Predominio de los créditos a tipo variable en el mercado hipotecario británico

El mercado hipotecario del Reino Unido se caracteriza por el predominio de los créditos a tipo variable, lo que preocupa a las autoridades. Así, el ministro de Economía, Gordon Brown, encargó hace unos meses al profesor David Miles un informe sobre las causas que determinan la situación “anormal” de este mercado y las posibles fórmulas o recomendaciones para mejorar la actual estructura de los tipos de interés.

Lucía Sierra.

Londres

En el mercado hipotecario del Reino Unido hay un acusado predominio de los créditos de tipo variable. Las autoridades del país empezaron a preocuparse por las consecuencias que esta situación podría tener en el futuro de la economía en general, por lo que encargaron al profesor David Miles, del Imperial College of London, que analizara la situación y diera un ‘veredicto’.

El ‘Informe Miles’ presenta cada problema concreto y propone una solución. Las recomendaciones pueden desglosarse en dos grupos: las dirigidas a la mejora del asesoramiento recibido por los prestatarios y una política de precios más justa y transparente y, en segundo lugar, las orientadas a ayudar a las entidades a financiar las hipotecas y gestionar el riesgo del modo más eficiente en términos de coste.

Las conclusiones de Miles son aplicables al mercado hipotecario español, ya que esta situación de descompensación entre los tipos fijos y los variables es incluso más acentuada en nuestro país.

Las claves.- Los datos indican que muchos prestatarios tienden a fijarse excesivamente en el coste mensual inicial de la hipoteca y no conocen bien el riesgo de tipo de interés asociado a los distintos productos. La propuesta de Miles es que la Financial Services Authority (FSA) determine que, “resulta esencial que los asesores hipotecarios presenten escenarios personalizados”.

En segundo lugar, para ofrecer un buen asesoramiento, se deben conocer las características de riesgo de los distintos productos que se recomiendan y el modo en que puede evolucionar su coste. Para lograrlo, el Financial Services Skills Council debería realizar un examen adecuado a los asesores hipotecarios que cubra el papel de las expectativas en la estructura de plazos de los tipos de interés, el grado potencial de volatilidad de los tipos y la evolución de los pagos en distintos escenarios.

Miles considera, además, que la FSA debería exigir que en el formulario de información previa a la contratación aparezca una indicación clara de la variabilidad de los tipos de interés en el pasado y su repercusión sobre las mensualidades de la hipoteca.

El bajo nivel de formación financiera del Reino Unido tiene también graves repercusiones sobre el mercado, dada la magnitud y duración de los compromisos habitualmente asumidos por los prestatarios. Por ello, el informe recomienda que el Grupo Rector de Capacitación Financiera debería incluir entre sus prioridades estratégicas la mejora del conocimiento de los riesgos del crédito para los consumidores, aumentando los recursos destinados a la mejora de esta capacitación.

También se tiene que mejorar la información posterior a la contratación, lo que podría realizarse mediante la elaboración de una guía sencilla sobre el proceso de renovación de la hipoteca que sirva de ayuda a los prestatarios. Además, la FSA debería controlar que las entidades de crédito incluyan junto a sus estados anuales un folleto en el que expongan los tipos hipotecarios vigentes de todos sus productos.

Escasa legislación.- La falta de legislación específica reduce las posibilidades de los fondos de inversión europeos, por lo que Miles propone que la nueva directiva sobre la adecuación del capital no requiera una legislación británica específica sobre los bonos cubiertos.

El Gobierno, por otro lado, debería aplicar una exención fiscal a la compensación por las comisiones mark-to-market y tendrá que considerar la conveniencia de reducir el límite mínimo actual del 50% de financiación por los socios. La aportación de un 25% ó 30% de los fondos de las building societies por sus socios seguiría constituyendo una fuente sustancial de financiación.

Miles sugiere al Ejecutivo que modifique el modo de evaluar los fondos interbancarios para la determinación de los límites de naturaleza.