades de platos, entre otros, explica esta experta.

La competencia para España vendrá en los próximos años de los países recién incorporados a la Unión Europea, como es el caso de Croacia, cuyo mercado hotelero puede convertirse en un duro competidor para las zonas costeras españolas en tres o cinco años, según Ranera. Egipto y Túnez son países que también están desarrollando su capacidad hotelera con precios más asequibles que los que ofrece nuestro litoral.

En este sentido, las grandes cadenas hoteleras españolas, como Barceló, NH, AC o Riu se están posicionando a nivel europeo, adquiriendo o abriendo establecimientos en ciudades como Roma, París o Londres, así como en Centroamérica, donde el mayor atractivo lo ejerce el Caribe Mexicano, “porque funciona los doce meses del año y es una inversión de poco riesgo”, dice Ranera.

El turismo rural, que se ha puesto de moda en los últimos años, también está ampliando los horizontes del mercado hotelero. A juicio de la directora de Christie & Co se trata de un sector “muy atractivo para el inversor y existe producto en venta”. El gran problema es que “la expectativa de precios de los propietarios es muy elevada”, lo que hace “poco rentable” una transacción de este tipo, “al menos de momento”, apuntala Ranera.

El turismo de ‘Ballesteros’.- Pero, sin duda alguna, la gran baza de los hoteles españoles se encuentra en los complejos vinculados al golf. El año pasado los 175 establecimientos orientados al turismo golfístico en nuestro país facturaron 1.400 millones de euros, lo que supone un incremento del 14,3% respecto a los 1.225 millones de 2002, según un informe de DBK.

La consultora, que calcula que la facturación acumulada de estos establecimientos alcance los 1.850 millones en 2005 y los 2.450 millones en el año 2007, con ritmos bienales de crecimiento del 15%, subraya que el “espectacular crecimiento” de la demanda de la práctica del golf por parte de los turistas se corresponde con un “fuerte incremento” de la oferta hotelera en los últimos años.

DBK prevé que el próximo año España cuente con 250 hoteles vinculados a este deporte, que se convertirán en 330 en 2007.