Estados Unidos y Japón salen de la crisis y ganan terreno a Europa

2003 ha sido un año de cambio para el mercado inmobiliario mundial. El esperado final de la crisis económica ha llegado para los dos grandes colosos, Estados Unidos y Japón, mientras que Europa no termina de recuperarse y empieza a ver peligrar su fuerza internacional. Los grandes focos de interés se concentran en el sudeste de Asia, en algunas zonas de Latinoamérica y en Europa del Este y están apareciendo nuevos inversores, como España, que van ganando peso en el
sector a nivel mundial.

Mónica Figueres.

Madrid

La crisis que ha sufrido el sector inmobiliario a nivel mundial, que ha repercutido con distinta intensidad en las diversas zonas, está empezando a desaparecer en los principales países inversores. Estados Unidos y Japón, que fueron los que más sufrieron esta bajada, han sido los que más se han recuperado en 2003 y se han vuelto a colocar a la cabeza del mercado internacional.

Europa, por otro lado, sigue sin reestablecerse por completo y todavía hay síntomas de pesimismo entre los distintos agentes que participan en el sector en países como Alemania, uno de los grandes inversores internacionales.

En el polo opuesto se sitúa España, donde las empresas promotoras, fundamentalmente, están cada vez más preparadas y tienen un optimismo que no existe en el resto de Europa, a pesar de los últimos e importantes acontecimientos, como el cambio de Gobierno, la crisis de Irak o los atentados del 11-M. El mayor beneficio que están sacando de este positivo estado de ánimo es su capacidad y su interés en asumir riesgos fuera de nuestras fronteras. Hasta ahora, su actividad de limitaba casi exclusivamente a los países de Latinoamérica, pero poco a poco están empezando a ver en los países de Europa del Este importantes focos de desarrollo en los que se puede hacer lo mismo que han hecho en España otros países cuando se incorporó a la Unión Europea.

Señas distintivas.- Según los datos publicados por la consultora internacional Naisol, España se distingue del resto de Europa por varios factores. En primer lugar, mantiene un diferencial constante del Producto Interior Bruto (PIB) en torno al 1,5%, por encima de la media europea.

En lo que respecta al sector inmobiliario, nuestro país se muestra menos afectado por la crisis gracias a que, contando con los mismos puntos a favor que el resto, como los bajos tipos de interés y la importante liquidez, se sustenta en sus propios inputs, liderados por el desarrollo del sector residencial y el crecimiento del consumo.

El segmento de oficinas es el que ha experimentado un comportamiento menos positivo, ya que es el que más se ha visto afectado por la crisis internacional. Los principales inversores en este sector proceden de otros países, especialmente de Alemania y Estados Unidos, por lo que está más ligado al mercado global. En Madrid, los precios han bajado un 15% en los últimos 12 meses y la desocupación se ha situado en un 9%. En Barcelona, sólo el 7% de las oficinas están vacías, pero la demanda es menos consistente. De todas formas, la confianza de los promotores sigue siendo alta, como demuestra el gran número de proyectos que se están desarrollando hoy en día.

Estados Unidos y Japón.- Los indicadores internacionales del sector parecen señalar que lo peor ya ha pasado. 2003 ha sido un año caracterizado por la recuperación económica de los grandes colosos históricos, Estados Unidos y Japón, especialmente en los dos últimos trimestres del año y en los sectores de retail y residencial. Aún así, la situación no tiene todavía una estabilidad firme y habrá que esperar a ver las consecuencias de los últimos acontecimientos internacionales, como la interminable guerra de Irak y la subida de los precios del petróleo.

Japón, por otro lado, que lleva ocho trimestres de crecimiento económico, comienza a superar una crisis que dura más de una década. Las previsiones indican que en Tokio se duplicará en 2004 la construcción de nueva superficie de oficinas, alcanzando los 900.000 metros cuadrados.

La zona que se encuentra en una situación más delicada es Europa. Con excepciones como España o Bélgica, entre otros, los países de la Unión Europea siguen sin terminar de levantar cabeza y, si no se recuperan rápidamente, van a perder competitividad con sus principales rivales, que sí se están fortaleciendo.

Tanto Estados Unidos como Japón le deben, en parte, su recuperación a países como China e India. La facilidad de encontrar mano de obra barata y de ahorrar costes de producción sitúan a estos países asiáticos como destinos fundamentales para la inversión, lo que supone un incremento del empleo en ambas naciones, la ampliación de sus infraestructuras y la consolidación de sus mercados interiores.

