Banesto acaricia la posibilidad de vender su participación de control en Urbis

Puede que Urbis sí esté en venta. La negativa rotunda de Ana Patricia Botín y los directivos de Banesto a deshacerse de la ‘joya de la corona’ puede estar ablandándose, para transformarse en breve en una afirmación. Ya no sólo los corrillos empresariales hablan del tema, Urquijo Bolsa ha redactado un informe en el que se contempla esta posibilidad, apoyada en los últimos resultados bursátiles de la compañía y en la próxima salida a Bolsa de Fadesa.

Luis M. Lianes.

Madrid

Urbis no está en venta. Cada vez que en Banesto se recibía una llamada interesándose por la participación del banco en la inmobiliaria, siempre la misma respuesta, contundente y rutinaria como una plegaria: no está en venta. Y han sido mucho los que han llamado a la puerta para preguntar al respecto.

Lo cierto es que ya con Alfredo Sáenz en la presidencia se colgó de lo más alto de la torre Urbis el cartel de “estratégica” para una participación en una inmobiliaria heredada de anteriores etapas y que ha sido la única que se ha mantenido de todo el entramado empresarial que afloró alrededor de Banesto y acabó desflorándolo. Hasta tal punto, que se ha convertido en la joya de la corona.

Primero, porque de los pingües beneficios de la inmobiliaria se nutre Banesto. Y eso es mucho dinero: un beneficio neto a razón de 0,72 euros por acción o, lo que es lo mismo, un resultado positivo en 2003 de 91,57 millones de euros, de los cuales, la mitad son para Banesto. Y esa mitad ha hecho, ni más ni menos, que el banco cerrase el ejercicio pasado en positivo, algo que no hubiera sido posible de no ser por la aportación de Urbis. Y, segundo, el negocio de la inmobiliaria es básicamente residencial, y esa condición ofrece a la entidad financiera una importante veta para su negocio hipotecario, dado que buena parte de las promociones se financian con su dinero y son muchos los compradores que luego se subrogan al préstamo de la promotora.

Cambio de rumbo.- Las cosas, sin embargo, podrían comenzar a cambiar. Algunos altos directivos del Santander Central Hispano (bajo cuyo control está Banesto y, por derivación, Urbis) han dejado de ofrecer una contundente negativa a la pregunta de si Banesto puede desprenderse de su participación de control en la inmobiliaria. Es más, en algunos foros y charlas de sobremesa, esos mismos directivos comienzan a conjugar los verbos en forma condicional. “No está en los planes, pero eso no quiere decir que no se contemple la posibilidad de vender si llegara el momento”, admiten esas voces entre humo de puros y aromas de café.

El escenario condicional podría ser el siguiente. En primer lugar, Banesto espera la valoración de los activos de Urbis al cierre de 2003, que ya está ultimando la consultora internacional CB Richard Ellis. Se trata, primero, de valorar a precios de mercado los activos (NAV) de la compañía. Esta valoración es muy interesante, dado que la compañía que preside Antonio Trueba tiene, sobre todo, suelo y que en 2003 el precio de la vivienda volvió a dispararse. Y, además, porque la política de Urbis es comprar suelo bruto en la primera fase de los planteamientos urbanístico, lo que, según los expertos, le ha permitido acumular unas “ingentes plusvalías”.

En segundo lugar, el momento podría haber llegado en tanto en cuanto el sector residencial ha dado casi todos sus frutos y esperar a que sea más tarde para vender sería hacerlo en múltiplos inferiores.

El escenario.- Las conversaciones de café han ido tomando cuerpo en los últimos días. Tanto es así, que Urquijo Bolsa, la sociedad de valores del Banco Urquijo, ha emitido un informe en el que contempla la venta de la inmobiliaria sobre el siguiente escenario: “Que Banesto aproveche el actual momento de mercado, con la salida a Bolsa de Fadesa y la próxima publicación actualizada del valor de los activos a 31 de diciembre de 2003, para realizar una OPV de Urbis y aumentar así su free float actual del 30%. En este caso, no sería descartable que ACS aprovechara también para deshacerse de su participación del 20% en la compañía inmobiliaria”.

En este sentido, la salida de Fadesa serviría a Urbis para tomar la temperatura del mercado, ya que si la inmobiliaria gallega es bien acogida en Bolsa, eso podría animar a Banesto a utilizar la fórmula de la OPV, bien para deshacerse de toda su participación, bien para vender una parte.

La otra alternativa que contempla Urquijo Bolsa es “que ACS, propietaria del 20% de Urbis, se quede con la participación de Banesto, con lo cual, su presencia en el mercado inmobiliario aumentaría sustancialmente”. No obstante, añade el informe que “esta posibilidad la consideramos poco probable, puesto que, en un principio, el sector inmobiliario no se encuentra entre las preferencias estratégicas del grupo” que preside Florentino Pérez.

Lo que más llama la atención de los analistas no es todo eso, sino que el valor de la acción en Bolsa ha tocado estos días máximos en su cotización, a un precio que ronda los 10 euros. Algunos dicen que Banesto ha puesto el precio de venta en 11 euros por acción. Si tenemos en cuenta que hace sólo un año cotizaba a 6 euros, parece que el mercado comienza a creerse que esto puede ir en serio. Claro que también Colonial está en máximos, a 23 euros, tras subir un 60% en doce meses, que es, poco más o menos, lo que ha subido Urbis. Todo queda pendiente, pues.