La vivienda se encarece un 17% y muestra su buena salud

La vivienda nueva y usada ha subido un 17% en el primer trimestre de 2004 y, pese a algunas voces que pronostican un freno en la demanda y en los incrementos de precio, los promotores aseguran que no es así y que el sector goza de tan buena salud como para tirar de la economía unos años más.

Pablo Sola.

Barcelona

El precio de la vivienda en España continúa subiendo a ritmos del 17%, tanto en nueva construcción como en segunda mano, según los últimos datos publicados respecto al primer trimestre del año por la sociedad de tasaciones inmobiliarias Tinsa, y ya nadie se atreve a hacer pronósticos sobre una posible ralentización en esta imparable escalada.

La misma demanda.- De hecho, las primeras voces que anunciaban un descenso de la demanda y la ralentización de los ritmos de venta, así como incrementos de precio de en torno al 10%, han quedado como meros espejismos y las promotoras responden de manera unánime que no han detectado retraimiento en las ventas. “Creemos que la demanda se mantendrá como en los últimos años, ya que los factores que han incidido en la buena marcha del mercado inmobiliario se mantienen”, aseguran desde Reyal Grupo.

Mientras, consultores como Carlos Ferrer-Bonsoms, director de suelo, urbanismo y residencial de Jones Lang LaSalle piensan que “seguimos cabalgando hacia la estabilización de los precios en las zonas no emergentes”, o como Vicente Rubio, director del área residencial de Aguirre Newman que ha detectado que “existe una menor demanda por parte de los inversores”, las grandes inmobiliarias, como Urbis, Metrovacesa o Colonial, aseguran que en 2004 veremos subidas de precios de entre el 12% y el 17%, con un número de viviendas iniciadas similar al de 2003.

Y es que esto parece imparable. Si durante el pasado ejercicio se iniciaron 600.000 viviendas, los profesionales de Analistas Financieros Internacionales (AFI) están convencidos de que hasta 2008 existe una demanda potencial de casi 400.000 viviendas anuales.

Desde el punto de vista financiero, en febrero la contratación hipotecaria volvió a ser excepcionalmente elevada y su tasa de crecimiento repitió el aumento record del 24,1% con que cerró 2003, según la Asociación Hipotecaria Española. Así, al cierre de febrero, los clientes adeudaban a sus bancos, cajas y cooperativas de crédito un máximo histórico de 483.058 millones, 93.807 millones más que un año antes y 15.181 más que en diciembre de 2003.

Esto ha hecho que el gobernador del Banco de España, Jaime Caruana, haya vuelto a pedir a las entidades de crédito y a los ciudadanos un poco de prudencia en la contratación de préstamos hipotecarios, ante el constante encarecimiento de la vivienda y de una posible subida de los tipos de interés.

Subida de tipos.- El Comité Federal de Mercados Abiertos de la Reserva Federal (Fed) estadounidense ha anunciado que mantendrá los tipos de interés en el 1%, pero en esta ocasión no ha dejado pistas que puedan hacer pensar que esta tendencia bajista va a continuar. Por su parte, el Banco Central Europeo ha mantenido el precio del dinero en la zona euro en el 2%.

La tendencia alcista queda avalada por el informe semestral del Fondo Monetario Internacional (FMI), que afirma que los tipos de interés subirán de forma sustancial en todo el mundo, comenzando por los Estados Unidos, en la segunda mitad del año.

El FMI ha aprovechado para advertir de los riesgos que corren los mercados inmobiliarios alcistas como los de España, Irlanda, Estados Unidos o Australia.

Esta advertencia sirve, en parte, como respuesta a las declaraciones de Joaquín Rivero, presidente de Metrovacesa, referentes a que “para que la demanda pierda presión, y con ella los precios, sería necesario que cambien las condiciones que produjeron la situación existente, entre ellas que suban los tipos de interés”.

Esta posible subida es la que preocupa al Banco de España, ya que el endeudamiento de las familias españolas en relación a su renta bruta disponible se ha duplicado en la última década, pasando del 45% a principios de los noventa, hasta alcanzar el 90%, según un estudio del banco emisor.

Y lo que es aún más preocupante, el motor de este endeudamiento ha sido precisamente la fuerte expansión de la financiación para la adquisición de viviendas, normalmente con hipotecas contratadas a tipos de interés variable, que representan el 60% del total de créditos.

Salud en el sector.- Pero los profesionales del sector han tenido tiempo de prepararse para tiempos peores. Así, en previsión de que la demanda se retraiga por la subida de tipos, “los promotores se han estado comportando con prudencia a la hora de comprar suelo”, dice Ferrer-Bonsoms ,de Jones Lang LaSalle.

Desde Vallehermoso creen que es previsible una desaceleración en la subida de precios y una moderación en la construcción y venta de viviendas, pero no una caída drástica del mercado. “Las grandes promotoras tenemos margen incluso para, en ese hipotético entorno de desaceleración, incrementar nuestras pequeñas cuotas de mercado del 1% y llegar a duplicarlas”, comentan desde el grupo que preside José Manuel Loureda.

Juan José Cercadillo, director de comunicación de Hercesa dice que su empresa ha estado previendo en los últimos años una posible ralentización de la demanda, “por eso, en 2000 presentamos el producto Star, que nos ha aportado una cartera de clientes fijos a los que vendemos el 95% de nuestras promociones sin tener que comercializarlas públicamente”.

Más rentabilidad.- La buena salud del mercado residencial queda patente en operaciones como la compra por parte de Nozar al Banco Pastor del hotel Mindanao, que Ferrovial estaba transformando en un balneario urbano, pero la mayor rentabilidad a corto plazo de las viviendas ha triunfado frente al saturado sector hotelero.

Igualmente, fuentes de Fadesa, que acaba de salir a Bolsa, comentan que el tamaño medio de las promociones que comercializan son de entre 700 y 800 viviendas, es decir, de gran tamaño, normalmente de primera residencia en zonas de expansión natural de las grandes ciudades.

Si al excelente momento que vive el residencial libre le añadimos las intenciones del Gobierno del PSOE de sacar 180.000 viviendas públicas al año en el territorio español, parece que, pese a las advertencias del Banco de España, el sector inmobiliario residencial va a seguir tirando de la economía española unos años más. “En nada va a afectar la salida de más VPO al precio de la vivienda libre, lo que va a hacer es dar paso a parte de la demanda que no tiene dinero para acceder ahora a una vivienda, aproximadamente un 30% de los compradores potenciales”, explica Rubio, de Aguirre Newman.

Ante esta situación, se alzan voces avisando de que la vivienda puede retirar recursos a otros sectores de producción nacional más dinámicos.