Europa, sin fuerzas.- Pese a que la crisis del sector inmobiliario mundial no estaba siendo tan severa con Europa como con Estados Unidos y Japón, el Viejo Continente está teniendo más dificultades para salir adelante y superar este bache. Los bajos tipos de interés han conseguido mantener la economía y han beneficiado especialmente al sector inmobiliario, pero para Francia y Alemania, que han sido dos de los países más fuertes, esto no parece haber sido suficiente.

Los mercados más afectados han sido los de oficinas y el industrial tradicional. Según Naisol, los principales problemas en el sector de oficinas europeo son el downsizing (disminución del tamaño de la empresa que se caracteriza por el despido masivo de personal) y el subarrendamiento, lo que ha dado lugar a una demanda débil, un exceso de oferta, la caída de las rentas y a una cada vez más limitada actividad promotora. Tanto en Londres como en Frankfurt la desocupación se mantiene por encima del 10%, pese a que la caída de precios ha sido del 55% respecto a 2001. París se muestra ligeramente más estable, con una desocupación del 6,5%, pero la previsión es que en 2004 los precios caigan, al menos, un 10%, un panorama muy poco alentador frente a los mercados estadounidense y japonés.

En el caso de los polígonos industriales, lo que impide que este sector termine de recuperarse es el traslado de plantas industriales hacia los países del este del continente y hacia los del sudeste asiático, mucho más baratos para las empresas. La iniciativa en este mercado la están tomando los parques logísticos, que se han convertido en el negocio líder de este sector.

Pero el motor del sector inmobiliario europeo ha sido, sin duda, el residencial, que ha conservado su solidez, especialmente en Reino Unido y España.

Al margen de los países en desarrollo (China, India y Latinoamérica), los destinos más buscados de la Unión Europea han sido Francia, España, Benelux e Italia, sin olvidar los nuevos países miembros, especialmente República Checa, Hungría, Polonia y Eslovaquia.

El ‘tirón’ de China.- Si hay un país que está despegando a toda velocidad en el mercado inmobiliario internacional es, sin lugar a dudas, China. El crecimiento de su PIB es superior al 7% y absorbe la práctica totalidad de la inversión extranjera directa en el sudeste asiático. En Shangai se están reubicando las oficinas centrales de empresas multinacionales y en Pekín habrá 10 millones de metros cuadrados de nueva oferta para el año 2008.

La India es la entrada más fuerte registrada en 2003. Con un crecimiento del PIB del 6%, resulta un país atractivo para la externalización de procesos de negocios de la empresas, especialmente para las multinacionales americanas y británicas, que tienen a su favor la lengua oficial del país.

Corea del Sur, sin embargo, ha perdido la competitividad que parecía tener en 2002, debido fundamentalmente a problemas políticos que crean un clima de inestabilidad económica.

Líderes latinoamericanos.- El sector de infraestructuras latinoamericano continúa haciendo crecer la actividad constructora y de inversión por parte de las empresas extranjeras. Los sistemas de concesiones, las obras públicas y la situación política, cada vez más estable, a pesar de los numerosos conflictos, son un importante impulso para el crecimiento de estos países, liderados por México, Brasil, Chile y Argentina.

México, situado en una situación geográfica estratégica, está atrayendo inversiones americanas y europeas, aunque ha sufrido también las consecuencias de la subida del precio del crudo. Destacan la gran demanda de parques industriales, los bajos niveles de desocupación en el sector de retail y la estabilización de las rentas de alquiler en el mercado de oficinas, cuya rentabilidad, situada en una media de entre el 10% y el 12%, resulta muy atractiva para los inversores internacionales.

Argentina parece haber conseguido estabilizar su caída, aunque actualmente está muy abajo y tiene que partir casi desde cero. Su principal ventaja es que sigue ofreciendo oportunidades de inversión a bajo coste y grandes posibilidades de desarrollo.

Chile es otro de los mercados clave de Latinoamérica, debido fundamentalmente a su potencial de desarrollo en los sectores de infraestructuras, residencial e industrial.

Brasil es el cuarto componente del motor inmobiliario latino. En la ciudad de Sao Paulo, concretamente, el mercado de oficinas empieza a mostrar signos de recuperación, aunque el aumento de la oferta sigue presionando los precios a la baja.