Aplicación práctica

La publicación, el pasado 17 de febrero, en el BOE nº 41 de la Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado del 7 de enero de 2004, sobre el recurso gubernativo interpuesto por Cordobesas Inmuebles y Obras S.L., va a favorecer que el sector inmobiliario se adapte a las necesidades de sus clientes.

Esta resolución -que acepta la posibilidad de distribuir la responsabilidad hipotecaria de un préstamo entre las fincas resultantes de una división horizontal mediante documento privado con firmas legitimadas notarialmente-, pone fin a la inseguridad que suponía que, en función del registro de la propiedad al que pertenecieran los inmuebles, se permitiera o no el criterio de distribuir mediante documento privado. Esta posibilidad aporta ventajas para el promotor y comprador.

En primer lugar, el promotor intenta adaptar sus productos a las necesidades de sus compradores, facilitándole determinadas opciones sobre su vivienda, como anexos, buhardillas y cambios de distribución, entre otros. Tradicionalmente, al objeto de evitar un mayor gravamen sobre Actos Jurídicos Documentados -que en la mayoría de las comunidades autónomas asciende al 1% de la cuantía económica de la escritura pública de que se trate y que en el caso del préstamo grava la responsabilidad hipotecaria-, los promotores realizan previamente la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal, y, a continuación, el préstamo hipotecario con distribución entre las fincas divididas. De este modo, se evita doble tributación, una primera sobre el préstamo y una segunda sobre el otorgamiento de la escritura de distribución de la responsabilidad hipotecaría, si ésta se deja para un momento posterior. Esta practica provoca que, en varios casos, bien por razones comerciales o bien por modificaciones del proyecto técnico, se produzca una modificación de la escritura de división horizontal y, por tanto, una nueva tributación por Actos Jurídicos Documentados.

La resolución indicada permitirá otorgar primero la escritura de constitución de préstamo hipotecario y, posteriormente, cuando las obras estén en una grado de terminación que evite posibles modificaciones, otorgar la escritura de división horizontal, y por último, mediante documento privado (no sujeto al impuesto de AJD) distribuir la responsabilidad hipotecaria entre las fincas divididas.

También facilitará que los compradores, previa negociación con la entidad financiera que contrató el préstamo, puedan adecuar la cantidad a subrogar por la compra de su piso. Así se posibilita la compensación de las mayores necesidades de financiación de unos y otros, por no tener que dividirse la responsabilidad hasta un momento cercano a la escrituración de la compraventa y sin un mayor coste para el promotor. Recordemos que, con anterioridad a la resolución, cualquier alteración de responsabilidad hipotecaria nuevamente estaba gravada por el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, al tener que formalizarse en escritura pública, tanto las redistribuciones de responsabilidad hipotecarias como, en su caso, las ampliaciones de hipoteca.

La razón de la no tributación estriba en que el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados sólo sujeta los documentos notariales, es decir, escrituras públicas.

Es destacable señalar que en una promoción inmobiliaria como mínimo se otorgan cuatro escrituras públicas y que la resolución afectaría únicamente a un supuesto concreto que, como se ha indicado, sería formalizar el préstamo hipotecario con anterioridad a la división horizontal.

Sobre la base del esquema de tributación reproducido en el gráfico, sin perjuicio de las especialidades existentes en función de la comunidad autónoma de que se trate, podemos concluir con las siguientes formulas de tributación por metro cuadrado de vivienda, para un suelo de repercusión 1.200 euros por metro cuadrado, con un coste de construcción de 1.000 euros/m2, y una responsabilidad hipotecaria de 3.000 euros por metro cuadrado (calculada sobre el 80% del precio de venta más un 50% por responsabilidad hipotecaria), siendo “S” el valor del suelo; “O” el valor de la obra; “RH” el valor de la responsabilidad hipotecaria; y “AJD” la cuota del impuesto sobre actos jurídicos documentados.

A) Si el promotor asume el riesgo de posibles modificaciones de división horizontal, cualquier alteración supondría el 1% de AJD, sin facilitar a los compradores cambios en su vivienda y no permitiéndoles adaptar su responsabilidad hipotecaria contratada a origen:
AJD = 2%S + 2%O + 1% RH = 24 + 20 + 30 = 74 €/m2, es decir, para una vivienda de 100 m2 supone 7.400 € (1.231.256 Ptas.)

B) Si el promotor primero formaliza el préstamo sin distribución y la realiza al final en escritura pública (antes de la Resolución):
AJD = 2%S + 2%O + 2% RH = 24 + 20 + 60 = 104 € m2, es decir, para una vivienda de 100 m2 supone 10.400 € (1.730.414 Ptas.)

C) Si el promotor, sobre la base de la resolución, formaliza el préstamo antes de la división horizontal y la realiza a posteriori en documento privado:
AJD = 2%S + 2%O + 1% RH = 24 + 20 + 30 = 74 € m2, es decir, para una vivienda de 100 m2 supone 7.400 € (1.231.256 Ptas.)
En conclusión, la R. 7/01/04 supone una optimización del procedimiento registral-notarial-fiscal de una promoción, que puede conllevar o no ahorro de costes, puesto que con anterioridad a su publicación el esquema a seguir por el promotor suponía realizar simultáneamente el otorgamiento del préstamo hipotecario y la distribución de las hipotecas entre las fincas resultantes de la división horizontal (tributando una única vez por la constitución y no por la distribución). La posibilidad de dejar sin coste la distribución hipotecaria si se hace en un momento posterior (en documento privado) mejora las condiciones de los clientes, tanto desde el ámbito de su entidad financiera, como desde el de la adecuación de su vivienda por el promotor, como ya se venía haciendo en los registros que lo admitían.