"Pequeña burbuja" y "encarecimientos artificiales" convierten al sector logístico en un producto caro

Los centros logísticos e industriales son la ‘oveja negra’ del sector inmobiliario español. En un marco de crecimiento, encabezado por la vivienda, sólo el 5% de la inversión se destina a complejos de este tipo. La inestabilidad del mercado, la falta de centros apropiados y los elevados precios de arrendamiento hacen que la demanda no termine de afianzarse y que los inversores lo consideren como un “producto caro”. La evolución del sector logístico e industrial depende en gran medida de la economía internacional, pero cuando llegue la esperada recuperación es imprescindible disponer de una oferta que cumpla con las espectativas de los operadores.

Mónica Figueres.

Madrid

Para que el mercado único funcione de manera eficiente es necesario que se desarrollen las infraestructuras, lo que es espacialmente importante para la Península Ibérica, considerada como una de “las puertas de Europa”. El mayor impedimento que existe actualmente en España para que el sector logístico pueda evolucionar es la excesiva competencia de los centros y las grandes extensiones de terreno que no disponen de este tipo de infraestructuras.

Emilio Sidera Leal, subdirector general de Ordenación y Normativa del Ministerio de Fomento, recuerda que hasta ahora han primado los planteamientos localistas más que los nacionales o los continentales. Los que sí se han desarrollado, han sido las carreteras y las nuevas vías de comunicación transnacionales por ferrocarril, pero todavía no se ha diseñado una red de apoyo que incluya centros auxiliares, explica.

Mercado obsoleto.- Entre 1997 y 1998, el parque de naves industriales en España se caracterizaba por su antigüedad y porque los polígonos no cumplían los requisitos mínimos. Desde 1999, los promotores industriales e inversores inmobiliarios empiezan a ver en este sector un nicho importante y las empresas extranjeras traen nuevas ideas, como los parques logísticos. La demanda crece y el mercado industrial se activa, haciendo subir los precios. Pero este crecimiento se frena en el año 2002, con un descenso de la demanda y el inicio de un periodo de intermitencia en el que se dan problemas para alquilar los inmuebles vacíos. En este ejercicio, los precios llegan a descender hasta un 16%.

El año 2003 ha supuesto una pequeña evolución, caracterizada por la recuperación de los precios de los alquileres, aunque las previsiones apuntan a que la esperada fortaleza del sector tendrá que esperar, ya que 2004 se presenta como un año de crecimiento positivo pero todavía inestable.

Un producto caro.- Estos factores dibujan un panorama que, tal y como está planteado hoy en día, resulta muy poco atractivo para los inversores internacionales, que encuentran, además, otros lugares en Europa donde los precios son más bajos, la demanda más alta y la rentabilidad es mayor.

En España, las rentas han ido subiendo hasta situarse por encima de muchos mercados de la UE, lo que ha dado lugar a que los fondos de inversión consideren los centros logísticos españoles como productos muy caros, según señalan Javier Fernández Calvé, director general de Oppenheim, y Simon Blaxland, director general de GE Real Estate.

Desde el punto de vista de estos representantes de empresas inversoras, las ventajas son que el sector logístico está creciendo y se está dando un gran impulso a la demanda, pero también hay una oferta potencial muy grande, lo que hace prever que las rentas no suban en el futuro y que vaya a haber, cuando se desarrollen, un gran número de centros vacíos durante periodos de tiempo demasiado largos.

Uno de los errores del mercado inmobiliario logístico español, según Fernández Clavé, es que se están subiendo los precios de los inmuebles “de una forma artificial” y que no va en consonancia con el resto de Europa, lo que puede dar lugar a una “pequeña burbuja”, en palabras de Blaxland.

Los inversores locales privados son los mayores propietarios de estos parques y muchos de ellos no tienen interés por el sector, sino por la inversión, lo que podría provocar que, ante una subida de la Bolsa, dejen este mercado. Además, el complejo logístico sigue siendo un producto marginal en la península, ya que supone apenas el 5% de la inversión inmobiliaria total.

Problemas de desarrollo.- La menor intensidad edificatoria de los parques logísticos proporciona menos ingresos a las administraciones municipales, ya que los metros cuadrados de cesión obligatorios para un promotor que quiera desarrollar un complejo de este tipo es menor. Esto, unido a los costes del suelo, da lugar a que se vayan desplazando a las afueras de los grandes municipios, llegando incluso a ubicarse en las provincias limítrofes de las capitales, como Guadalajara y Toledo en el caso de Madrid, y Tarragona o Lleida en Barcelona, algo que no resulta en absoluto ventajoso para los operadores, que están condenados a desplazarse cada vez más lejos.

En cuanto a los precios de alquiler de este tipo de inmuebles, durante el pasado ejercicio oscilaron entre 65 y 80 euros anuales por metro cuadrado en las zonas prime, y entre 33 y 45 euros en las naves situadas junto a los límites provinciales, lo que justifica aún más el movimiento hacia estos lugares. La rentabilidad se sitúa entre el 7,75% y el 8% en las superficies de alta calidad y entre el 9% y el 10,5% en los de peor categoría.

Propuestas y soluciones.- El responsable del departamento de Industrial en Barcelona de la consultora Cushman & Wakefield Healey & Baker, Carles Sánchez, señala cuatro objetivos básicos para el sector logístico e industrial español. En primer lugar, conseguir eliminar las barreras físicas que separan a la mayoría de estas empresas de los núcleos urbanos, ya que constituyen el 11,5% del PIB del país. Se debería poner un mayor interés en crear el marco idóneo para captar el capital inversor, incrementar la transparencia, la profesionalidad y, finalmente, crear parques sostenibles y descargar a la administración de los costes de su mantenimiento.

Uno de los requisitos básicos para poder poner en marcha la reforma del concepto actual de parque logístico consiste en dotar de mayor flexibilidad los planes parciales, fijando una superficie mínima por actividad menor y permitiendo más actividades por parcela, con la finalidad de ofrecer lugares que se adapten también a las necesidades de los operadores pequeños y medianos.

A juicio de los expertos, los promotores de este tipo de complejos deben cambiar la idea de polígonos monotemáticos o especializados, fomentando la integración de las distintas actividades en parques combinados.

El sector de la logística y el industrial, que se han ido desarrollando, hasta hace muy poco tiempo, por separado, deberían unir sus fuerzas en zonas comunes que dispongan de buenos accesos y servicios para facilitar los procesos de externalización, para lo que se tendría que llegar a acuerdos con las administraciones.

Madrid y Barcelona.- Las dos zonas más importantes para el sector industrial y logístico a nivel internacional dentro de la Península Ibérica siguen siendo Madrid y Barcelona. Existen grandes desarrollos en provincias como Murcia, Zaragoza, Sagunto o Sevilla, pero todavía no tienen la misma relevancia que las zonas más dotadas de infraestructuras y comunicaciones y en las que más empresas asentadas hay.

Durante el pasado año, el mercado madrileño ha estado incentivando la construcción de grandes complejos con inmuebles modernos que se adapten a diversos usos. Se está dando también un creciente interés, por parte de algunos inversores, en los productos industriales de la región, aunque sigue existiendo cierta inseguridad provocada por la economía internacional. Además, el incremento de la oferta de este tipo de inmuebles ha dado lugar al retraso en la ejecución de algunos proyectos, que se espera que salgan adelante en los próximos meses mediante fórmulas de llave en mano.

En Barcelona, el ejercicio 2003 ha sido similar al año anterior, con poca actividad en la demanda de naves. En el segundo semestre y en los primeros meses de 2004 se ha observado un pequeño crecimiento que se espera que continúe a lo largo del año.