Un año de rehabilitación y puesta a punto para el mercado de oficinas

Después de tres años de caída, los mercados de oficinas de Madrid y Barcelona empiezan a recuperarse. El primer semestre de 2004 se ha caracterizado por una recuperación de los precios y un aumento de la absorción, algo que, unido a la contención de la actividad constructora, ofrece un panorama positivo en cuanto a previsiones de futuro. Pero existen algunas excepciones, como las que sufren los complejos de oficinas de algunas zonas de la periferia.

Mónica Figueres
Madrid

Los primeros síntomas de recuperación son ya evidentes. Los mercados de oficinas de Madrid y Barcelona todavía no están preparados para esprintar, pero han dejado ya la enfermería. Madrid, concretamente, no ha gozado de muy buena salud durante los tres últimos ejercicios y 2004 está siendo el año de la rehabilitación. Entre las recetas que está tomando destaca la moderación de los ritmos de construcción y del stock de oficinas disponibles, la dinamización de las pequeñas y medianas empresas (pymes) y la adaptación de los inmuebles a las necesidades de estos demandantes, cada vez más activos.

Madrid empieza a remontar.- Lo más destacable de los primeros seis meses de 2004 en la capital ha sido el alto volumen de contratación, que ha alcanzado los 300.000 metros cuadrados, un 9% más que en el mismo periodo del año anterior. Según los datos de la consultora Aguirre Newman, el mayor aumento ha sido el que han experimentado las superficies pequeñas, de entre 200 y 500 metros cuadrados, lo que ha reducido la superficie media contratada un 29%, situándose en 819 metros cuadrados. En cuanto a la oferta, durante el primer semestre se han inaugurado 267.000 metros cuadrados de nuevas oficinas, lo que sitúa el parque de oficinas de Madrid cerca de los 9 millones de metros cuadrados.

Las nuevas promociones y parques empresariales están ubicados principalmente en las zonas periféricas de la ciudad, donde el stock se ha incrementado un 18%. Ante esta situación, los promotores han empezado a controlar la salida al mercado de nuevos proyectos para los siguientes ejercicios, de manera que no se llegue a una situación de sobreoferta que pueda hacer que los precios caigan antes de haberse recuperado del todo. Las zonas en las que existe un mayor riesgo son las autovías A-1 y A-2, donde el exceso de stock hace que las previsiones no sean tan positivas como en el resto de la ciudad.

En el centro de Madrid, por el contrario, la escasez de oferta de oficinas nuevas, de calidad y de más de 1.500 metros cuadrados “está generando dificultades en algunas demandas existentes”, según se señala en el informe elaborado por Jones Lang LaSalle, lo que contribuye también a impulsar la recuperación de los precios.

La reactivación de la demanda y la situación actual de la oferta disponible han repercutido sobre la tasa de disponibilidad, que se ha reducido ligeramente, hasta situarse en el 8,9%.

En cuanto a la inversión, el fenómeno más destacable es que, a pesar de que se siguen buscando edificios de calidad que ofrezcan buenas rentabilidades, se han suavizado todos los requisitos, especialmente los que hacen referencia a la ubicación de los inmuebles.

Recuperación en Barcelona.- El comportamiento del mercado de oficinas en la Ciudad Condal ha seguido, durante el primer semestre de 2004, una línea similar al de Madrid. La actividad de la demanda, acompañada de una subida moderada de los precios, ha sido el factor más destacable de estos primeros meses.

El volumen de contratación en Barcelona se ha situado en 155.000 metros cuadrados, un 24% más que la cifra registrada en el mismo periodo del año anterior, según los datos de Aguirre Newman. La tendencia a la estabilidad de precios y un parque de oficinas cada vez más moderno han animado la demanda de nuevo espacio, que, como en Madrid, ha reducido su superficie media.

La tasa de disponibilidad también se ha reducido en Barcelona entre los meses de enero y junio, situándose en un 6,49%, según las cifras ofrecidas por la consultora CB Richard Ellis, algo que no ocurría desde hacía varios años.

Una de las diferencias fundamentales entre las dos ciudades españolas reside en la tendencia a la reconversión de las oficinas antiguas en residencias de lujo o en hoteles. Aunque en Madrid este fenómeno también empieza a tomar forma, en Barcelona existen determinadas zonas en las que se ha convertido en algo habitual, como ocurre en el paseo de Gracia. Mediante estas ‘transformaciones’ se consigue un doble objetivo: crear un nuevo tipo de oferta residencial en el centro de la ciudad y reducir el stock de oficinas en lugares en los que posiblemente se debería realizar una gran inversión para modernizar y adaptar los inmuebles a las necesidades técnicas de las empresas. En lo que va de año, casi 60.000 metros cuadrados de oficinas en el centro han sido adquiridos para reconvertirlos en residencial, hoteles o comercial.

Con paso lento, pero seguro.- Los últimos meses de 2004 seguirán, según los expertos, la misma tendencia de recuperación moderada que se ha reflejado en el primer semestre. Las tasas de disponibilidad seguirán estando por encima del 9%, pero, si la absorción continúa con la misma tendencia, en 2005 se podría bajar de esa cifra porcentual.

La disminución de los ritmos de construcción y la escasez de oferta de oficinas grandes en los centros de las ciudades contribuirán a la estabilización de los precios a finales de año, con un ligero repunte, según las estimaciones de Knight Frank, a partir del segundo semestre de 2005.

En las zonas periféricas, especialmente en Madrid, aumentará la tasa de desocupación como consecuencia de la nueva oferta prevista, mientras que en el resto de áreas empresariales se irá reduciendo paulatinamente. En cuanto a los precios de alquiler, se verán afectados también por esta situación de sobreoferta, dando lugar a dos comportamientos diferenciados entre la zona prime, por un lado, y las áreas periféricas en las que está previsto inaugurar nuevos complejos de oficinas, por otro. El punto fuerte de la demanda seguirán siendo los inmuebles diáfanos, de unos 500 metros cuadrados, en las principales zonas de negocios de los núcleos urbanos.