Los precios de alquiler se incrementaron un 1% en oficinas y un 5% en las naves, en divisas locales
Redaccion | Lunes 20 de octubre de 2014
Los mercados mundiales de alquiler industrial y de oficinas siguen dependiendo de la variación del dólar americano, que cayó un 19% en 2003 respecto al euro. Así, estimados en esta moneda, los alquileres de industrial aumentaron un 10% y los de oficinas un 7% de media a escala mundial, mientras que calculados en divisas locales el crecimiento fue de un 5% y un 1%, respectivamente. Estimado en euros, industrial creció tan sólo un 2%, disminuyendo esa misma cifra el mercado de oficinas.
Pablo Sola.
Madrid
La situación de crisis de los mercados mundiales inmobiliarios parece haber acabado, aunque el declive constante del dólar americano sigue afectando a las economías del resto de los países, según consta en el informe de Industrial y Oficinas de la consultora inmobiliaria King Sturge.
Como muestra de la mejora de la perspectiva mundial en el mercado industrial, los alquileres de la zona prime, estimados en sus divisas locales para pequeños espacios, aumentaron un 5% de media en todo el mundo durante la segunda mitad de 2003. A escala regional, Norteamérica experimentó un crecimiento del 7% en los costes de ocupación, en Europa aumentaron un 2%, mientras que en Asia y el Pacífico permanecieron estables.
El efecto dólar bajo.- Sin embargo, si se estiman en dólares americanos, los costes de ocupación industrial amentaron como media un 10% a escala mundial, un 1% en Asia y el Pacífico y un 7% en Europa en la segunda mitad de 2003, debido a que la moneda estadounidense cayó un 19% respecto al euro entre el final de 2003 y 2003.
“Como regla general, la oscilación de las divisas extranjeras no es una ventaja para las empresas con oficinas internacionales porque no se puede saber de antemano los costes reales de ocupación de dichas oficinas porque el valor de su moneda varía”, comenta Catherine Burke, del departamento de Investigación Internacional de King Sturge.
Asimismo, cuando los costes de ocupación industrial de pequeño volumen se estiman en euros, los resultados dan como media un crecimiento de tan sólo un 2% a escala mundial, un 1% en Norteamérica y, de manera significativa, una caída de un 5% de su valor en Asia y el Pacífico.
Cambio de divisas.- Este juego de divisas podría tener implicaciones para las compañías multinacionales que desean trasladarse a puntos de producción más competitivos en cuanto a costes, especialmente para las compañías europeas que se trasladan a Asia y el Pacífico. En concreto, Shangai es el área industrial mundialmente más barata.
“Los beneficios de pagar en una moneda o en otra variará dependiendo del lugar y el origen de la empresa interesada”, afirma Burke. “Cuando el valor de la moneda cae, por ejemplo en el caso reciente del dólar americano, el precio ocupacional en países europeos sube, aunque los precios de alquiler se mantengan. Por el contrario, si el valor de esa moneda se incrementa, los costes de ocupación de aquel mismo lugar disminuirán. Durante la crisis de Asia, la caída de la moneda local significó, en términos reales y respecto al dólar americano, que era más barato implantarse para empresas internacionales en estas zonas que en otras localidades”, explica Burke.
Concretando las previsiones en distintas ciudades y estimadas en las divisas locales, entre las zonas que notaron un crecimiento de costes de ocupación industrial en la segunda mitad de 2003 se incluyen varias ciudades del Reino Unido, como Belfast, Cardiff y Manchester, a las que hay que añadir Atenas, Budapest, Toronto y Chicago, entre otras.
“Los fuertes signos que auguran un crecimiento económico en estas ciudades están haciendo que se recuperen sus mercados tras dos años consecutivos de la caída de los precios”, pronostica la analista de King Sturge.
Por el contrario, Amberes, Dublín, Varsovia, Praga, Barcelona, Zurich y Washington D.C. registraron caídas en los precios de alquiler industrial. También disminuyeron los alquileres en Londres Heathrow, aunque continúa siendo la zona industrial más cara del mundo. “Los mercados industriales en estas localidades continuarán sufriendo el deterioro económico y los costes ocupacionales seguirán a la baja para atraer inquilinos”, añade Burke.
Mercado de oficinas.- El mercado mundial de alquiler de oficinas de la zona prime no ha registrado un crecimiento comparable al de los mercados industriales. Si se estima en divisas locales, lo costes de ocupación de las oficinas en el centro urbano crecieron un 2,5%, tanto en Norteamérica como en Asia y el Pacífico, pero cayeron casi un 1% en Europa, para dar una media mundial de sólo un 1% de crecimiento.
Si se estima en dólares americanos, el crecimiento fue positivo en todas las regiones mundiales, con una media cercana al 7% durante el último semestre de 2003. Sin embargo, calculado en euros, los alquileres fueron negativos en todas las regiones, bajando un 2% de media.
Según estimaciones en divisas locales, los costes totales de ocupación de oficinas urbanas crecieron en poblaciones como Tokio, Varsovia, Toronto, San Francisco y Kuala Lumpur. En concreto, en San Francisco los alquileres han comenzado a incrementarse después de haber sufrido una caída en dos años donde los alquileres llegaron a bajar de un precio medio mensual de 100 euros por metro cuadrado, hasta los 24 euros. “En la actualidad, están empezando a crecer suavemente debido a que los propietarios esperan cubrir los costes y además se espera que sectores, como la informática y el sector tecnológico recobren impulso”, explica Catherine Burke.
Economías mundiales.- La fuerza de las economías de Tailandia o la India, en Asia, con un crecimiento interior bruto del 6,5% en 2003, han hecho que se incremente la demanda de oficinas, lográndose subidas de hasta el 10% en los precios de alquiler en Bangkok.
Igualmente, en Australia y Nueva Zelanda, los analistas de la consultora CB Richard Ellis pronostican un crecimiento del 2,6% y del 3,7%, en sus respectivas economías, lo que se está viendo reflejado en la subida de los tipos de interés, y que seguro cambiará el comportamiento del mercado de inversión.
Las perspectivas en Latinoamérica, influida por las tendencias económicas positivas internacionales, particularmente por Estados Unidos, China y Japón, son favorables, ya que ningún país de la región muestra proyección hacia un crecimiento negativo para 2004.
En cuanto a las ciudades donde han continuando reduciéndose los precios del alquiler de oficinas, están Londres, que sigue siendo la zona de más cara del planeta, Nueva York, París, Frankfurt, Madrid y Milán.
“El crecimiento ocupacional de oficinas en estas ciudades aumentó en un porcentaje excepcional durante los años de auge hasta el año 2000. A partir de esta fecha, y como resultado del deterioro económico, los costes ocupacionales dieron marcha atrás bruscamente y aún continúan corrigiéndose a niveles más sensatos”, analiza la experta de King Sturge.
En Londres, Frankfurt y Nueva York continúan padeciendo un exceso de espacio subarrendado que ha sido devuelto al mercado por compañías que habían anticipado sus necesidades de expansión. Aunque la tasa de vacío en estos mercados parece haberse estabilizado, las tasas de desocupación son aún superiores a las de los años anteriores y los arrendatarios están aprovechando el descenso para trasladarse a superficies más baratas o para renegociar alquileres más bajos.